Die Stadtverwaltung konnte 2021 etwas mehr Wohnungen vermitteln, und in ihrer Vormerkdatei ging die Zahl der Wohnungssuchenden leicht zurück. Aber andere Zahlen im Wohnungsbericht der Stadt sind nicht so günstig.
Die Lage am Stuttgarter Wohnungsmarkt ist schwierig – und bleibt es auch. Das macht der jetzt vorliegende Jahresbericht 2021 der Stadtverwaltung zum Thema Wohnen deutlich. Zum Ende des vergangenen Jahres ging die Zahl der bei der Stadtverwaltung vorgemerkten Haushalte, die eine Wohnung suchen, im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht um 56 Haushalte oder 1,2 Prozent zurück, und die Verwaltung konnte 248 Wohnungen (37,9 Prozent) mehr vermitteln, doch deswegen macht sich im Rathaus niemand Illusionen. Man rechnet eher mit neuen Herausforderungen.
Die Vormerkdatei
Darin standen Ende 2021 immer noch 4578 wohnungssuchende Haushalte, darunter 2887 Not- und Dringlichkeitsfälle. Zu 54 Prozent handelt es sich bei den Vorgemerkten um Ein-Personen-Haushalte.
Bis 2016 waren jeweils zwischen 2834 und 3965 Wohnungssuchende vorgemerkt, danach stiegen die Zahlen aber erheblich – und der Anteil der Geflüchteten, die auch ein Dach über dem Kopf brauchten, kletterte von zuvor drei auf zuletzt 11,3 Prozent. Die Krisen in der Welt und besonders der Krieg in der Ukraine dürften für ein anhaltend hohes Niveau sorgen. Die Wartezeiten auf eine Wohnung stiegen vor allem für Familien stark: für EU-Haushalte um fünf auf 29 Monate, für Nicht-EU-Haushalte um vier auf 39 Monate. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 warteten Vier-Personen-Haushalte etwa 16 Monate, Singles an die 20 Monate. Dann setzte eine fast stetige Zunahme ein.
Die Wohnungsvergaben
Die Stadtverwaltung konnte insgesamt in 902 Fällen Mietwohnungen vermitteln, von denen rund zwei Drittel auf den Bestand der städtischen Wohnungsbautochter SWSG entfielen. Das waren zwar deutlich mehr als im Jahr zuvor, doch die Freude relativiert sich, wenn man in die Statistik schaut: In den Jahren 2011 bis 2014 waren es mindestens ähnlich viele, wenn nicht sogar mehr.
Der Komplex geförderte Wohnungen
2021 konnten 285 geförderte neue Mietwohnungen bezogen werden, darunter 188 Sozialwohnungen und 61 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher. Außerdem wurden 17 Einheiten im städtischen Eigentumsprogramm bezugsfertig. Unterm Strich gab es also 302 neue Wohnungen mit Förderzuschüssen der öffentlichen Hand. Die Stadt gab rund neun Millionen Euro aus, davon etwa 8,2 Millionen für die Förderung des Mietwohnungsbaus. Parallel dazu wandte sie im städtischen Energiesparprogramm 12,82 Millionen Euro auf, um private Wohngebäude mit 1880 Wohnungen klimafreundlicher zu machen. Mit weiteren 2,25 Millionen bezuschusste sie den Abbau von Ölkesseln und Kohleöfen.
