Auf- und Umbauten sind oft nachhaltiger als Neubauten und politisch gewünscht – ein Besuch in einem schick sanierten Mietshaus in Kornwestheim.
„Wow“. Das ist das Wort der Wahl für jene, die Seda Simseks Wohnung betreten, nachdem sie die fünf Stockwerke des Wohn- und Geschäftshauses von 1960 in Kornwestheim hinaufgestiegen sind. Das bestätigt die Bewohnerin. „Wow ist meist das Erste, das meine Gäste sagen. Und es ist auch ein tolles Wohngefühl, hell und gemütlich.“
Dachgeschosswohnungen in Nachkriegsbauten wie diesem verfügen für gewöhnlich nicht über luxuriöse knapp vier Meter Raumhöhe. Sie sind nicht so offen und großzügig geschnitten, von Details wie Designer-Türgriffen, eingebauten Garderoben und Trennwänden zu schweigen. Es sei denn, eine Architektin bekommt von ihrer Bauherrin die Möglichkeit, einen Geschossaufbau mit vier 75-Quadratmeter-Wohnungen zu planen, der nicht nur nachhaltig ist, sondern auch ästhetisch.
Solche Aufbauten kommen auch dem Wunsch der Menschen nach schönem Wohnen nach. Denn solche Wünsche versiegen – allen Achtbarkeits- und Nachhaltigkeitsbestrebungen zum Trotz – wohl nie.
Dachaus- und aufbauten sind nachhaltiger, weil anders als beim neuen Haus keine zusätzliche Fläche versiegelt wird. Was gut für die Klimabilanz der Baubranche ist, denn die sorgt laut UNO derzeit für 38 Prozent der globalen Emissionen. 56 Hektar freie Fläche verschwinden laut Statistischem Bundesamt jeden Tag zugunsten von Wohn- und Gewerbegebieten, Verkehrs- und Erholungsflächen.
Wohnraum ist dringend gefragt, der Bund will 400 000 Wohnungen bauen, da hilft jede Umnutzung, Sanierung, jeder Dachaufbau. „Meine Bauherrin hatte den Wunsch, Wohnraum zu schaffen ohne neuen Grundstückserwerb. So entstand die Idee, das Dach aufzustocken“, sagt Daniela Resch, die Architektin des Kornwestheimer Projekts.
Statische Untersuchungen ergaben, dass ein zusätzliches Stockwerk möglich ist: „Die relativ geringen statischen Reserven des Altbaus erlaubten einen Leichtbau. Um das Gewicht möglichst klein zu halten, ist die Holzbauweise ideal“, sagt die Architektin. „Außerdem haben wir zementäre Stoffe gemieden: anstelle von schweren gefliesten Oberflächen, kamen leichte Naturkautschukböden in allen Räumen und eine Fugenlosbeschichtung von Wänden im Sanitärbereich zum Einsatz.“ Der Umbau hat einen KfW Effizienzhaus 55 (ehemals KfW 55 Haus) Wert, ist ein Gebäude mit sehr hohem energetischem Standard. Es benötigt nur sehr wenig Energie und wird mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes zum Neubaustandard in Deutschland.
Holz kam auch im Innenraum zum Einsatz. „Mit der Verwendung von heimischem Holz entlasten wir die Umwelt, deshalb haben wir auch im Innenausbau Weißtanne aus dem Schwarzwald verwendet“, sagt Daniela Resch. Das macht die Räume zudem hell - ebenso wie die weiße Einbauküche und das Bad mit bodengleicher Dusche und einem imposanten Rundspiegel, der zugleich als Leuchte funktioniert.
„Bereits bei den ersten Planungsgesprächen zeigte sich das Bauamt sehr kooperativ“, sagt Daniela Resch, „und da das Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt, konnten Zuschüsse bei der Stadt beantragt werden.“ Dazu gehören dann aber auch Auflagen, von denen nun Bewohner – und Passanten – profitieren: etwa die Gestaltung vor dem Haus mit Hochbeeten und die Entsiegelung von Parkflächen durch schönes Grün.
