Wohnungsbau in Stuttgart Genossenschaften im Investor-Dilemma

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„Wir würden keine 60 Prozent Mieterhöhung in Kauf nehmen, weil wir das nicht für sozialverträglich halten, das wäre nicht im Einklang mit unserer Rechtsform als Genossenschaft“, sagt Rainer Böttcher, Vorstandsmitglied der Flüwo, die landesweit 9000 Wohnungen hat, 1500 davon in Stuttgart. „Wir begrenzen die monatliche Mieterhöhung nach Modernisierung je nach Größe der Wohnungen auf zirka 70 Euro“, so Böttcher zur Praxis der Flüwo. Gleichwohl sieht er auch seine Genossenschaft „im Investor-Dilemma“. Will heißen: die Kosten für neue Fassaden, Dächer und Fenster müssen irgendwie bewältigt werden. Die Antwort der Flüwo auf das Problem heißt: „Wir verzichten auf eine Maximalrendite. Dividenden von vier Prozent lassen sich bei Modernisierungen einfach nicht erwirtschaften, das müssen wir kompensieren“, sagt Böttcher.

Die Baugenossenschaft Bad Cannstatt geht mit ihren 1600 Wohnungen in Stuttgart einen anderen, ebenfalls sozialverträglichen Weg. Elf Prozent der Modernisierungskosten Jahr um Jahr auf die Mieter abzuwälzen verbiete sich schon allein deshalb, weil man „als Genossenschaft keine Mietmaximierung“ betreibe, betont Geschäftsführer Peter Hasmann. „Wir haben viele langfristige Mieter, die wir behalten wollen, zu hohe Mieten aber vertreiben die Leute, weil sie sich das einfach nicht leisten können. 60 Prozent Mieterhöhung bedeutet Verdrängung.“ Er plädiert deshalb für eine gestaffelte Annäherung an den Mietspiegel über reguläre Mieterhöhungen.

Sanierungsstau bei der SWSG

Die Art, wie seine Genossenschaft, mit teuren Modernisierungen umgeht, beschreibt er am aktuellen Beispiel in Neugereut. Dort werden zurzeit mehr als 70 ehemalige Sozialwohnungen auf einen modernen Stand gebracht. Als die soziale Bindung vor zwei Jahren wegfiel, so Hasmann, habe man die Mieten mit dem Versprechen einer Modernisierung um 20 Prozent angehoben, um bei der Quadratmetermiete wenigstens eine fünf vor dem Komma zu erreichen. Jetzt wird modernisiert und 2013 müssten die Mieter dann nochmals mit einer Mieterhöhung um 20 Prozent rechnen.Einen ganz anderen Weg geht die Wohnbaugesellschaft der Stadt Konstanz (Wobak), welche der Mieterverein der SWSG als Vorbild empfiehlt.

Die Konstanzer haben 3700 Wohnungen im Bestand. „Wir dürfen nur so sanieren und modernisieren, dass wir die Menschen nicht vertreiben“, benennt Hans-Joachim Lehmann von der Geschäftsleitung das von der Politik klar vorgegebene Ziel. Umgesetzt werde es durch eine konsequente Modernisierungspolitik. Einen Sanierungsstau wie bei der SWSG lassen die Konstanzer erst gar nicht aufkommen. „Wir haben keine Wohnanlage, wo die Modernisierung zu einer Mietsteigerung von 60 Prozent führen könnte“, sagt Lehmann. Sollten dennoch einmal mehrere Baumaßnahmen zusammenfallen und das Ganze damit besonders teuer werden, würden die Maßnahmen und damit die Mietsprünge zeitlich gestreckt, betont er. Im übrigen verweist er stolz darauf, dass die Wobak von den Mieteinnahmen ständig einen überdurchschnittlich hohen Anteil reinvestiere. Lehmann:„Dann tauchen die Probleme doch erst gar nicht auf.“




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