Bewohner dreier Gebäude im Stuttgarter Osten befürchten die Umwandlung ihrer Miet- in Eigentumswohnungen. Es ist unwahrscheinlich, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht wahrnimmt.
Bewohner von drei nach einem Jahr wieder zum Kauf angebotenen Gebäuden in der Wera- und der Schubartstraße im Stuttgarter Osten befürchten, dass ihre Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Sie haben deshalb OB Frank Nopper (CDU) gebeten, dass die Stadt die Immobilien erwerben solle. Das Linksbündnis im Gemeinderat hatte schon vor dem ersten Verkauf gefordert, die Stadt solle ihr Vorkaufsrecht nutzen. Der damalige OB Fritz Kuhn (Grüne) hat eine Prüfung zugesagt.
Wo ist das Problem? Laut Mieterverein sind in Stuttgart in den vergangenen 20 Jahren rund 40 000 Mietwohnungen umgewandelt worden. Geht das im Osten der Stadt nun weiter? Im März 2020 lieferte die Fraktionsgemeinschaft in einem Antrag „konkrete Hinweise auf Verkaufsvorgänge für mindestens zehn Gebäude mit rund 100 Wohnungen“. Sie lieferte neun Adressen von sechs Wohnungen in der Wera-, zwei in der Schubart- und eine in der Landhausstraße. Nach dem Krieg hatte die Baufirma Schäfer die in einer Bombennacht zerstörten Gebäude erneuert. Nach Angaben alteingesessener Mieter hat 2021 die in London lebende Enkelin als Alleinerbin den Bestand an einen Projektentwickler veräußert. Bisher ist nichts von Versuchen bekannt, die Wohnungen einzeln zu veräußern, allerdings stehen nach nur einem Jahr die Gebäude Werastraße 95 sowie Schubartstraße 16 und 18 schon wieder zum Verkauf. „Im Vertrauen darauf, dass Ihnen das Wohl der Landeshauptstadt Stuttgart am Herzen liegt und Sie sich den Bürgern verpflichtet fühlen“, haben Mieter der 32 Wohnungen den OB gebeten, die aufgerufenen zwölf Millionen Euro zu bezahlen; dabei handelt es sich um „Polizisten, Lehrkräfte, Erzieherinnen, Sozialarbeiterinnen, Ergotherapeuten, Arbeiter, Taxifahrer und Rentner“, die Druck durch umfangreiche Sanierungen befürchten.
Gibt es ein Vorkaufsrecht? Die Straßenzüge befinden sich im Stadterneuerungsvorranggebiet (SEG 06) Urbanstraße/Neckarstraße. Städtisches Ziel ist „die Modernisierung der Bausubstanz und die Anpassung der Wohnbestände an heutige Wohnbedürfnisse“. Ein Vorkaufsrecht sei aber „ausschließlich auf städtebauliche Aspekte ausgelegt“, erklärt die Stadt; etwa wenn untergenutzte Hinterhofbereiche neu strukturiert würden, „verbunden mit einer klimaverträglichen Ausweitung der Wohnnutzung, sowie der Entsiegelung und Begrünung von Hofflächen und Fassaden“. Die städtische Wohnungsbautochter SWSG habe beim ersten Verkauf kein Kaufinteresse bekunden können, weil man ihr keinen Einblick in Unterlagen gewährt habe, betonte der damalige OB Fritz Kuhn. Die Stadt teilte nun allerdings mit, dass sie sehr wohl ein Vorkaufsrecht geprüft, aber letztlich nicht gezogen habe. Stattdessen soll wohl eine Vereinbarung mit dem Käufer über Zusagen zur Sanierung und zum Mieterschutz geschlossen worden sein. Für den Fall, dass sich der Verkaufsfall wiederhole, so Kuhn damals in seiner Antwort auf den Antrag der Linken, würden „für jeden Einzelfall Anhaltspunkte für die Ausübung des Vorkaufsrechts kritisch geprüft“.
Ist das nun der Fall? Bisher nicht, weil noch kein Kaufvertrag vorliege. Diesmal seien die Gebäude sofort der SWSG angeboten worden, diese habe aber wegen „der hohen Kaufpreisvorstellung vom Ankauf Abstand genommen“. Ob das Vorkaufsrecht dennoch gezogen würde, sei abhängig vom Zustand des Objekts, der tatsächlichen Nutzung und den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Weiterhin gilt: Hält sich der Käufer an die Festsetzungen im Bebauungsplan und belässt es beim Wohnungsbau, gebe es dafür wohl keine rechtliche Grundlage. Die „sozialen Aspekte des Grundstücksverkehrs“ bleiben nämlich unberücksichtigt.
Gibt es keine Maßnahmen, die Mieter vor Verdrängung schützen können? Doch. Kommunen sind ermächtigt, mittels einer Milieuschutzsatzung eine Genehmigungspflicht für Umwandlungen einzuführen. Damit soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesem Gebiet erhalten werden. Das ist aber aufwendig und dauert mitunter einige Jahre. Die Satzung setzt ein vierstufiges Verfahren voraus, und sie gilt eben nicht flächendeckend.
Geht es nicht schneller und einfacher? Doch, dank des neuen Baulandmobilisierungsgesetzes. Grüne und CDU im Land haben vereinbart, Mieter vor Preistreiberei und Verdrängung zu schützen. Das von Nicole Razavi (CDU) geführte Wohnungsministerium hat den neuen Paragrafen 250 im Baugesetzbuch aber immer noch nicht umgesetzt. Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen müssten in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Stuttgart in jedem Einzelfall vom Gemeinderat genehmigt werden. Die Hürden dafür sind allerdings sehr hoch. Das Ministerium begründet die Zurückhaltung mit der Sorge, die Ausweitung der Genehmigungspraxis wäre für die Kommunen ein großer Aufwand, ohne dass damit ein Beitrag zur Mobilisierung von Bauland oder zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum geleistet werden könnte.
Und was ist mit der unlängst beschlossenen neuen Bodenvorratspolitik der Stadt? Der Gemeinderat hat in jüngerer Vergangenheit sogar zahlreiche Beschlüsse mit dem Ziel gefasst, die Spekulation zu bekämpfen, damit innerstädtischer Wohnraum bezahlbar bleibt sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Eigenbedarfskündigungen und Luxussanierungen verhindert werden können. Dazu gehört unter anderem, dass Vorkaufsrechte wahrgenommen werden müssten. Die Städtebautochter SWSG solle in die Lage versetzt werden, ihren Bestand an Wohnungen drastisch zu erhöhen.
