Dass Sozialmietwohnungen in Stuttgart Mangelware sind, ist bekannt. Aber wie haben sich die Ansprüche und Wohnstandards in den letzten Jahrzehnten verändert? Wir haben nachgefragt.
Rund tausend Sozialmietwohnungen pro Jahr müssten in Stuttgart geschaffen werden, wenn man die wohnungspolitischen Ziele der Bundesregierung auf die Landeshauptstadt herunterbricht. Doch 2022 und 2023 können voraussichtlich lediglich 525 Sozialwohnungen neu bezogen werden, wie dem Jahresbericht Wohnen 2021 der Stadt Stuttgart zu entnehmen ist. Binnen sechs Jahren hofft die Stadt auf etwa 1500 bis 2250 Einheiten, heißt es dort. Dieses Plus wird vom weitaus größeren Schwund zunichtegemacht: In den nächsten acht Jahren drohen mehr als 5250 Wohnungen aus der für Sozialwohnungen geltenden Mietpreis- und Belegungsbindung herauszufallen.
Derzeit verfügt die Stadt über rund 14 400 Sozialwohnungen, 1987 waren es noch etwa 33 000. Mehr als 4500 Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, die mit den teurer werdenden Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt nicht mithalten können, sind in der städtischen Vormerkdatei als Wohnungssuchende registriert. Der Mangel ist eine Seite der Medaille. Wie aber steht es um die Qualität? Hat sich das Sozialwohnungsangebot in den vergangenen Jahrzehnten verändert? Und worauf kommt es beim geförderten Wohnungsbau heute überhaupt an? Wer darüber mehr wissen will, ist bei der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) an der richtigen Adresse. Das Unternehmen besitzt 19187 Mietwohnungen, davon sind 7764 Einheiten preisgebunden. Womit die SWSG 54,3 Prozent der geförderten Wohnungen in Stuttgart stellt – also jede zweite.
„Bis Ende der 1990er Jahre wurden im sozialen Wohnungsbau allgemein homogene Belegungsstrukturen umgesetzt, was zur Folge hatte, dass einzelne Gebäude und auch ganze Quartiere sich zu sozialen Brennpunkten entwickelten“, blickt Saskia Bodemer-Stachelski, bei der SWSG verantwortlich für Kommunikation und Öffentlichkeitsarbeit, zurück. Ab 1999 sollte das Bund-Länder-Programm der Sozialen Stadt gegensteuern. Die soziale Durchmischung hat sich seither auch die SWSG auf die Fahnen geschrieben. „Frei finanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen liegen Tür an Tür“, so Bodemer-Stachelski. Dieser integrative Ansatz schaffe stabile Nachbarschaftsstrukturen.
Beispiel Hallschlag in Bad Cannstatt: Der Stadtteil zählte einst zu den wenigen schwierigen, brennpunktähnlichen Stadtteilen Stuttgarts. Wobei der Tübinger Wohnsoziologe Gerd Kuhn betont, dass Stuttgart eine „harte Segregation“, also das strenge Auseinanderdividieren der sozialen Schichten in unterschiedliche Wohnquartiere, kaum kenne und seit jeher eine gute Tradition der Durchmischung pflege. 2000 Wohneinheiten besitzt die SWSG im Hallschlag. Bis in zehn Jahren solle dort beim SWSG-Wohnungsbestand das Verhältnis von öffentlich gefördertem und frei finanziertem Wohnraum fifty-fifty betragen, sagt Bodemer-Stachelski. Durch diese ausgewogene Durchmischung sieht das Wohnbauunternehmen sowohl eine Ghettoisierung als auch die Gefahr der Gentrifizierung, also die Verdrängung der ansässigen, weniger wohlhabenden Bevölkerung durch privilegiertere Schichten, verhindert.