Gelungen ist auch die neue Dach- und Fassadenfläche mit dem markanten Doppelstehfalzdeckung, das dem Haus eine ruhige Optik verleiht und es aufwertet, wie man im Vergleich zu den Nachbarwohnblocks sehen kann. „Laut Deutschlandstudie 2019 des Pestel Instituts“, sagt Daniela Resch, „können 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen durch Aufstockungen von urbanen Wohn- und Nichtwohngebäuden in Deutschland geschaffen werden – ein großes Potenzial für die nahe Zukunft.“
Architektur- und Innenarchitekturpreise sowie Förderprogramme für Aufstockungen, Umwidmungen, Sanierungen mehren sich. In Stuttgart und in anderen Städten wurden die Umwandlungen von Büros in Wohngebäuden, der Umbau von Werkstätten in Wohnraum, Dachaufbauten schon mit Hugo-Häring- und mit dem Preis für Beispielhaftes Bauen geehrt.
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Es wird auch Umbau im Denkmalschutz gefördert, das Land Baden-Württemberg etwa plant einen Zuschuss, der allein schon das gute Konzept für eine Sanierung belohnt. Zuschüsse für die höheren Material- und Handwerkerkosten kommen obendrauf. Eine frühzeitige Kostenanalyse ist hilfreich, ein Umbau im Denkmal muss nicht zwangsläufig teuer sein.
Aber auch Nachkriegsgebäude, die nicht unter Denkmal stehen, kann man sanieren. Daniel Steiger von Sutter3 aus Freiburg, die sich auf den Umbau und Erhalt alter Gebäude spezialisiert haben, sagt: „Aber die Bausubstanz muss man anschauen, damals wurde oft mit billigem Material gebaut, welches gerade verfügbar war. Man muss auch schauen, ist es ein Gebäude mit vielen Schadstoffen, asbesthaltigen Bodenklebern zum Beispiel. Man muss immer überlegen, lohnt sich das, was bleibt da übrig, was macht Sinn? Und mit Sinn ist nicht die Maximierung der Wirtschaftlichkeit gemeint, sondern ein gesamthaft tragfähiges und nachhaltiges Konzept.“
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Auch in die Jahre gekommene öffentliche Gebäude eignen sich, um Wohnraum zu schaffen. Daniel Steiger: „Was wir heute oft haben, sind Betonskelettbauten aus den 60er und 70er Jahren, bei zum Beispiel Rathäuser, Krankenhäuser, Schulhäuser. Hier rufen viele nach Abbruch und Neubau. Wenn man aber bedenkt, dass die Konstruktion noch viele Jahrzehnte hält und ein Großteil des Gebäudebedarfs auch für Herstellung und Entsorgung aufgewendet werden muss, lohnt sich auch aus energetischer Sicht und der Nachhaltigkeit der genaue Blick auf den Erhalt. Hier haben wir schon Konzepte entwickelt, wie daraus etwas Neues, Nachhaltiges gemacht werden kann.“
Als Beispiele führt er an: „hier kann man bei einem ehemaligen Hotel oder Schulhaus Wohneinheiten schaffen mit kleinen, privaten Rückzugsräumen und dazu größere gemeinschaftliche Wohn-, Ess- und Werkstatträume zum Beispiel für Projekte gemeinschaftlichen Wohnens.“
Die Stadt Stuttgart unterstützt Bauen ohne Grundstück mit „Schaffung von Wohnraum zur Miete“. Das betrifft „den Ausbau nicht genutzter Flächen, etwa Dach- und Gartengeschossflächen“, teilt das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit. „Weiterhin werden die Aufstockung eines Gebäudes oder die Umwandlung von bisher nicht genutzten gewerblichen (Laden-) Räumen gefördert.“
Wer neuen Wohnraum schafft, erhält einen Zuschuss in Höhe von 20 Prozent der Investitionssumme. „Da in Stuttgart insbesondere ein starker Bedarf an kleinen Wohnungen für Singlehaushalte besteht, wird für Wohnungen bis 45 Quadratmeter eine zusätzliche Förderung von 2500 Euro je Wohnung gewährt.
Im Gegenzug darf die Ausgangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Luxusbuden sollen es nicht werden: „Die Bindungsdauer beträgt mindestens zehn Jahre ab Erstvermietung. Die Mieter müssen die Einkommensgrenzen der Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher einhalten.“ Auch die Aufteilung von wenigen größeren Wohnungen im mehrere kleinere Wohnungen, so das Amt „wurden im Einzelfall im vorgenannten Programm schon angefragt und beantragt.“
In dem Haus in Kornwestheim wurde auch der Bestand renoviert. Beim Thema nachhaltiges Bauen ist ja auch die graue Masse relevant: Was passiert mit abgerissener Bausubstanz, deren Entsorgung und Neuerrichtung Energie verbraucht und Müll produziert?
