Die Stadt prüft, ob das ehemalige Bankgebäude für Serviceleistungen infrage kommt. Auch die Ausländerbehörde soll einziehen. Die große Lösung am Bahnhof lässt auf sich warten.
Die Stadt Stuttgart überlegt, den Gebäudekomplex Bollwerk in der Innenstadt an der Fritz-Elsas-Straße vom Finanzdienstleister Blackstone für zehn Jahre zu mieten oder zu kaufen. Dort sollen die Führerschein- und die Kfz-Zulassungsstelle sowie die Ausländerbehörde untergebracht werden. Zudem könnte es als Interim für den Treffpunkt Rotebühlplatz (samt Musikschule) während dessen Sanierung dienen. Hauptziel ist aber der Bau neuer Verwaltungsgebäude auf dem Grundstück der P+B Managementgruppe – dazu zählt auch das denkmalgeschützte Bahndirektionsgebäude. Diese Überlegungen wurden notwendig, weil die Stadt vom Vorhaben Abstand genommen hat, in den Synergiepark in Möhringen einzuziehen. Städtische Mitarbeiter empfinden die Lage als zu dezentral.
Wie ist die Lage im Bollwerk-Areal? Günther Behnisch hatte im Jahr 1991 den Wettbewerb für das fünfstöckige Verwaltungszentrum der damaligen Landesgirokasse gebaut. Es bietet Platz für mehr als 1000 Beschäftigte, beherbergt ein Kino und ein Restaurant und verfügt über einen großen Innenhof. Die Eingangshalle erstreckt sich über vier Etagen. Mittlerweile ist die LBBW ausgezogen, die im Jahr 2017 das Gebäude mit 28 500 Quadratmeter Mietfläche an die kanadische Gesellschaft Dream Global für 92 Millionen Euro verkaufte. Im Jahr 2020 bezahlte der Finanzdienstleister Blackstone, der Dream Global übernommen hatte, für das Bollwerk 120 Millionen Euro.
Warum ist die Stadt unter Druck? Sie braucht besser heute als morgen Büroflächen. Teilweise können freie Stellen mangels Büroarbeitsplätzen nicht besetzt werden. In Möhringen hätte sie diese sehr schnell bekommen, weil der Projektentwickler W 2 Development eine Baugenehmigung und eine fertige Planung hat. Nun liegt der Fokus auf einer zeitnahen Lösung für die Führerschein- und die Kfz-Zulassungsstelle. Bisher schien ein Neubau am Standort Feuerbach mehrheitsfähig. Dort sollte auch die Ausländerbehörde untergebracht werden, weil sich an der Eberhardstraße Antragssteller die Beine in den Bauch stehen. 2028 sollte der Einzug stattfinden, hieß es im Sommer. Weiterer Bedarf besteht aber auch für den Treffpunkt Rotebühlplatz, der aus brandschutzrechtlichen Gründen so nicht weiter betrieben werden kann. Er könnte interimsweise in der Nachbarschaft unterkommen, ebenso die Musikschule.
Wie geht es weiter? Wegen nötiger Umbauten rechnet die Stadt frühestens von 2025 an mit der Belegung. Man prüfe verschiedene Varianten, erst danach wisse man, wie viele Beschäftigte untergebracht werden könnten. Geprüft werde die Abdeckung dringender Bedarfe, aber auch „die Belegung als Interimsstandort für seit Langem anstehende Sanierungsmaßnahmen“. Danach werde eine Machbarkeitsstudie erstellt, die Grundlage für die Verhandlungen mit dem Eigentümer seien.
