Rosensteinviertel Stuttgart Muster-City geht ans Geld

Von Jörg Nauke 

Vor der Bürgerbeteiligung über das geplante Rosensteinquartier steht die Debatte, auf wie viel Geld die Stadt zu Gunsten familienfreundlicher Ökohäuser zu verzichten bereit wäre.

Wird man in der Muster-City  günstig wohnen können, wenn schon heute im Nordbahnhofviertel  die Mietpreise anziehen? Foto: dpa
Wird man in der Muster-City günstig wohnen können, wenn schon heute im Nordbahnhofviertel die Mietpreise anziehen? Foto: dpa

Stuttgart - OB Fritz Kuhn (Grüne) will die Planung für die frei werdenden Gleisflächen im Zuge von Stuttgart 21 vorantreiben und denkt an eine Beteiligung der Bürger im neuen Jahr. Namhafte Architekten, Kulturschaffende und Hochschulexperten machen sich für eine Internationale Bauausstellung (IBA) zum Rosensteinviertel stark und betonen, das Gelände biete sich für ökologischen Wohnungsbau und moderne Lebensformen an. Auch die   S-21-Befürworterparteien CDU, SPD, Freien Wähler und FDP fragen die Stadt, ob sie sich durch die IBA einen Mehrwert erhoffe. Über Geld spricht in diesem Kontext bislang niemand. Dabei kostet auf dem Nachbargrundstück (A 1) der Quadratmeter rund 3300 Euro, Wohnungsmieten von 3000 Euro sind keine Seltenheit. Und im Nordbahnhofviertel ist – Stichwort: Verkauf der LBBW-Wohnungen – längst ein Verdrängungsprozess im Gange.

Dabei war schon unter OB Schuster die Frage aufgeworfen worden, ob man sich dort überhaupt gemischt genutzte Quartiere, die familien- und kinderfreundlich durchgrünt sind und höchste ökologische Standards bieten, leisten können wird. Grünen-Fraktionschef Peter Pätzold erwartet von den Befürwortern der Bahnhofstieferlegung zur Wohnraumgewinnung schon vor der Bürgerbeteiligung ein Bekenntnis, dass die Stadt so entwickelt werde und sie auf mehrere Hundert Millionen Euro Grundstückserlöse verzichte. Schuster hatte einst betont, es sei „nicht das Ziel, einen möglichst großen Erlös aus dem Verkauf einzelner Grundstücke zu erzielen“. Eine Veräußerung unter vollem Wert kommt aber nur im Rahmen der gemeindlichen Aufgabenerfüllung in Betracht. Verschleudern darf die Stadt ihr Anlagevermögen also nicht.

S-21-Projektbefürworter machen andere Rechnung auf

Um zu wissen, in welche Richtung geplant werden kann, ist es wichtig, die Summen zu kennen, mit denen jongliert wird: Aufgewendet hat die Stadt rund eine Milliarde Euro, für eine Muster-City müsste sie in Form von Nachlässen auf etwa zwei Drittel verzichten. Die Stadt hat 2001 die Gleisflächen für 424 Millionen Euro im Glauben erworben, sie bereits neun Jahre später nutzen zu können. Der Preis berücksichtigte diese Wartezeit, tatsächlich war der Verkehrswert 2010 auf rund 805 Millionen Euro festgelegt. Zu berücksichtigen sind außerdem jene Strafzinsen, die der Stadt seit 2010 wegen der verzögerten Fertigstellung zugestanden hätten – auf die sie aber zumindest bis Ende 2020 freiwillig verzichtet. Es geht dabei um weitere 212 Millionen Euro. Von 2021 an muss die Bahn jährlich 21,2 Millionen Euro Verzugszinsen überweisen, bis sie das Grundstück von ihren baulichen Anlagen befreit hat.

Die S-21-Projektbefürworter haben in ihrer Rechnung stets nur den abgezinsten Betrag für die Grundstücke von 424 Millionen Euro berücksichtigt. Sie kommen deshalb auf einen verhältnismäßig niedrigen Quadratmeterpreis von 361 Euro, weshalb sogar Förderprogramme für familienfreundliches Wohnen für denkbar erachtet wurden. Die Verwaltung nannte aber schon 2012 auf Anfrage ganz andere Verkehrswerte für die unterschiedlich großen und unterschiedlich werthaltigen Areale: 3281 Euro für das Gleisvorfeld (A 2), rund 928 Euro für das Rosensteinviertel (C) und 466 Euro für den Abstellbahnhof (B).

Hohe Quadratmeterpreise fürs Bauen neben dem Bahnhof

Die Musterrechnung der Projektbefürworter umfasst 117,7 Hektar Bauland und Parkfläche sowie die Gäubahntrasse (D). Diese sowie der Westbahnhof könnten aber erhalten bleiben. Die Diskussion darüber ist noch im Gange. Diese Grundstückswerte verzerren die Rechnung, weil sie ein Drittel der gesamten Fläche ausmachen, aber ihr Anteil von elf Millionen Euro am Verkehrswert nur zwei Prozent beträgt. Lässt man sie außen vor, erhöht sich der Quadratmeterpreis für die verbliebene Nutzfläche drastisch. Abzüglich der Flächen für die Schlossgartenerweiterung (etwa 20 Hektar), für Grün im Quartier sowie für Wegeverbindungen und Straßen könnten von den etwa 118 Hektar letztlich nur 37,7 Hektar zu Geld gemacht werden, um das eingesetzte Kapital und die verlorenen Zinsen zu kompensieren

Flächen, die durch Stuttgart 21 im Stadtgebiet frei werden