Immobilienstreitigkeiten beschäftigen viele Juristen und Gerichte. Es geht um Erschreckendes, Gewöhnliches, manchmal Skurriles. Der Stuttgarter Rechtsanwalt Ulrich-Michael Weiss ist Spezialist – und hat einiges zu erzählen.
Das Ehepaar wähnt sich am Ziel seiner Wünsche. Es hat die lange ersehnte Eigentumswohnung gekauft. Mängelfrei soll die sein – und bei der Besichtigung war auch nichts zu beanstanden. Kein Wunder, die schweren Feuchtigkeitsschäden hatte der Verkäufer einfach überstrichen. Als sie sichtbar werden, gehen die Käufer zum Rechtsanwalt. Mit juristischem Druck kommt es zur Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung. Der Traum von der eigenen Wohnung ist zwar zunächst geplatzt, doch das Schlimmste verhindert.
Der alte schwäbische Spruch bewahrheitet sich immer wieder: Es gibt halt sotte und sotte. Auch bei Wohnungsfragen. „Es gibt schwarze Schafe auf allen Seiten“, sagt der Stuttgarter Rechtsanwalt Ulrich-Michael Weiss. Das gelte für Mieter wie Vermieter, für Käufer wie Verkäufer – und für manche Geschäftsleute in der Branche. „Wir haben es zum Beispiel mit vielen seriösen Maklern zu tun – aber eben auch mit einigen windigen, die vielleicht nicht umfassend aufklären.“
Weiss muss es wissen. Der Jurist befasst sich in seiner Kanzlei an der Urbanstraße seit vielen Jahren mit dem Immobilienrecht. Als einer der ersten Stuttgarter Rechtsanwälte ist er im Jahr 2006 zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bestellt worden. Er berät bei der Vertragsgestaltung, vertritt Mieter und Eigentümer, befasst sich zudem mit Gewerbeimmobilien. Ein weites Feld, in dem man im Laufe der Berufsjahre viel erlebt.
Klar ist: Konflikte, etwa zwischen Mietern und Vermietern, gibt es immer mal wieder. Doch zunehmend landen sie beim Rechtsanwalt oder gar vor Gericht. Dafür sieht Weiss einen Grund. „In Stuttgart herrscht eine große Wohnraumnot. Anders als im Schwarzwald oder auf der Schwäbischen Alb haben die Leute Probleme, etwas anderes zu finden, wenn sie aus ihrer Wohnung raus müssen.“ Deshalb gingen inzwischen nicht wenige Kündigungsverfahren vor Gericht. Das gelte auch für Fälle, in denen es um Eigenbedarf geht, was lange eigentlich als sichere Bank galt. Manchmal gehe es für die Mieter dabei auch nur darum, schlicht Zeit zu gewinnen für die Suche.
Vor Gericht dreht es sich häufig um Räumungsklagen, Kaution, Mängelbeseitigung, Instandsetzung, Mietminderung oder schon auch mal um eine Mieterhöhung. Vieles an Alltäglichem wird allerdings bereits vorher ausgeräumt. Entweder, weil Rechtsanwälte außergerichtliche Einigungen erzielen, oder aber, weil Mieterverein sowie Haus- und Grundbesitzerverein mit ihren Beratungen Klarheit schaffen. „Diese Institutionen federn sehr viel ab und haben eine befriedende Wirkung“, sagt Weiss. Zu tun haben er und seine Kollegen dennoch reichlich.
Die Mär vom bösen, raffgierigen Vermieter, der sich angesichts der Wohnungsknappheit die Taschen vollstopfen will, kann der Experte dabei nicht generell bestätigen. „Natürlich gibt es auch Miethaie, die miserable Wohnungen zu extremen Preisen an oft unkundige Menschen vermieten“, sagt er. Man sehe auf dem Markt aber große Unterschiede: „Der normale private Vermieter geht in der Regel angemessen mit seinen Mietern um“, so Weiss. Auch öffentliche Vermieter wie Kommunen oder Baugenossenschaften hätten ein gutes Image: „Solche Institutionen pflegen meist ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern und Mitgliedern. Wer etwa bei einer Genossenschaft eine Wohnung bekommt, kann zufrieden sein.“ In diesem Bereich gebe es wenig Kündigungen und maßvolle Mieterhöhungen.
Doch es gibt noch einen dritten Sektor – die großen Immobilienfirmen. Dort sieht der Rechtsanwalt die meisten Probleme. „Da geht es oft sehr stark um die Rendite“, so Weiss. Nicht zu Unrecht stehe das eine oder andere Unternehmen immer wieder öffentlich am Pranger. Wegen Mietpreisüberhöhung beim Mieterwechsel einzuschreiten, ist laut Weiss kaum noch möglich, denn dafür müssen die Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nachweisen, dass bei ihnen eine Notlage vorlag, die der Vermieter ausgenutzt hat. Diese Hürde müsse wegfallen, fordert der Rechtsanwalt: „Dafür müsste der Bundesgesetzgeber Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes ändern.“
Fallen oder gar Bizarres lauern aber überall. „Ich habe mal eine Familie vertreten, der wegen Eigenbedarfs die Mietwohnung gekündigt wurde“, erzählt Weiss. Kurz nach dem Auszug wandelte der Vermieter die große Wohnung in Einzelzimmer um und vermietete die für den vierfachen Preis. „Wir haben daraufhin Schadenersatz eingeklagt. Aber die Wohnung war natürlich trotzdem weg“, so der Fachmann. Und das sei in einem „total engen“ Immobilienmarkt das Schmerzhafteste.
Doch auch mancher Eigentümer erlebt sein blaues Wunder. Weiss erzählt vom Wohnungsinteressenten, der zur Besichtigung im Maserati vorfuhr. „Die Vermieter waren beeindruckt“, erinnert er sich. Der Mann bekam das Haus, das 4000 Euro Miete im Monat kostete. Er zahlte allerdings keinen Cent, auch keine Kaution. Es stellte sich heraus, dass es sich um einen Mietnomaden mit gefälschter Visitenkarte und geliehenem Auto handelte. Es wurde eine Räumungsklage notwendig.
Bei vielen dieser Fälle geht es um Existenzen. Doch manchmal muss auch ein gewiefter Immobilienexperte schmunzeln. Zum Beispiel, wenn ein Paar vorstellig wird, das eine Abmahnung vom Vermieter bekommen hat. Weil sich andere Hausbewohner nämlich über zu laute Sexgeräusche beschwert haben. „Die allerdings“, sagt Weiss mit einem Augenzwinkern, „gehören zu den normalen Lebensäußerungen. Damit war der Fall erledigt.“
Generell aber hat er einen Tipp für alle, die sich mit Immobilien befassen, vor allem mit deren Kauf oder Verkauf: „Es ist sinnvoll, sich beraten zu lassen. Das ist gut angelegtes Geld.“ Und wenn es vor Gericht geht, sollte man sich den Anwalt nicht sparen. Die Folgen können sonst sehr viel teurer werden.
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