Das Alternativmodell Bodensteuer verspricht eine radikal einfache Lösung und die Mobilisierung baureifer Grundstücke für den Wohnungsbau.
Stuttgart - Eine Reform der Grundsteuer gehört seit mehr als 20 Jahren zu den unerledigten Aufgaben der Politik in Deutschland. Jetzt läuft die Zeit ab. Zwar fällt ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts über die Steuer erst in einigen Monaten, aber seit der mündlichen Verhandlung im Januar gilt es als sicher, dass künftig nicht mehr mit den Einheitswerten für Grundstücke und Häuser aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) gearbeitet werden darf.
Das gibt den Verfechtern einer radikalen Reform Auftrieb: Sie wollen die Grundsteuer, die maßgeblich durch den Wert des Gebäudes auf dem Grundstück bestimmt wird, durch eine reine Boden- oder Bodenwertsteuer ersetzen. Diese Idee unterstützt zum Beispiel auch die ungewöhnliche Allianz der Wirtschaftsforschungsinstitute IW, Institut der deutschen Wirtschaft, und IMK, Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung; das IW ist den Arbeitgebern zugeneigt, das IMK den Gewerkschaften. Die Ökonomen wollen ebenso wie die Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ und Fachleute im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Zunächst würde die aufwendige Überarbeitung der Einheitswerte und deren künftige Aktualisierung alle sechs Jahre entfallen; die Bodenrichtwerte liegen flächendeckend vor.
Außerdem versprechen sich die Befürworter eine Belebung des Wohnungsbaus. „Gegenwärtig ist die Grundsteuer so ausgerichtet, dass sie Investitionen erschwert, ja bestraft“, sagt Ralph Henger, der beim IW für die Immobilienmärkte zuständig ist. „Der Systemwechsel von der Grundsteuer zur Bodensteuer würde auch einen Beitrag leisten zur Mobilisierung von baureifen, unbebauten Grundstücken; es wäre ein Signal für die Investoren.“
Die Grundsteuer in ihrer aktuellen Fassung begünstigt die Spekulation mit Grundstücken und mit Baugenehmigungen. „Insbesondere in den großen Ballungszentren“, so schreibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), „zeigt sich (. . .) das Phänomen, dass Investoren Baugenehmigungen auf Vorrat einholen und die dahinterliegenden Projekte zunächst nicht umsetzen, weil sie auf steigende Mieten und Immobilienpreise in der Zukunft setzen.“ Über die letzten Jahre hinweg, so heißt es weiter, habe sich „ein Überhang von 600 000 Wohnungsbaugenehmigungen angehäuft, der auf Umsetzung wartet.“ Der IW-Ökonom Henger hält die Zahl für irreführend, da es zwei bis drei Jahre dauere, bis ein Mehrfamilienhaus nach erteilter Baugenehmigung fertiggestellt ist. Und: „Wenn spekuliert wird, dann ist es vor der Beantragung der Baugenehmigung“, sagt Henger.
Der BBSR-Experte Matthias Waltersbacher hat hingegen zumindest in Metropolen wie Berlin beobachtet, dass auch mit Baugenehmigungen gehandelt und spekuliert wird, sofern es sich um Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau handelt. Der Grund: „Hohe, womöglich spekulative Grundstückspreise führen häufig zu erhöhten Neuanfangsmieten von 14 bis 16 Euro“, schreibt er in einem Aufsatz. „Bei durchschnittlichen Grundstückspreisen liegen diese bei zehn bis zwölf Euro.“ Der Autor schätzt den Anteil der Grundstückskosten bei einem Neubauprojekt auf ein Viertel; in teuren und begehrten Lagen auf ein Drittel. Würden unbebaute Grundstücke gegenüber dem Status quo automatisch höher besteuert, so würde aus Sicht der Anhänger einer Bodensteuer ein Grund dafür entfallen, einen Bau nicht in Angriff zu nehmen.
