Unbenutzte Grundstücke bebauen – das ist nachhaltig und angesichts der Wohnungsnot eine gute Alternative zum Wohnen auf der grünen Wiese. Worauf Bauherren von Einfamilienhäusern achten müssen, damit es klappt.
Stuttgart - Worauf müssen Eigentümer achten, wenn sie auf leeren Grundstücken in zweiter Reihe zum Beispiel ein Einfamilienhaus bauen wollen? Welche Stolperfallen gibt es? Und wo liegen versteckte Potenziale? Matthias Bertram, Leiter der Abteilung Stadterneuerung und Wohnbauentwicklung der Stadt Stuttgart, gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Herr Bertram, wenn es um Wohnraum geht, haben viele Städte ein Platzproblem. Doch Entwicklungspotenzial versteckt sich oft im Bestand. Wie könnte das aussehen?
Zum einen gibt es Baulücken, das sind leere Flächen in bebauten Gebieten, auf denen man direkt bauen könnte. Das kann zum Beispiel ein Schotterparkplatz sein, ein Garten oder auch mal ein Gebäude, das im letzten Krieg zerstört und nicht wiederaufgebaut wurde. Ob man sein Bauvorhaben hier umsetzen darf, hängt von zwei Dingen ab. Erstens: Gibt es einen Bebauungsplan, der Wohnen überhaupt zulässt? Zweitens: Lässt sich das Bauvorhaben mit dem Paragrafen 34 des Baugesetzbuchs vereinen?
Was besagt dieser Paragraf und wie hilft er Menschen, die gerne auf solchen Flächen bauen würden?
Der Paragraf gibt Bedingungen vor, anhand derer man erkennen kann, ob und wie eine Bebauung überhaupt möglich ist. Es muss zum Beispiel sichergestellt sein, dass das Grundstück eine Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung hat. Auch Feuerwehr und Müllabfuhr müssen gut dorthin kommen. Zudem regelt der Paragraf, dass sich ein neues Gebäude in einigen Punkten in die bestehende Nachbarschaft einfügen muss.
Inwiefern?
Man kann zum Beispiel in eine Siedlung, in der lauter Gewerbebetriebe stehen, nicht plötzlich ein Wohnhochhaus bauen. Oft stehen solche Flächen auch vor der Herausforderung, dass zum Beispiel die Errichtung von Wohnraum ursprünglich gar nicht vorgesehen war. Wir sprechen dann davon, dass dort neues Planrecht erforderlich ist – ob und wie gebaut werden kann, muss also erst einmal geregelt werden. Da wird das Ganze etwas komplizierter.
Worauf sollte man als Eigentümer in einem solchen Fall achten und welche möglichen Stolperfallen gibt es?
Der Prozess und die Prüfung sind langwierig. Bis auf Flächen ohne passenden Bebauungsplan überhaupt gebaut werden darf, vergehen im Schnitt drei bis vier Jahre. Dann folgt ein Baugenehmigungsverfahren, das meist noch einmal ein Jahr in Anspruch nimmt. Und dann erst startet die eigentliche Bauphase.
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Das klingt anstrengend. Lohnt es, dennoch nachzuverdichten?
Im besten Fall folgt daraus eine Win-win-Situation für alle: Eigentümer, Anwohner und die Allgemeinheit. Wenn nachverdichtet wird, schauen wir, dass zum Beispiel Spielplätze, Straßenräume oder Grünflächen mit aufgewertet werden. Da haben dann alle etwas davon. Für Grundstückseigentümer ergibt sich aus der Nachverdichtung eine neue Einnahmequelle, zum Beispiel durch die Miete aus einem Neubau oder den Verkauf des Grundstücks. Außerdem appellieren wir an ihr soziales Gewissen: Eigentum verpflichtet und die Vorteile für die Gesellschaft sind eindeutig.
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Wie erkennt man das Potenzial des eigenen Grundstücks?
Man sollte gedanklich selbstkritisch durch das eigene Eigentum gehen und sich fragen: Gibt es vielleicht ehemalige Kinderzimmer, die nicht mehr benötigt und baulich abgetrennt werden können, oder eine Einliegerwohnung, die baulich bereits so abgeschlossen ist, dass sie unmittelbar vermietet werden könnte? Oder man stellt sich die umfassendere Frage: Möchte ich aufstocken, anbauen oder komplett neu bauen. Zu all diesen Fragen bietet die Stadt Beratungsmöglichkeiten an und man kann Förderungen in Anspruch nehmen.
An wen können sich Eigentümer wenden, wenn sie vorhandenen Wohnraum vermieten oder neuen schaffen möchten?
Zu allen bau- und planungsrechtlichen Fragen können sie sich an den Bürgerservice Bauen beim Baurechtsamt wenden, die erste Viertelstunde der Beratung ist hier kostenfrei. Auch kann es ratsam sein, frühzeitig ein Architekturbüro hinzuzuziehen. Die Architektenkammer führt Listen mit entsprechenden Tätigkeitsschwerpunkten. Außerdem gibt es auch die Möglichkeit, eine Bezuschussung zu beantragen, in Stuttgart zum Beispiel eine städtische Förderung im Rahmen des Programms „Schaffung von Wohnraum zur Miete“.
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Zur Person
Matthias Bertram
Der Leiter der Abteilung „Stadterneuerung und Wohnbauentwicklung“ im Amt für Stadtplanung und Wohnen der Stadt Stuttgart setzt sich für lebenswerte Quartiere und sinnvolle Nachverdichtung ein, die allen Beteiligten zugutekommen soll.