Im Hallschlag seien ältere Wohnungen häufig mit mehr Zimmern auf weniger Quadratmetern belegt, berichtet die SWSG-Sprecherin. „Die Zimmer sind dadurch relativ klein und nur in Teilen familienfreundlich. Balkone oder Terrassen wurden in der Vergangenheit seltener vorgesehen“, beschreibt sie die früheren Standards. Heute seien bei Neubauten und Modernisierungen Balkone und Terrassen selbstverständlich. Ebenso seien die Wohnungen größer geworden und mit zeitgemäßen Grundrissen, die etwa offene Wohnräume berücksichtigten, versehen. Neben Familienwohnungen gehört vor allem Wohnraum für Ein- und Zwei-Personen-Haushalte zum Angebot der SWSG im Hallschlag. Dies entspricht dem Nachfragetrend: Die Kleinhaushalte haben in Stuttgart einen Anteil von 80 Prozent.
Bei der Struktur des Wohnraumangebots sieht Stadtforscher Kuhn deutlichen Nachbesserungsbedarf: „Das Angebot im sozialen Wohnungsbau in Deutschland entspricht noch nicht den unterschiedlichen Wohnbedürfnissen, die sich durch unsere gesellschaftliche Vielfalt ergeben.“ Aktuell beträgt die monatliche SWSG-Durchschnittsmiete im Hallschlag 7,90 Euro pro Quadratmeter in einer öffentlich geförderten Neubauwohnung beziehungsweise 6,25 Euro im Bestand – die durchschnittliche Kaltmiete in Stuttgart für frei finanzierten Wohnraum liegt laut Mietspiegel bei 10,34 Euro. Dieses Gefälle soll sich aber nicht im Wohnstandard und auch optisch nicht niederschlagen: „In der Ausstattung unterscheiden sich heute öffentlich geförderte und frei finanzierte Wohnungen der SWSG hinsichtlich Qualitäts- und Energiestandards nicht“, betont Bodemer-Stachelski. Im frühen sozialen Wohnungsbau nach dem Krieg war das noch anders, damals seien unterschiedlich wertige Bodenbeläge und Sanitärausstattungen installiert worden.
Für Gerd Kuhn entscheiden aber nicht Bodenbeläge, Wohn-Ess-Küchen und auch nicht die Wohnungsgröße darüber, ob eine Sozialmietwohnung zeitgemäß ist. „Wichtig ist, was außerhalb der Wohnung passiert“, so der Wohnsoziologe. Denn: „Der soziale Kitt ist nicht der Wohnstandard, sondern das Quartier.“ Dabei gilt: Je vielfältiger, lebendiger und kommunikativer das Angebot in der Umgebung, umso mehr profitieren die Bewohner – sie fühlen sich sicher und geborgen, die Lebensqualität und die Identifikation mit dem Quartier steigen. Kitas, Schulen sowie Stadtteil- und Familienzentren sind dabei genauso wichtig wie Kulturstätten oder Gastronomie. Die SWSG hat die Bedeutung des Quartiers für einen funktionierenden Wohnungsbau erkannt. Das neue Mehrgenerationenhaus im Hallschlag beherbergt neben öffentlich geförderten Seniorenwohnungen und einer ambulant betreuten Pflege-WG etwa auch das Stadtteil- und Familienzentrum Hallschlag und spielt als sozialer Treffpunkt eine bedeutsame Rolle.
Berechtigung
Um eine Sozialmietwohnung beziehen zu können, muss man über einen Wohnberechtigungsschein verfügt. Den erhält, wer festgelegte Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Bei einem Ein- oder Zwei-Personen-Haushalt liegt diese bei einer nach 2008 geförderten Wohnung derzeit bei 53 700 Euro Jahresbruttoeinkommen. Die Miete von Sozialmietwohnungen ist gedeckelt, es dürfen „auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden“, heißt es in der entsprechenden Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart.
Wohnflächen
Wie groß Sozialmietwohnungen sein dürfen, regelt das Landeswohnraumfördergesetz. Nach einer Übersicht der L-Bank Staatsbank für Baden-Württemberg muss beispielsweise eine förderfähige Drei-Zimmer-Wohnung mindestens 42,75 und maximal 78,75 Quadratmeter groß sein, bei zwei Wohnräumen liegt der Spielraum zwischen 23 und 63 Quadratmetern. Bei Kinderzimmern werden für ein Kind zehn, für zwei Kinder mindestens 15 Quadratmeter veranschlagt.
So wohnt Stuttgart
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