Die Terrazzofliesen im Treppenhaus zum Beispiel blieben erhalten. Nebenräume wurden effizienter genutzt, ein Fernwärmeanschluss erstellt, Leitungen neu verlegt, eine Zentralheizung eingebaut und die Kamine als Installationsschächte verwandt. „Die acht Kamine über Dach sind entfallen. Wir haben ein Haus ohne Kamin – das richtige Signal in der heutigen Zeit“, sagt Daniela Resch. Zuvor gab es im Bestand Warmluftheizungen über Gaseinzelöfen und in den Bädern entweder Strom- oder Gasboiler für die Warmwasserbereitung.
„Die Modernisierung erfolgte mit Maß und Ziel, sodass die Mietpreise der Bestandswohnungen immer noch sozial verträglich sind“, sagt die Architektin. „Schön ist, dass das Mietklientel im Bestand und in der Aufstockung wirklich bunt gemischt ist.“
Seda Simsek hat mit ihrem Einzug noch etwas für die CO2-Bilanz getan – sie betreibt den Friseursalon im Erdgeschoss, eine Anfahrt mit dem Auto zur Arbeit entfällt. Und in der Mittagspause genießt sie auf ihrer Loggia die Sonne.
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Umwidmung
Wer gewerblich genutzte Gebäue in Wohnraum umwandeln möchte, muss sich beim Baurechtsamt erkundigen, ob der Bebauungsplan die Umnutzung zulässt. In einem reinen Gewerbegebiet etwa ist das aktuell nicht möglich. Die Nutzungsänderung von gewerblich genutzten Gebäuden zu Wohnraum ist baurechtlich genehmigungspflichtig.
Wohnungstausch
Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) bietet als Angebot einen Wohnungstausch „Aus groß mach passend“ an. Gerade ältere Menschen leben oft zu zweit oder allein in vergleichsweise viel zu großen Wohnungen. Die SWSG greift dies mit ihrem Programm der Wohnungstauschinitiative auf. Ziel ist es, die zu groß gewordene Wohnung in eine altersgerechte einzutauschen. Ein Sprecher der Stadt erklärt: „Der Clou ist, dass die Mieter ihre aktuelle Quadratmeter-Kaltmiete behalten. Weil die neue Wohnung kleiner ist, sinkt die Miete auf alle Fälle. Die SWSG bemüht sich, dem Wunsch der Mieter im bisherigen Quartier zu bleiben, gerecht zu werden.“
Aufstockung
Gebäudeeigentümer oder ihre Architekten können beim Baurechtsamt Auskunft bekommen, ob eine Erweiterung oder Aufstockung möglich ist. Ob zum Beispiel der geltende Bebauungsplan ein weiteres Geschoss erlaubt, ob die Abstände zu anderen Gebäuden und den Grundstücksgrenzen ausreichend sind und ob die Rettungswege auch für die zusätzlichen Wohnräume gesichert sind. Die Statik des Gebäudes muss außerdem eine Aufstockung zulassen.
„Bei der Schaffung von Wohnraum in Bestandsgebäuden kann von baurechtlichen Vorschriften in vielen Fällen eine Abweichung erteilt werden“, teilt ein Sprecher des Stuttgarter Baurechtsamts mit. Diese Möglichkeit wird vom Baurechtsamt Stuttgart zur Unterstützung der Wohnraumschaffung genutzt, soweit keine nachbarschützenden Belange oder Sicherheitsanforderungen betroffen sind.
Ausstellung
„Im post-jugoslawischen Machtvakuum breiteten sich informelle Dachaufbauten, sogenannte „Nadogradnje“, rasant aus. Dokumentiert werden sie vom Kölner Architekturfotograf Gregor Theune. Sie zeigen auch mögliche Strategien für eine Resilienz im Wohnungsbau. „Nadogradnje – Urbane Selbstregulierung in post-jugoslawischen Städten“ ist bis 30. April im Architekturschaufenster Karlsruhe zu sehen.
