Studie Wo sich Investieren noch lohnt

Von Ingo Dalcolmo 

Die höchsten Renditepotenziale für Wohninvestments lassen sich in Ulm, Heidelberg und Ludwigsburg realisieren. Die niedrigsten in Stuttgart, so eine Untersuchung. Doch was bedeutet das für Kapitalanleger?

In Ludwigsburg werden mit die höchsten Renditen für Wohninvestments erzielt, sagt eine Studie. Foto: Mierendorf
In Ludwigsburg werden mit die höchsten Renditen für Wohninvestments erzielt, sagt eine Studie. Foto: Mierendorf

Um es vorwegzunehmen: Wohninvestments in Baden-Württembergs Top-Städten lohnen sich nach wie vor. Nur bei der Rendite müssen Investoren je nach Standort und Investitionsneigung unter Umständen Abstriche machen. Das ist das Ergebnis des Risiko-Rendite-Rankings 2015 für Baden-Württemberg von Dr. Lübke & Kelber. Der bundesweit tätige Asset-Manager und Transaktionsberater hat in seiner Studie zwölf baden-württembergische Städte hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischer Entwicklung, des Wohnungsmarktes, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum untersucht.

Das Ergebnis: Ulm (1. Platz: Eigenkapitalrendite von 7,6 bis 11,4 Prozent), Heidelberg (2. Platz: 7,6/9,7 Prozent)) und Ludwigsburg (3. Platz: 6,9/10,1 Prozent) weisen für wohnwirtschaftliche Investments aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Baden-Württemberg auf. Hier können derzeit Eigenkapitalrenditen erzielt werden, die deutlich über der erforderlichen Mindestrendite liegen, so Ulrich Jacke, Geschäftsführer bei Dr. Lübke & Kelber. Die ungünstigsten Risiko-Rendite-Relationen haben laut Studie hingegen Stuttgart (12. Platz: 5,5/8,7 Prozent), Konstanz (11. Platz: 6,2/9,5 Prozent) und Tübingen (10. Platz: 6,0/8,6 Prozent)). Der Grund: 'Investments in besonders begehrte Standorte sind oft mit einer überproportional niedrigen Rendite verbunden. Vor allem dann, wenn ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage stößt, steigen die Preise', so Jacke. In der Folge sinken die Renditen, was sich besonders in Stuttgart zeige. Insgesamt wurden zwölf baden-württembergische Städte dem Risiko-Rendite-Ranking von Dr. Lübke & Kelber unter­zogen. Neben den bereits genannten Städten auch Heilbronn (4. Platz), Pforzheim (5. Platz), Karlsruhe (6. Platz), Mannheim (7. Platz), Freiburg (8. Platz) und Reutlingen (9. Platz).

Das Standortrisiko richtig einschätzen

Doch welche Schlüsse sollten Kapitalanleger und Investoren aus den Ergebnissen der Studie ziehen? 'Unser Risiko-Rendite-Ranking gibt dem Anleger die Möglichkeit abzuschätzen, ob der Kaufpreis und die damit verbundene Renditeerwartung für eine Immobilie, die ihm in einer der untersuchten Städte angeboten wird, im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite liegt', erklärt Jacke. Dazu wurden Risikobewertungen ent­wickelt, die mit den langfristig erzielbaren Eigenkapitalrenditen ins Verhältnis gesetzt wurden. 'Ein Ziel der Untersuchung war, das Standortrisiko für wohnungswirtschaftliche Investments richtig wiederzugeben.' Nur so lasse sich erkennen, welche Rendite erzielt werden muss, um das Standortrisiko adäquat eingepreist zu wissen, sagt er.

Unterm Strich böten aber alle untersuchten baden-württembergischen Städte Eigenkapitalrenditen an, die über die empfohlene Mindestrendite hinausgingen. Vorausgesetzt, die Fremdfinanzierungsquote ist langfristig gesichert und angemessen, so die Experten. Noch nicht absehbar seien derzeit die geplanten politischen Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Umwandlungsverbote. Sie könnten, so die Meinung der Experten, zukünftige Renditen weiter schmälern. Die Studie hat aber auch noch etwas anderes zu Tage gefördert: in acht der zwölf analysierten Städte (unter anderem Mannheim und Ludwigsburg) führt der Erwerb einer Eigentumswohnung zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung.

'Selbst in den Städten, in denen Mieten günstiger ist als Kaufen, ist der Vermögensbildungseffekt durch die laufende Tilgungsleistung nicht zu vernachlässigen', sagt Jacke. Insbesondere vor dem Hintergrund der damit verbundenen zusätzlichen Altersvorsorge sei der Kauf einer Wohnung häufig attraktiver als die Anmietung.