Wohnungsbau Friedensstifter im Glaubensstreit

Die Stuttgarter Wohnungsbaugesellschaft baut auch auf der Rohrer Höhe. Foto: SWSG
Die Stuttgarter Wohnungsbaugesellschaft baut auch auf der Rohrer Höhe. Foto: SWSG

Die Stuttgarter Wohnungsbaugesellschaft SWSG und ihre Mieter liegen zur Zeit vielerorts in der Stadt im Clinch – auch auf der Rohrer Höhe.

Böblingen: Marc Schieferecke (eck)
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Im Hallschlag, am Nordbahnhof, in Plieningen und auf der Rohrer Höhe – an etlichen Stellen in der Stadt streiten derzeit Mieter gegen ihre Vermieter. Die eine Seite vertritt Rolf Gaßmann vom Mieterverein, die andere Ulrich Wecker von Haus und Grund. Beide bezeichnen ihre jeweiligen Organisationen als „Friedensstifter“. Im Streitgespräch über Mieter und Vermieter geht es aber nicht nur friedlich zu – sondern durchaus kontrovers

Wie wohnen Sie, im Eigenheim oder zur Miete?

Gaßmann: Zur Miete.

Wecker: In den eigenen vier Wänden

Ist es tatsächlich so, dass es geradezu einen Glaubensstreit zwischen Vermieter und Mieter gibt?
Gaßmann: Bei der Miethöhe gibt es gegensätzliche Interessen. Wir möchten, dass dem Mieter noch ausreichend zum Leben bleibt. Und das bedeutet weniger Gewinn beim Hauseigentümer. Aber wir verstehen uns vor allem als Streitschlichter.

Wecker: Wir dürfen uns beide ein Stück weit Friedensstifter nennen. Nichtsdestotrotz vertreten wir die Interessen unserer 19 000 Mitglieder, der privaten Vermieter, mit Nachdruck. Sie stellen in der Region 90 000 Wohnungen zur Verfügung. Wir sind keine Ausbeuter, Mieter sind unsere Kunden und Vertragspartner. Natürlich muss das am Ende rentierlich sein.

Gaßmann: Ich würde das ein bisschen korrigieren. Auch private Vermieter wissen die Marktsituation auszunutzen. In Stuttgart fehlen dramatisch Wohnungen. Da kann man mehr verlangen, als angemessen wäre. Wir haben zunehmend Probleme mit überhöhten Mieten. Leider ist das Mietrecht so, dass dagegen nur schwer anzugehen ist.

Wecker: Da muss ich mit Nachdruck widersprechen. Wir leben in einer freien Marktwirtschaft ...

Gaßmann: In einer sozialen.

Wecker: ... in der Preise frei verhandelt werden. In der Wohnungswirtschaft haben wir das Korrektiv des Mietspiegels. An den halten wir uns genauso wie an den gesetzlichen Rahmen. Sie dürfen nicht vergessen: Wenn sich das nicht rechnet, wird niemand mehr Wohnraum zur Verfügung stellen.

Gaßmann: Mietpreisüberhöhung ist ein Straftatbestand.

Wecker: Wenn Sie behaupten, dass Mitglieder von uns gesetzwidrig handeln, breche ich das Gespräch ab.

Gaßmann: Ich habe nicht gesagt, dass diese Fälle von Haus und Grund vertreten werden.

Ich würde vorschlagen, wir wechseln das Thema. Der Verkauf der LBBW-Wohnungen an Patrizia beunruhigt viele betroffene Mieter. Bei dem Thema haben Sie sich beide engagiert. Müssen Mieter tatsächlich schwerwiegende Folgen fürchten?

Gaßmann: Das hat schwerwiegende Folgen für die Mieter in der ganzen Stadt. Zum einen droht die Eigenbedarfskündigung, wenn Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dies ist durch die Nachverhandlungen begrenzt worden. Patrizia hat Schutz vor Eigenbedarfskündigung für 20 Jahre versprochen. Real bleibt aber die Angst, dass der neue, an Rendite orientierte Eigentümer an der Mietschraube dreht. Große Ängste weckt auch die Modernisierungsfrage. Wenn modernisiert wird, kann die Miete für jetzige Mieter unbezahlbar werden.