Wie steht es bei der Bahndirektion? Das denkmalgeschützte Gebäude an der Heilbronner Straße am Hauptbahnhof hat längst wieder festen Boden unter seinem Sockelgeschoss – es war für den Bau der S-21-Tunnel angehoben worden. Die ehemalige Direktion und die Umgebung, rund 13 400 Quadratmeter, gehören seit 2017 der P+B-Managementgruppe mit Sitz in St. Augustin. Mit der Stadt hatte der frühere Eigentümer W 2 Development GmbH einen Ideenwettbewerb ausgelobt, der Grundlage für einen Bebauungsplan ist, der den ganzen Bereich zwischen der Kriegsberg-, Jäger-, Ossietzky- und Heilbronner Straße umfasst. Stand 2020 sprach man von 16 800 Quadratmeter Wohn- und 54 000 Quadratmeter Bürofläche. Nun aber hat die Stadt eine Ausweitung des Planungsbereichs um zwei Blöcke bis zur Keplerstraße, also bis zum Katharinenhospital, im Blick. Für den Bereich bis zur Ossietzkystraße läuft das Verfahren, die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sei für das erste oder zweite Quartal 2023 vorgesehen, teilt die Verwaltung mit. Der Zeitrahmen könne erst später konkretisiert werden.
Was ist vorstellbar? Das Büro Willwersch Architekten arbeitet am Bauantrag für die zwei an der Heilbronner Straße geplanten Gebäude, eines davon ist ein Hochhaus mit 32 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Wer in das ehemalige Bahndirektionsgebäude einziehen wird, steht noch nicht fest. Kleine Zimmer und breite Gänge sprechen gegen eine Hotelnutzung. Moderne Bürowelten dürften dort auch nicht realisiert werden. Im Gespräch ist das Haus der Kulturen, falls der vorgesehene Standort (Kaufhof-Garage in der Steinstraße) nicht infrage kommen würde. Im Quartier verfügt die Stadt über fast 8000 Quadratmeter Grund, es gibt aber auch Privatbesitz. Für eine Entwicklung aus einem Guss müssten sich die Eigentümer einigen. Die Stadt denkt an ein „gemischt genutztes Quartier (Wohnen, Gewerbe, Handel) mit lebendiger Erdgeschosszone“. Man nutze die Zeit, „um das neue Konzept inklusive neuer Arbeitswelten weiterzuentwickeln“, heißt es nun. Im „Frontoffice-Hub“ sollen „alle bürgernahen Dienstleistungen gebündelt, gleichzeitig die Prozesse innerhalb der Dienststellen unterstützt werden“.
Gibt es einen Haken? Nicht nur einen. Vor dem Jahr 2028 dürfte kaum Einweihung gefeiert werden – deshalb wurde ja die Bollwerk-Idee geboren. Die Grundstückspreise im Herzen der City sind zudem die höchsten von Stuttgart; sie liegen ein Mehrfaches über denen in Randbezirken wie etwa Möhringen. Zudem muss das Gebäude laut städtischer Vorgabe eine klimaneutrale Energiebilanz (nach DIN 18599) aufweisen. Um das zu erreichen, brauchte es beispielsweise beim angebotenen Projekt in Möhringen mit 35 000 Quadratmeter Bürofläche neben dem großflächigen Einsatz von Photovoltaikmodulen an den Fassaden auch die Nutzung von Geothermie, um im Jahresmittel betrachtet mindestens so viel Energie zu erzeugen, wie für den Betrieb der Immobilie benötigt wird. Die Möglichkeit zur Geothermie besteht in der Innenstadt wegen des Mineralwassers im Untergrund nicht. Man benötigt also Fernwärme von der EnBW – die aber in einem absehbaren Zeitraum nicht klimaneutral produziert wird. Dass sie gegen ihre eigenen Vorschriften verstoßen müsste, will die Stadt aktuell aber nicht einräumen. Sie verweist stattdessen auf eine „noch in einem frühen Planungsstadium befindliche Entwurfsplanung der Neubauten“ und sieht darin die Chance, „alle relevanten Themen bereits in dieser Planungsphase mit einzubringen“. Diese könnten dann „im weiteren Planungsverlauf und bei der Umsetzung berücksichtigt werden“.
