Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist Stadtverwaltungen wie der in Stuttgart ein Dorn im Auge. Nötig wäre ein wirksames Gegenmittel, das ihnen die Regierung trotz eines Versprechens immer noch verwehrt.
Bauland mobilisieren, Wohnraum schaffen in Kommunen, wo es daran mangelt wie in Stuttgart, Tübingen oder Freiburg: Das kündigte das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen vor vier Wochen an, nachdem es das Baulandmobilisierungsgesetz in Baden-Württemberg eingeführt hatte. Ministerin Nicole Razavi (CDU) sprach von mehreren darin enthaltenen „Instrumenten“, die die Kommunen frei wählen könnten, um damit „mehr Wohnraum zu schaffen“. Dazu gehören ein erweitertes Vorkaufsrecht für unbebaute und brachliegende Grundstücke, erweiterte Befreiungsmöglichkeiten vom Bebauungsplan, um etwa Aufstockungen zu erleichtern. Und sie erwähnte ein erweitertes Baugebot, mit dem Eigentümer gezwungen werden könnten, auf brachliegenden Grundstücken Wohnungsbau zu betreiben.
Dieses Instrument wurde allerdings mit der Einführung des „Familienprivilegs“ gleich drastisch entschärft – wer Verwandte als potenzielle Erben und Bauherren vorweisen kann, wird verschont. So wäre ein Baugebot nur dann möglich, wenn die Größe des Projekts die Möglichkeiten einer Einzelperson übersteigt oder wenn der Eigentümer eine juristische Person ist. Ansonsten sei das Bauverbot aber tot, sagte der Tübinger OB Boris Palmer (Grüne), der nun mit der neuen – und hohen – Grundsteuer C von 2025 an Eigentümer zum Bauen veranlassen will.
Werden jetzt alle Möglichkeiten genutzt, die der Bund anbietet? Nein, in ihrem Koalitionsvertrag haben Grüne und CDU zwar auch festgehalten, alle ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu nutzen, um die Mieter vor Preistreiberei und Verdrängung zu schützen. Das Ministerium verzichtet aber darauf, den neuen Paragrafen 250 im Baugesetzbuch einzuführen. Dieser stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter den Vorbehalt, dass genau definierte Kommunen mit einem angespannten Mietwohnungsmarkt darüber im Einzelfall entscheiden.
Wie bewertet der Mieterbund das Vorgehen der Ministerin? „Die Weigerung, auch diesen zentralen Punkts des Gesetzes umzusetzen“, bezeichnet Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Mieterbunds im Land, „als skandalös“. Durch Umwandlung würden nicht nur in den Ballungsräumen Mieter verdrängt, sondern „auch in kleineren Städten und ländlich geprägten Regionen“. Allein in Stuttgart seien in den vergangenen 20 Jahren rund 40 000 Mietwohnungen umgewandelt worden. Betroffen seien nicht nur private Haushalte, sondern auch die öffentliche Hand, „die die horrend steigenden Mieten über die Kosten der Unterkunft oder Wohngeld finanzieren“ müsse. Gaßmann erinnert daran, dass das Bundesgesetz auf einen Beschluss des „Wohnbaugipfels“ von 2018 zurückgehe. Unter Beteiligung der Landesregierung sei verabredet worden, die Gemeinden zu stärken, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Damals sei das Gesetz den Grünen im Bundestag nicht weitgehend genug erschienen. Nun beteilige sich die Partei im Land an „einem Geschenk an die Lobby der professionellen Wohnungsumwandler“.
Wird die Kritik etwas ausrichten? Das ist noch unklar. Das Ministerium ist der Auffassung, mit einer solchen erheblichen Ausweitung der Genehmigungspraxis wäre für die Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt „ein bürokratischer Aufwand verbunden, ohne dass damit ein Beitrag zur Mobilisierung von Bauland oder zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum geleistet werden könnte“. Man verweist zudem auf ein angebliches Nein zum neuen Umwandlungs-Paragrafen 250 der Vertreter von Städte- und Gemeindetag. Aus dem Teilnehmerkreis einer informellen Runde ist aber auch zu hören, die Beamten hätten Vertretern der Kommunen in Telefonaten Suggestivfragen gestellt. Gaßmann weiß von Fällen, in denen es geheißen haben soll: „Ihr braucht sicher kein Bürokratiemonster.“
Was spricht denn laut Regierung gegen ein Umwandlungsverbot? Das CDU-geführte Ministerium hält die bestehenden Regelungen zum Mieterschutz für ausreichend. So sei doch erst bei einer Umwandlung die Kündigungssperrfrist von drei auf fünf Jahre verlängert worden. Zudem gebe es bereits eine Verordnung, die die Umwandlung verbiete (§ 577a), sie sei fast so gut wie die jetzt neu im Baulandmobilisierungsgesetz enthaltene; ermächtige sie doch die Kommunen, mittels einer Milieuschutzsatzung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Der feine Unterschied: Die neue Regelung würde die Kommunen zwingen, in jedem Fall über eine Genehmigung zu entscheiden, auch wenn sie das nicht will.
Was ist der Haken an der bisher schon gültigen Milieuschutzsatzung? Die aktuelle Variante ist viel umständlicher, sie setzt ein vierstufiges Verfahren voraus, und sie gilt eben nicht flächendeckend: Zunächst wird in einer Voruntersuchung nach Quartieren gesucht, in denen es zu städtebaulich unerwünschten Verdrängungsprozessen durch bauliche Aufwertung kommen könnte. Dann wird ein Aufstellungsbeschluss zu den infrage kommenden Quartieren gefasst, es folgen sozialräumliche Untersuchungen in dem Quartier, für das eine soziale Erhaltungssatzung erstellt werden soll. Dann erst kann der Gemeinderat einen Beschluss fassen. Das dauert Jahre.
