Die Ruoffs aus Erdmannhausen liegen im Clinch mit den Behörden, vor allem mit dem Finanzamt. Es geht um Grundstücke, die steuerlich zu hoch bewertet würden, einen Gutachterausschuss, der das nicht korrigiere – und um richtig viel Geld.
Es klingt zunächst, als hätten Monika Lesny-Ruoff und ihr Mann Jürgen Ruoff am 27. Januar 2020 das Geschäft ihres Lebens gemacht. An diesem Tag kauften die Erdmannhäuser der Gemeinde ein verwildertes Grundstück an der Kirchstraße für 4340 Euro ab. Passanten hatten schon gelästert, wie man eine Grünfläche so verlottern lassen könnte. Das fiel teilweise – wenn auch n zu Unrecht – auf die Ruoffs zurück, die direkt nebenan wohnen. Auch um das Gerede zu beenden, sicherten sich die Eheleute das Areal, um es in Schuss zu bringen. An einen finanziellen Clou könnte man bei all dem deshalb denken, weil das Grundstück auf dem Papier eine kaum zu glaubende Rendite abgeworfen hat, mittlerweile rund 275 000 Euro Wert ist, wie Jürgen Ruoff überschlagen hat. Allerdings sind er und seine Gattin darüber alles andere als glücklich.
Das liegt daran, dass der Betrag lediglich theoretischer Natur ist und sich ergibt, wenn man den vom Gutachterausschuss Bottwartal und Umgebung festgelegten Bodenrichtwert zum Maßstab nehmen und das Grundstück entsprechend als Bauplatz vermarkten würde. De facto ist Letzteres aber tabu und von den Ruoffs auch gar nicht gewollt. „Laut Bebauungsplan der Gemeinde darf hier gar kein Haus errichtet werden“, sagt Monika Lesny-Ruoff. Bei zwei weiteren, in jüngster Zeit geerbten Grünflächen auf Tuchfühlung zum Haus der Ruoffs ist der Sachverhalt ähnlich gelagert. Der Gutachterschuss hat Erdmannhausen in verschiedene Zonen eingeteilt – und die drei Gartenareale der Ruoffs einem Gebiet zugeschlagen, in dem die Böden auf 610 Euro pro Quadratmeter taxiert werden.
Das Dilemma ist, dass sich das Finanzamt strikt an eben dieser Karte mit den Bodenrichtwerten orientiert, wenn es die Grundsteuermessbescheide erteilt, die ein wesentlicher Faktor für die Ermittlung der Grundsteuer sind. So sieht es die Arithmetik der Grundsteuerreform vor. Und deshalb werden die Ruoffs kräftig zur Kasse gebeten. Für alle drei Gartenflächen zusammen müsste die Familie laut Jürgen Ruoff nun wohl um die 2000 Euro pro Jahr mehr zahlen, als wenn die Parzellen wie Ackerland eingestuft worden wären. Er hat dem Finanzamt daher übermittelt, dass es sich um landwirtschaftliche Flächen handele. Doch schon die erste Rückmeldung für das von der Gemeinde gekaufte Areal zeigt: die Behörde akzeptiert das nicht, legte die 610 Euro als Referenz an. Die Ruoffs widersprachen, verwiesen auf den Bebauungsplan und darauf, dass die Grundstücke gar nicht bebaut werden dürften.
Das Finanzamt blieb aber auf Linie. „Der Bodenrichtwert wurde vom zuständigen Gutachterausschuss erstellt. Der Wertansatz ist von der Finanzverwaltung verpflichtend anzusetzen“, ließ die Behörde die Ruoffs mit Schreiben vom 10. Mai dieses Jahres wissen. Von den Vorgaben könne nur durch ein „qualifiziertes Gutachten“ abgewichen werden. Es reiche also folglich nicht, dass Jürgen Ruoff die Unterlagen einreichte, die dokumentierten, dass das Grundstück nicht bebaut werden darf, und er selbst bis zum Ruhestand als Verbandsbauamtsleiter in Großbottwar tätig war.
Die Eheleute beauftragten also wie empfohlen ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen für 2000 Euro – und warten nun auf das Ergebnis.
„Ich glaube, so wie uns geht es vielen anderen, nur, dass die nicht vom Fach sind und sich nicht wehren können“, so Jürgen Ruoff. Außerdem ärgert ihn und seine Frau, dass der Gutachterausschuss seine Einstufung der Grundstücke nicht korrigiere und sich einer hinter dem anderen verstecke, das Finanzamt hinter dem Ausschuss und umgekehrt, die Gemeinde ihnen nicht beistehe.
Der Erdmannhäuser Bürgermeister Marcus Kohler betont allerdings, dass die Kommune keinen Einfluss auf die Richtwerte habe und dies auch nicht solle. Es erschließe sich ihm aber auch nicht, warum unbebaubare Grundstücke wie Bauland bewertet worden seien. „Es ist ausdrücklich nicht die Aufgabe in der Bodenrichtwertkarte, jeden Einzelfall zu prüfen und zu bewerten“, erklärt Holger Kotoll vom Gutachterausschuss Bottwartal und Umgebung. Dies könne im Rahmen eines individuellen Gutachtens geschehen. Die Bodenrichtwertkarte berücksichtige die allgemeine Lage.
Sebastian Engelmann, Pressesprecher des Finanzministeriums, betont zudem, dass die Richtwerte nach „anerkannten Bewertungsmethoden“ ermittelt würden, die Finanzämter dann an die Festsetzungen der Gutachterausschüsse gebunden seien. Die jeweiligen Zonen seien „so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“. Für „atypische Einzelfälle“, in denen der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als besagte 30 Prozent abweicht, könne der geringere Wert mit Hilfe eines Gutachtens nachgewiesen werden.
Die Ruoffs scheinen demnach zu den atypischen Einzelfällen zu gehören – was sie unterm Strich mehrere tausend Euro für Sachverständige kostet.
Ausgangspunkt
Bisher wurde die Grundsteuer auf der Basis jahrzehntealter Grundstückswerte festgelegt. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seitdem aber sehr unterschiedlich entwickelt haben, sah das Bundesverfassungsgericht Ungleichbehandlungen, die mit dem Grundgesetz nicht zu vereinbaren seien. Deshalb musste eine Neuregelung erfolgen.
Richtwerte
In Baden-Württemberg hat man sich für eine typisierende Bewertungsmethode entschieden. Maßgeblich ist dabei der Bodenrichtwert, den Gutachterausschüsse für einzelne Gebiete festzurren, die nach Art und Weise der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Der Richtwert wird mit der jeweiligen Grundstücksfläche multipliziert, um den Bodenwert zu erhalten, der wiederum mit einer gesetzlich vorgegebenen so genannten Steuermesszahl und dem von den Kommunen festzusetzenden Hebesatz mal genommen wird. Das Ergebnis ist dann die Grundsteuer, die Eigentümer bezahlen müssen.