Der Bund der Steuerzahler ist skeptisch. Die Kommunen hätten bereits rechtliche Mittel, auf ein zusätzliches Baulandangebot hinzuwirken und Eigentümer zur Bebauung zu zwingen, heißt es beim finanzwissenschaftlichen Forschungsinstitut des Steuerzahlerbundes. Der BBSR-Experte Waltersbacher schlägt im Kampf gegen die Spekulation vor, die Baugenehmigungen mit einer Frist zu versehen, so dass sie nach Ablauf an die Kommunen zurückfallen. Das könnten die Bundesländer durch Änderung der Landesbauordnungen regeln, schreibt er.
Aus Sicht des IMK spricht für die Bodensteuer auch deren Verteilungswirkung: „Die Bewohner von Ein- und Zweifamilienhäusern, die oft auch die Eigentümer und vergleichsweise wohlhabend sind, werden stärker belastet“, heißt es in einem IMK-Papier. „Die Bewohner von mehrgeschossigen Gebäuden – typischerweise Mieter – werden entlastet.“ Das IW kommt in einer Analyse zu dem Ergebnis, dass sich die Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück von gegenwärtig durchschnittlich 44 Euro im Jahr auf 265 Euro nach einem aufkommensneutral gestalteten Bodensteuermodell erhöhen würde. Bei Grundstücken mit Einfamilienhäusern bliebe die Belastung mit 236 Euro unverändert; im Fall von Zweifamilienhäusern würde sie geringfügig auf 178 Euro (jetzt 168 Euro) steigen und bei Mehrfamilienhäusern auf 60 Euro (129 Euro) sinken. Das Deutsche Institut für Urbanistik hat schon im Jahr 2001 ausgerechnet, dass die Mehrbelastungen im Fall von Ein- und Zweifamilienhäusern maximal fünf bis sechs Prozent betragen.
Leiden würden bei einer Grundsteuer in Form der Bodensteuer auch bei aufkommensneutraler Gestaltung die Besitzer von großen und teuren unbebauten Grundstücken. Allerdings gibt es Zweifel, ob eine Reform nicht womöglich doch zu Steuererhöhungen genutzt würde, zumal die Hebesätze von den Kommunen festgelegt werden. Besonders laut warnen die Länder Bayern und Hamburg vor Steuererhöhungen. Kein Wunder: In Hamburg und in großen Teilen von Bayern sind die Grundstückspreise in der Vergangenheit besonders stark gestiegen. Ein sachliches Argument gegen den Verzicht auf den Gebäudewert bei der Besteuerung führt der Gemeindetag Baden-Württemberg an. Der Interessenverband der Kommunen betrachtet die Art der Nutzung eines Grundstücks als Gradmesser für die Inanspruchnahme der kommunalen Infrastruktur. Die Nutzung sei daher als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer unverzichtbar, heißt es.
Eine Bodensteuer wäre ganz im Sinn von Bundesbauministerin Barbara Hendricks. „Künftig sollten wir die Gebäude aus der Berechnung heraushalten und ausschließlich den Wert des Grundstücks betrachten“, hat die Sozialdemokratin im Januar noch kurz nach Abschluss der Sondierungsgespräche zu einer Neuauflage der großen Koalition gesagt. Im Koalitionsvertrag vom 7. Februar ist davon freilich keine Rede – stattdessen soll eine neue Grundsteuer C auf baureife, unbebaute Grundstücke eingeführt werden.
Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, hält davon nichts: „Diese Variante der Grundsteuer träfe vor allem finanzschwache Eigentümer und würde die Bodenspekulation eher befeuern als bekämpfen“, sagte er. „Die wahren Bodenspekulanten würden die Grundsteuer C aus der Portokasse zahlen.“ Auch „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ ist gegen diese Baulandsteuer und spricht von „einer bloßen Scheinlösung“. Etwas gnädiger urteilt Ralph Henger (IW): „Die Grundsteuer C kann nur eine Ergänzung sein, wäre zudem Flickwerk in einem veralteten System und würde nicht schnell wirken“, sagt er. „Eine Bodensteuer wäre eindeutig besser.“