Wecker: Wir haben keinen Grund, das hohe Lied auf Patrizia zu singen. Das sind für unsere Mitglieder Wettbewerber. Aber, Herr Gaßmann, Ihnen geht es um Sondervorteile für Ihr Klientel, darum, extrem günstige Mieten zu behalten.

Gaßmann: Das ist nicht wahr. Die LBBW ist in den vergangenen Jahren schon über die Grenzen hinausgegangen.

Wecker: Die Zahlen, die Patrizia veröffentlich hat, sind andere. Im bisherigen LBBW-Bestand zahlen Mieter durchschnittlich 5,89 Euro pro Quadratmeter.

Gaßmann: Das glaubt kein Mensch.

Wecker: Die SWSG hat in ihrem Geschäftsbericht Durchschnittsmieten von 6,09 Euro ausgewiesen. Das heißt, schon die städtische Wohnungsbaugesellschaft liegt über dem, was die LBBW verlangt hat. Patrizia kann 950 Wohnungen pro Jahr verkaufen. Das ist die gleiche Zahl wie bei der LBBW bisher. Deswegen das Wehklagen anzufangen, ist überzogen.


Das heißt, die LBBW hätte ebenfalls tun können, was Sie fürchten, Herr Gaßmann. Warum ist die Furcht bei Patrizia größer?

Gaßmann: Ich kritisiere das Geschäftsgebaren der LBBW-Wohnungsgesellschaft heftig. Gegen sie führen wir die meisten Prozesse wegen Mieterhöhungen. Aber der Unterschied zu Patrizia ist, dass die LBBW-Immobilien im Besitz einer öffentlich-rechtlichen Bank war, die wiederum im Besitz des Staates ist. Da sind Einflussmöglichkeiten gegeben, auch wenn sie der Aufsichtsrat nicht genutzt hat. Patrizia hat gerade stolz verkündet, man habe die Wohnungsverkäufe im Jahr 2011 um 30 Prozent gesteigert. 2012 strebe man das Ziel an, die Mieterträge um 20 Prozent zu steigern. Hier geht es schlicht nur um hohe Kapitalrendite.


Sie befürchten, dass Patrizia die Wohnungen so teuer wie möglich verkauft?

Gaßmann: Oder so teuer wie möglich macht. Sozialer Wohnungsbau findet praktisch nicht mehr statt. Wenn die öffentliche Hand keinen bezahlbaren Wohnraum mehr zur Verfügung stellt und alles privatisiert wird, ist die Frage: Wo sollen die Verkäuferinnen mit weniger als 1000 Euro im Monat, wo sollen die Rentner wohnen?

Wecker: Es wird immer Menschen geben, die schutz- und förderungswürdig sind. Da muss der Staat eingreifen. Aber der Staat tut falsch daran, Wohnungen vorzuhalten. Besser ist, diese Menschen mit Geld zu stützen, damit sie sich am Markt einmieten können.

Gaßmann: Sie können nicht jeden Dritten zum Wohngeldempfänger machen.

Wecker: Sie können aber weder von der LBBW noch von Patrizia oder einem anderen privaten Vermieter erwarten, dass sie Mieten unter dem Markt verlangen. Täten sie das, wären diese Wohnungen die Insel der Glückseligen. Es wäre mir übrigens neu, wenn Mieter verlangen könnten, dass ihr Vermieter seine Wohnung nicht verkaufen darf.

Gaßmann: Was Privatisierung bedeutet, kann man in Heidenheim sehen. Dort hat die städtische Wohnungsgesellschaft ihre Bestände an die Gagfah verkauft. Die lässt die Wohnungen verrotten. Und wenn die Aktienmärkte wieder mehr abwerfen, ziehen die Investoren ihr Geld wieder ab.

Wecker: Der Mieterverein wendet sich gegen private Eigentümer, wenn’s die Stadt macht, nämlich die SWSG, ist’s auch nicht recht. Ich zitiere aus Ihrer Pressemitteilung: „Die städtische Gesellschaft missbraucht die energetische Modernisierung zum Rauswurf der bisherigen Mieter.“

Gaßmann: Das ist ein anderes Thema.

Wecker: Nein. Patrizia wollen Sie nicht, die Stadt wollen Sie aber auch nicht.

