Für den Neubau an der Ecke König-/Schulstraße will die Firma Signa Real Estate ein städtisches Grundstück unterbauen. Doch welcher Preis ist angemessen?
Im Stuttgarter Gemeinderat ist das Neubauprojekt der Firma Signa Real Estate an der Ecke König-/Schulstraße auf mehr Begeisterung gestoßen, als den betroffenen Anrainern lieb ist. Sie fürchten während der bis zu dreijährigen Bauzeit um die Erreichbarkeit ihrer Läden. Obwohl nicht alle Stadträte so euphorisiert wirkten wie Michael Schrade (Freie Wähler), der meinte, man solle ohnehin das Planen Experten wie jenen der Signa überlassen, scheint das Projekt in trockenen Tüchern.
Die Feuerwehr garantiert auf Nachfrage trotz der Behinderungen in der Bauphase den Brandschutz. So ist nur noch ein Punkt ungeklärt: Der Wirtschaftsausschuss könnte an diesem Freitag die Bestellung einer sogenannten Überbaudienstbarkeit durch die Stadt für die Signa Real Estate beschließen. Dem Unternehmen soll ein im Grundbuch zu verbriefendes Recht eingeräumt werden, eine städtische Fläche (zwischen dem Gebäude Königstraße 25 und der Fußgängerrampe in der Schulstraße) von rund 150 Quadratmetern unterbauen zu dürfen. Es ist also in diesem Fall ein Unterbaurecht.
Im ersten Untergeschoss ist ein Edeka-Markt geplant, darunter sind Lager- und Technikräume vorgesehen. Weil die Stadt das Recht hat, den Jahrzehnte alten Vertrag zu kündigen und damit diese Unterbauung theoretisch zu verhindern, ist das aus Sicht der Anrainer ein Druckmittel dafür, die Signa zu zwingen, statt neu zu unterbauen, den Bestand zu sanieren.
Das wäre vorteilhaft, weil dann die Baustelleneinrichtung den Eingang zur Schulstraße nicht zum Flaschenhals machen würde. Bisher ist geplant, eine Seite der Fußgängerrampe der Baustelle zuzuschlagen und die Treppe teils für einen Steg zu sperren, über den man zur Galerie gelangt.
Weil der Vertrag der Signa ein „beleihungsfähiges Recht“ einräumt, stellt sich die Frage, warum die Stadt dem Vertragspartner trotz der Belastungen für die Anrainer und die Nachteile in der Wegeführung während der Bauzeit so weit entgegenkommt? „Diverse städtebauliche Interessen“ würden abgesichert, sagt Stadtsprecher Sven Matis; wie etwa ein „dauerhaftes Mitspracherecht“ bei der Gestaltung der Fassade an der Schulstraße – sie besteht hauptsächlich aus dem Schaufenster des Lebensmittelmarkts.
Die Stadt will sich zudem gegen „ausbleibende Zahlungen aufgrund eines Insolvenzrisikos des Überbauberechtigten“ wappnen, mit dem man auch in Sachen Bundesbank-Neubau in der Eberhardstraße und dem Kaufhof-Parkhaus in der Steinstraße kooperiert. „Für Stadt und Signa würde das Ersetzen des Altvertrages, der heute so nicht mehr abgeschlossen werden würde, mehr Rechtssicherheit und weniger Verwaltungsaufwand bedeuten“, betont Matis. Unklar bleibt indes, welche Gefahren lauern und worin der Aufwand bestehen könnte.
Von Interesse könnte für jene Stadträte, die die Vertrautheit zwischen Rathausspitze und Signa ohnehin mit Skepsis betrachten, die Höhe der Entschädigung sein. Laut Stadtmessungsamt müsse Signa auf Grundlage der Bodenrichtwerte und einer Bebauung mit zwei Untergeschossen einmalig 795 000 Euro bezahlen. Bisher soll die jährliche Miete etwa 14 000 Euro betragen. Ein gutes Geschäft also für die Stadt?
Allerdings ist die Sachverständige Silke Degenhardt-Undt im Auftrag von Anrainern bei der Bewertung der Überbaudienstbarkeit zu einem anderen Schluss gekommen: Sie hält eine jährliche Überbaurente von 129 000 Euro für angemessen. Hätte die Expertin korrekt ermittelt, würde das bedeuten, dass die Stadt bereits auf einige Millionen Euro verzichtet hat – und die künftigen Eigentümer der Immobilie Königstraße 25 glücklich machen will. Das Gutachten weist eine „ewige Überbaurente“ – vor diesem Hintergrund wird die Laufzeit über 100 Jahre kapitalisiert – eine Summe von 4,82 Millionen Euro aus. Das ist sechsmal mehr, als die Stadt in ihrer nichtöffentlichen Vorlage den Stadträten als adäquaten Betrag nennt. Interessant ist der gutachterliche Hinweis, dass vor allem der Einzelhandel im Erdgeschoss preistreibend wirkt – der Vollsortimenter befindet sich zwar im Untergeschoss, kann aber direkt von der Schulstraße aus betreten werden.
