Zweistellige Preissteigerungen machten Häuslekäufern zuletzt das Leben schwer. Das scheint vorbei. Selbst in Stuttgart und München kühlt der Markt ab. Dafür gibt es einen überraschenden neuen bundesweiten Spitzenreiter bei der Preisentwicklung – und der kommt aus dem Südwesten.
Heilbronn/Hamburg - In den Augen des Heilbronner Oberbürgermeisters Harry Mergel (SPD) ist die Sache klar: Keine Stadt im Südwesten kennzeichne gegenwärtig eine solch dynamische Entwicklung wie Heilbronn. Eine aktuelle Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt hat und die unserer Zeitung exklusiv vorliegt, scheint Mergels Behauptung zumindest in einem Teilbereich zu bestätigen. Demnach werden die Preise für Wohneigentum in den kommenden Jahren nirgendwo in Deutschland so stark steigen wie in Heilbronn. Selbst Großstädte wie München und Stuttgart landeten klar abgeschlagen.
Wie ist die Preisentwicklung insgesamt?
Zweistellige jährliche Zuwachsraten waren bei den Immobilienpreisen zuletzt keine Seltenheit. Doch damit ist es nach Auffassung der Experten des HWWI vorbei. „Das starke Wachstum der vergangenen Jahre wird sich nicht fortsetzen“, sagte die Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, unter deren Leitung die Studie erstellt wurde. In fast der Hälfte aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte würden die Preise für Wohneigentum in Zukunft stagnieren oder fallen. Die höchsten Zuwachsraten sagen die Forscher fast ausnahmslos bayerischen Städten und Kreisen voraus. Hinter Heilbronn folgen in dem Ranking bis Platz zehn sechs Kreise aus dem Münchner Speckgürtel – und natürlich die bayerische Landeshauptstadt.
Wieso kühlt der Immobilienmarkt ab?
Die Forscher erwarten wenige Änderungen bei Zuwanderung und Zinsen. Dafür schlage der demografische Wandel durch. Er senke die Bevölkerungszahl und wirke durch den steigenden Rentneranteil dämpfend auf das durchschnittliche Haushaltseinkommen. Selbst in Baden-Württemberg mit seiner starken Wirtschaft gebe es bereits einzelne Kreise mit negativer Entwicklung. So prognostiziert das HWWI für Häuser und Wohnungen im Kreis Heidenheim ein jährliches Kaufpreisminus von 0,63 Prozent. Auch im Main-Tauber-Kreis, in der Stadt Pforzheim oder auf der Zolleralb müsse mit sinkenden Preisen gerechnet werden.
Wie kommt Heilbronn an die Spitze?
Um jährlich 2,29 Prozent werde der Quadratmeterpreis in Heilbronn in den kommenden Jahren steigen, sagen die Experten. Das klingt zunächst moderat. Im Jahr 2030, dem Endpunkt des Prognosezeitraums, würden Wohnungen und Häuser damit aber um fast ein Drittel (31,2 Prozent) teurer sein als heute. Zudem lässt Heilbronn mit dieser Rate alle anderen Städte und Landkreise in Bund und Land klar hinter sich. So liegt Erding bei einer jährlichen Rate von 2,14, München bei 1,81, der Kreis Breisgau-Hochschwarzwald rund um Freiburg bei 1,57 und Stuttgart nur bei 0,84. Heilbronn profitiere von seiner soliden wirtschaftlichen Entwicklung, vermuten die Forscher. Demnach werde das verfügbare Einkommen dort trotz eines leichten Rückgangs bei der Zahl der Erwerbspersonen weiter steigen. Zudem gebe es einen gewissen Nachholeffekt, erläutert Nitt-Drießelmann. So kostete der Quadratmeter in Heilbronn im vergangenen Jahr durchschnittlich 2780 Euro. In Stuttgart musste man pro Quadratmeter 4225 Euro hinlegen, in Freiburg waren es 4202, in München gar 7509 Euro. Wegen der Rekordpreise in den Metropolen zögen künftig auch mittelgroße Städte wie Heilbronn das Käuferinteresse an, glaubt Frank-Stefan Lebkücher, der Regionalbereichsleiter Süd bei der Postbank Finanzberatung.
Wie sieht die Entwicklung in Baden-Württemberg insgesamt aus?
Auffällig ist, dass auch jenseits der Heilbronner Stadtgrenzen der Preistrend nach oben weist. So beträgt das jährliche Plus im Landkreis Heilbronn 1,06 Prozent und im Nachbarlandkreis Schwäbisch-Hall 1,15 Prozent. Auch im Raum Freiburg und am Bodensee erwarten die Forscher stabile Zuwachsraten oberhalb der Ein-Prozent-Marke. Bundesweit werde dies nur noch für 47 Städte und Landkreise erwartet.
Wo lohnt sich der Hauskauf?
Natürlich kommt es immer auf das Objekt, dessen Lage und den Preis an. Statistisch lässt sich aber durchaus eine Aussage treffen, wo sich eine Investition lohnt. Dabei spielt nicht nur die erwartete Preisentwicklung eine Rolle, sondern auch ein Vergleich mit den ortsüblichen Mietpreisen. Grundsätzlich empfehlen die Experten des HWWI, nicht mehr als 22,5 Jahreskaltmieten, die für eine vergleichbare Immobilie bezahlt werden müssten, in den Kauf zu stecken. Nach dieser Faustregel würde sich in der Region Stuttgart nur noch in Göppingen (22,3) der Kauf lohnen. In Ludwigsburg liegt dieser „Vervielfältiger“ bereits bei 25,8, in Stuttgart bei 27,5 und selbst in Heilbronn bei 23,3. Klare Kaufempfehlungen geben die Experten lediglich für Schwäbisch Hall, Tuttlingen und Waldshut. Die Finger vom Hauskauf sollte man eher im Main-Tauber-Kreis, im Kreis Heidenheim, in Pforzheim, im Zollernalbkreis und im Kreis Rottweil lassen. Wer trotzdem kaufe, solle zumindest keinen baldigen Umzug und Verkauf planen.