Gaßmann: Ich habe den Aufsichtsrat aufgefordert einzuschreiten, weil die SWSG sagt: Wir wollen eine Strukturveränderung durch bis zu 60 Prozent Mieterhöhung. Die jetzigen Mieter sollen also nicht mehr dort wohnen dürfen. Dagegen wenden wir uns.


Gibt es tatsächlich Hausbesitzer, die für 30 000 Euro eine Wohnung sanieren, um ihre Mieter loszuwerden?

Gaßmann: Ja.

Wecker: Denkbar wäre es, aber wegen eines Mieterwechsels ein Haus zu sanieren, rechnet sich sicher nicht. Unserem Verein sind keine Fälle bekannt geworden.

Gaßmann: Es passiert selten, aber es passiert. Man kann auch über eine Baustelle das Wohnen sehr ungemütlich machen. Das machen in der Regel nicht die privaten Hauseigentümer, das sind Umwandlungsspekulanten. Da kommt abends der Schwarzarbeiter und macht Baulärm, dann ist die Toilette nicht benutzbar oder nur eine Dusche im Keller.

Wecker: Eine Baustelle macht immer Belastungen, aber doch nicht absichtlich. Wenn Sie energetisch saniert haben wollen, können sie nicht sagen: Aber eine Baustelle wollen wir nicht.

Wo ist die Mitte zwischen verfallen lassen wie in Heidenheim und der SWSG-Sanierung?

Gaßmann: Diejenigen, die dort wohnen, müssen auch nach der Modernisierung noch dort wohnen können. Heute hatten wir ein Gespräch mit einer großen Wohnungsgenossenschaft, die bei Modernisierungen die Mieter mit einem Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter beteiligt. Das ist zumutbar. Wir halten die energetische Modernisierung für ein gesellschaftliches Ziel und unterstützen das, aber bezahlen kann sie nicht der Mieter allein. Wir sagen: Die Kosten müssten gedrittelt werden. Auch Staat und Vermieter sollen ihren Beitrag leisten.


Zahlen Mieter energetische Sanierungen tatsächlich allein, Herr Wecker?

Wecker: Nein, das Gegenteil ist der Fall, der Vermieter zahlt. Wenn Sie ein Objekt energetisch modernisieren, können Sie zwar theoretisch elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, aber viele private Vermieter machen das nicht, weil sie die Endlichkeit der Geldbeutel kennen.

Gaßmann: Gott sei Dank gibt’s solche.

Wecker: Auf Dauer werden Sie trotzdem keinen finden, der Geld in die Hand nimmt, wenn sich die Sanierung nicht wenigstens in zwanzig Jahren amortisiert.

Gaßmann: Modernisierungen können auch steuerlich geltend gemacht werden. Beim Spitzensteuersatz ist das schon fast die Hälfte der Kosten.

Wecker: Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen sind sehr eingeschränkt. Und die Zuschüsse von öffentlicher Hand kommen am Ende dem Mieter zugute, weil man in der Elf-Prozent-Regelung die Zuschüsse herausrechnen muss. Das heißt, von den Zuschüssen profitiert der Mieter.

Gaßmann: Nur der Eigentümer, der seine Wohnung selbst nutzt, kann steuerlich kaum etwas absetzen. Bei vermieteten Wohnungen dagegen kann der gesamte Sanierungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden. Die Vermieter bekommen dann vom Staat viel Geld zurück. Der Mieter bekommt nichts, sondern zahlt die Modernisierung durch höhere Mieten. Wenn die Sanierung der Wohnung durchschnittlich 30 000 Euro kostet, dann sind das fast 300 Euro Mieterhöhung im Monat.

Herr Wecker, Herr Gaßmann hat gesagt, der Mieterverein begrüßt die Ziele zur energetischen Sanierung. Sie auch?

Wecker: Ja, aber es muss mit wirtschaftlicher Vernunft zugehen. Sie können niemand zu einer unwirtschaftlichen Sanierung verdonnern. Dies käme nämlich einer Enteignung gleich. Deswegen halten wir die auch vom Mieterverein mitentwickelte Drittelung der Sanierungskosten für vernünftig. Ein Drittel trägt der Eigentümer, ein weiteres der Mieter, der später Heizkosten spart, und ein Drittel die öffentliche Hand, weil es sich um eine gesellschaftliche Aufgabe handelt.




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