Die Sozialwohnungen
Sie sind besonders wichtig, weil das bezahlbare Wohnungen sind. Ihre Zahl stieg 2021 um 160 auf 14 434 – bei einem Gesamtbestand von rund 225 000 Mietwohnungen in Stuttgart. Für 12 717 dieser Wohnungen liegt das Belegungsrecht bei der Stadt. Für 1717 Sozialwohnungen dürfen die Bauträger selbst die Mieter auswählen. Auch da gibt es eine große Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Nach den wohnungspolitischen Zielen der Ampelkoalition im Bund müssten auf Stuttgart heruntergebrochen künftig eigentlich 1000 Sozialwohnungen pro Jahr neu geschaffen werden. Tatsächlich kommen weniger hinzu, als Sozialbindungen für einmal gebaute Sozialwohnungen entfallen. In den Jahren 2022 und 2023 könnten aus heutiger Sicht 525 Sozialwohnungen neu bezogen werden. Binnen sechs Jahren hofft die Stadtverwaltung auf etwa 1500 bis 2250 Einheiten – doch in den nächsten acht Jahren drohen auch 5259 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung zu fallen, wenn nicht gegengesteuert wird, beispielsweise mit Nachsubventionierung der öffentlichen Hand. Die entscheidende Akteurin ist die SWSG: „Ohne sie könnte man den Laden zumachen“, sagt Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen im Stadtplanungsamt.
Das Bündnis für Wohnen
Was vor allem auf Druck der SPD unter OB Fritz Kuhn (Grüne) 2016 eingeführt wurde und jetzt unter OB Frank Nopper (CDU) neu aufgestellt werden soll, ist eine Allianz diverser Wohnungsbauunternehmen und anderer Akteure am Wohnungsmarkt. Die Unternehmen hoffen auf günstiges Bauland von der Stadt, sollen ihr aber auch Belegungsrechte für Wohnungen beschaffen, auch im Altbestand. Da sind sie jedoch im Verzug. Da müssten noch 225 Wohnungen „geliefert werden“, heißt es im Bericht.
Das Fazit der Stadtverwaltung
Für sie ist klar, dass es „größter Anstrengungen bedarf, um den Bestand an Sozialmietwohnungen zu halten“. Nur mit dem Neubau „werden wir den Krieg nicht gewinnen“, sagt Alexander Pazerat. Man müsse sich sehr um die Verlängerung der städtischen Belegungsrechte und zusätzliche Belegungsrechte kümmern. Die Wartezeiten der Wohnungssuchenden in der Vormerkdatei seien zu lang. Ihre Zahl, meint Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne), drohe weiter zu steigen. Die Verwaltung ist besorgt, weil wegen der Pandemie und des Krieges in der Ukraine Verzögerungen bei der Übergabe von neuen Wohnungen nicht auszuschließen seien.
Die Sicht von Ratsfraktionen
Wenigstens habe es mehr Wohnungsvermittlungen gegeben, meinen die Grünen. Der Bericht zeige, dass es die städtische Wohnbautochter SWSG „allein nicht richten kann“. Es kommte auf die weitere Verfügbarkeit bisheriger Sozialwohnungen an – und auf ein partnerschaftliches Verhältnis im Bündnis für Wohnen. Die CDU findet, von einer Entlastung könne man nicht reden. Steigende Energiekosten könnten den Bedarf an Sozialwohnungen erhöhen. Die Zukunft sehe nicht rosig aus. Die SPD hofft auch auf längere Sozialbindung älterer Sozialwohnungen, doch „um viele Neubauten kommen wir nicht herum, wenn wir substanziell etwas verbessern wollen“. Das Linksbündnis bedauert, dass Nicht-EU-Haushalte im Schnitt noch zehn Monate länger warten müssen – und dass von 61 Akteuren im Bündnis nur 17 zusätzliche Belegungsrechte anboten. Die Fraktionsgemeinschaft Puls beklagt: „Wir kommen nicht vom Fleck.“ Bis 2029 sei eine Stagnation das Höchste der Gefühle, kein Abbau des Bedarfs.
Mieterverein und Hausbesitzerverein
Der Mietervereinschef Rolf Gaßmann bedauert, dass der Wohnungsbericht kein Gesamtbild liefere. Es fehlten Angaben, wie viele Wohnungen zweckentfremdet und wie viele Verfahren wegen überhöhter Mietpreise eingeleitet wurden. Geschäftsführer Ulrich Wecker vom Verein Haus und Grund gibt zu bedenken, die Vormerkdatei habe mit dem primären Wohnungsmarkt in Stuttgart sehr, sehr wenig zu tun.
