Wohnimmobilien Das Angebot bleibt knapp

Von Ingo Dalcolmo 

Das neue Jahr beginnt so, wie das alte aufhört. Wohnimmobilien zum Kauf in der Landeshauptstadt bleiben ein knappes Gut. Trotzdem blicken die Makler auf ein gutes Geschäftsjahr.

Dichtes Gedränge auf dem Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt. Foto: Wilhelm Mierendorf
Dichtes Gedränge auf dem Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt. Foto: Wilhelm Mierendorf

Das Angebot an Wohnimmobilien zum Kauf bleibt auch im neuen Jahr in der Landeshauptstadt knapp. Trotzdem sind die meisten Makler aus Stuttgart mit dem Jahresergebnis 2015 in diesem Bereich zufrieden. Für die einen war es 'sehr erfolgreich', für andere 'das beste Geschäftsjahr seit der Firmengründung'. 'Äußerst zufriedenstellend' zeigt sich die Wüstenrot Haus- und Städtebau von ihren Verkaufsumsätzen 2015. Dennoch: 'Es wäre wünschenswert, wieder verstärkt Produkte im kostengüns­tigen Wohnungsbau in der Region anbieten zu können', so Geschäftsführer Alexander Heinzmann.

Warum die Preise steigen

Doch der Mangel an kurzfristig bebaubaren Flächen in den Ballungsräumen bestimme nach wie vor den Markt und die Preisentwicklung in Stuttgart. So habe sich der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt in den letzten fünf Jahren um 58 Prozent erhöht (von 2120 Euro auf 3340 Euro, jeweils pro Quadratmeter). Im gleichen Zeitraum stieg der Mietpreis um 33,5 Prozent (von 8,95 Euro auf 11,95 Euro), hat Alexander Veiel, National Director von Jones Lang LaSalle, ermittelt. Aber auch die steigenden Anforderungen aus gesetzlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen des Marktes an Energieeffizienz, demografischen Wandel und Komfort schlugen sich ebenfalls in der Preisentwicklung nieder. 'Für 2016 ist von einer im Wesentlichen unveränderten Markt- und Zinssituation und damit weiter steigenden Preisen auszugehen', prognostiziert Robin Frank, Geschäftsführer der Immobilientochter der BW-Bank. Zusätzlich angeheizt werde der Preis bei den Eigentumswohnungen durch die Konkurrenz von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Im Segment der Mehrfamilienhäuser sowie bei den Wohn- und Geschäftshäusern nähere man sich bereits Münchner Verhältnissen, so Frank. Daran wird sich nach Auffassung von Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmo­bilien bei Dr. Lübke & Kelber, insbesondere auf dem Häusermarkt in den guten Stutt­garter Lagen, auch im neuen Jahr nichts ändern.

Viele Makler indes hoffen trotz des nach wie vor knappen Angebots an Verkaufsobjekten an die Umsätze des zurückliegenden Jahres auch im neuen Jahr anknüpfen zu können. Bei Mehrfamilienhäusern ab vier Einheiten würden Kapitalanleger bereits im Einzelfall Renditen unter drei Prozent akzeptieren, ist die Erfahrung von Mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter vom Bankhaus Ellwanger & Geiger. Allerdings würden diejenigen, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, sehr genau prüfen, ob das Angebot - gerade im hochpreisigen Segment - ihre Anforderungen erfülle. Stimmen Lage und Ausstattungsmerkmale nicht, könne es selbst bei Neubauprojekten zu längeren Vermarktungszeiten kommen. Das bestätigt auch Julian Pflugfelder. Durch den Nachfrageüberhang hätten sich die Vermarktungszeiträume für eine Wohnimmo­bilie weiter verkürzt. Allerdings müssten die Marktpreise auch richtig eingeschätzt werden, sonst würden auch diese nicht verkauft, so der Ludwigsburger Immobilienunternehmer. Das sieht auch Immobilienmakler Markus Lechler aus Stuttgart so. 'Überzogene Vorstellungen werden vom Markt nicht angenommen.'

Der anhaltende Bedarf an Wohnraum führt zu Preissteigerungen

Für das begonnene Jahr prognostiziert Mario Caroli deshalb aber nur noch einen geringen Anstieg des Preisniveaus. Aktuell liegt der Spitzenwert für Wohnimmobilien in der Landeshauptstadt bei 9000 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt - bei freiem Blick auf die Stadt und exklusiver Ausstattung. Erich Hildenbrandt sieht auch in den kommenden Monaten die Immobilienpreise weiter steigen. 'Solange es keine andere solide Anlage mit entsprechender Verzinsung gibt, wird sich der Immobilienmarkt nicht entspannen.' Was früher zur Beimischung zur Anlage gedacht war, entwickele sich immer mehr zur tragenden Säule, so der Stuttgarter Makler. Neben der momentan für den Wohnungsmarkt günstigen Zinssituation seien es nicht zuletzt auch der anhaltende Bedarf an Wohnraum und ein über viele Jahre hinweg unterbewerteter Wohnungsmarkt, die zu den Preissteigerungen in Stuttgart führten, analysiert Frank Leukhardt von Colliers International Stuttgart den Immobilienmarkt der Landeshauptstadt. 'Trotz der Preissteigerungen sehen wir insgesamt aber keine Gefahr einer Immobilienblase', kommentieren Frank Leukhardt und Alexander Veiel.

Die Einführung des Bestellerprinzips im zurückliegenden Jahr wird von den Maklern unterschiedlich bewertet. Während im hochpreisigen Segment Immobilieneigen­tümer wieder verstärkt Vermittler mit der Vermietung beauftragen, stellen andere Makler fest, dass einige Vermieter seit der Einführung überhaupt nicht mehr ver­mieten. Außerdem habe die Einführung der Mietpreisbremse zu einem deutlichen Anstieg bei den Bestandsmieten geführt, ergänzt Julian Pflugfelder. Andere beklagen sich zunehmend über bürokratische Hürden wie die Belehrung zum Widerrufsrecht. Die gesetzlichen Vorschriften zur Verbraucherrichtlinie und zum Geldwäschegesetz sowie deren Umsetzung führten bei vielen Kaufinteressenten immer noch zu Unverständnis und seien mit viel Aufklärungsarbeit verbunden, fasst Robin Frank zusammen.