Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen könnte in Stuttgart verhindert werden. Doch das Wohnbauministerium des Landes will das nicht.
Stuttgart - Das Land Baden-Württemberg will 89 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Mietpreisbremse und das Zweckentfremdungsverbot anwenden dürfen, weitere Hilfen an die Hand geben. Mit einer Rechtsverordnung sollen diese Kommunen, darunter auch Stuttgart, ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke erhalten. Auch ein erweitertes Baugebot ist denkbar, die Abweichung von Bebauungsplänen soll leichter möglich sein. Mit diesen Regelungen setzt Wohnungsministerin Nicole Razavi (CDU) das im Juli 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz um. Eine Regelung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagt, ist dagegen vorerst nicht geplant. Das sorgt für Ärger.
Was ist der Grund dafür? Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Mieterbundes im Land, verweist auf eine Umfrage unter den 35 Mietervereinen seines Verbandes, nach der „nicht nur in den Ballungsräumen Mieter verdrängt würden, sondern „auch in kleineren Städten und ländlich geprägten Regionen“, und zwar durch Eigenbedarf der neuen Eigentümer oder durch eine viel höhere Miete. Allein in Stuttgart seien seit 2002 rund 40 000 Mietwohnungen umgewandelt worden. Betroffen seien nicht nur private Haushalte, sondern auch die öffentliche Hand, „die die horrend steigenden Mieten über die Kosten der Unterkunft oder Wohngeld finanzieren“ müsse.
Der Vorsitzende hält es für „bemerkenswert, dass sich Razavi erst nach neun Monaten daranmacht, die Verordnungen vorzulegen“, damit sie endlich wirken könnten. Und „skandalös“ sei die Weigerung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt der Kommunen zu stellen. Für Gaßmann ist diese Regelung „ein zentraler Punkt des Gesetzes“, sie trage zum Erhalt bezahlbarer Wohnungen und damit zum Erhalt der sozialen Struktur von Quartieren bei“.
Gaßmann erinnert daran, dass das Bundesgesetz auf einen Beschluss des „Wohnbaugipfels“ von 2018 zurückgehe. Unter Beteiligung der Landesregierung sei verabredet worden, die Gemeinden zu stärken, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Während das Gesetz den Grünen im Bundestag damals nicht weitgehend genug erschienen sei, beteilige sich die Partei nun im Land an „einem Geschenk an die Lobby der professionellen Wohnungsumwandler“.
Als „klaren Wortbruch“ kritisiert er das Vorgehen der Ministerin, die bei ihrem Antrittsbesuch eine Klärung im „Strategiedialog“ versprochen habe. Das sei aber noch gar nicht möglich gewesen, weil es noch keine Sitzung der neuen Diskussionsrunde gegeben habe. Dennoch wolle „die Ministerin im Alleingang den Mieterschutz streichen.
Was sagt die Ministerin zu dieser Kritik? Sie fragt sich: „Was nützt dem Wohnungsmarkt?“ Es gehe nicht um Ideologien oder Parteipolitik. Die Koalition habe die Möglichkeiten des Gesetzes geprüft und sich auf eine vernünftige Linie verständigt. Sie ermögliche durch das erweiterte Vorkaufsrecht vor allem im Innenbereich, mehr Wohnraum zu schaffen. Beim Umwandlungsverbot fahre man dagegen „auf Sicht“. Die Kommunen sähen darin „kein drängendes Problem“. Sie befürchteten viel mehr einen großen Verwaltungsaufwand, das schade den Mietern. Eine Umwandlung wäre nur noch im Erbfall oder bei Eigenbedarf möglich, wenn die meisten Wohnungen an die Mieter veräußert würden, in Härtefällen oder wenn vor der Verordnung eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wäre. Das Ministerium vertritt die Ansicht, die Mietermilieus durch Satzungen schützen zu können. Voraussetzung dafür sind aber umfangreiche Untersuchungen über die Quartiere.
Was sagt die grün-schwarze Regierung? Sie möchte „möglichst alle zur Verfügung stehenden Instrumente“ des Gesetzes nutzen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Über die Umwandlungsverordnung sagt sie, diese ziele in erster Linie auf den Schutz der Bevölkerung in bestimmten Quartieren sowie den Mieterschutz – und dafür gebe es bereits die Mietpreisbremse und das Zweckentfremdungsverbot. Es sei sinnvoll, mit Erleichterungen für den Wohnungsbau zu beginnen, dann gehe man das Umwandlungsverbot an. Der Bund hat diese neue Regelung befristet eingeführt, man erwarte aber, das sie dauerhaft gelten werde.
Wann beginnt der Strategiedialog für Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen? Er solle im Juni starten und sei auf sieben Jahre angelegt. heißt es beim Land. Eingebunden würden Kommunen, Unternehmen und Verbände, Bürger, Verwaltung, Kirchen, Gewerkschaften, Politik und Wissenschaft.
Wie beurteilt die Stadt Stuttgart die Lage? Sie erwartet eine spürbare Auswirkung auf Mieten nur bei einer gewissen Anzahl an Umwandlungen. Sie bewertet die Teilungsthematik gegenüber der Modernisierungsthematik aber als nachrangig. Auffällig seien Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen, die die Mieter überlasteten. Man habe den Verdacht, dass Eigentümer gar nicht modernisieren, sondern das Haus entmieten wollten, um danach teure Eigentumswohnungen zu verkaufen. Durch deren Schaffung werde der Wohnungsbestand wegen besserer Ausstattungen meist aufgewertet – Mieten und Kaufpreise würden steigen.
