Wenn sich Wohnungseigentümer streiten, gelten besondere Regeln – mit teilweise sehr überraschenden Folgen. Ein Überblick über die häufigsten Streitpunkte – und die entsprechenden Urteile.
Stuttgart - Für so manchen Mieter ist der Vermieter ein Aufreger – und umgekehrt. Mietstreitigkeiten füllen unzählige Aktenordner vor Gericht. Doch auch wenn Eigentümer nebeneinander wohnen, bleibt das nicht unbedingt friedlich. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind mindestens ebenso rechtsstreitfreudig. Für sie gelten besondere Regeln – die durchaus mit dem Mietrecht kollidieren können, wenn in einem Mehrfamilienhaus Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Ein Überblick über die häufigsten Streitfälle – und deren mögliche Lösung.
Wohnungseigentümer, die gern eine solche Antenne anbringen möchten, stehen oft einer WEG gegenüber, die dadurch das Erscheinungsbild des Wohngebäudes beeinträchtigt sehen.
Die Rechtslage: Urteile darüber, ob das Anbringen von Satellitenschüsseln erlaubt ist, gibt es wie Sand am Meer – mit durchaus unterschiedlichen Ergebnissen. Wichtig, relevant, aber nicht in jedem Fall ausschließlich entscheidend ist, was in der jeweiligen Hausordnung steht. Grundsätzlich muss die WEG mit dem Anbringen der Satellitenschüsseln einverstanden sein. Grundsätzlich haben Bewohner auch das Recht auf Informationsfreiheit; insbesondere Ausländer können geltend machen, Nachrichten in ihrer Landessprache empfangen zu wollen.
Aber auch dieses Recht gilt nicht unbeschränkt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Fall einer polnischstämmigen Frau, die eine Parabolantenne direkt vor ihrem Fenster montierte, dass diese wieder abgebaut werden müsse. Ohne Genehmigung der WEG sei dies „ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum“. Jedoch sprach der BGH der Frau das Recht zu, die Schüssel an einem anderen Ort anzubringen, der weniger ins Auge fällt. (V ZR 10/09). Ein pauschales Montageverbot von Satellitenschüsseln hält der BGH hingegen für unzulässig (VIII ZR 207/04). Das Bundesverfassungsgericht hat 2013 (1BvR 1314/11) bestätigt, dass ein Urteil stets „fallbezogen“ alle spezifischen Einzelheiten abzuwägen habe.
Seine eigenen vier Wände möchte fast jeder gerne gut in Schuss wissen. Wenn es um die Sanierung von Gemeinschaftseigentum geht, ist dagegen die Bereitschaft zum Geldausgeben manchmal gedämpft.
Die Rechtslage: Wenn es kracht im Gebälk, dann müssen die Eigentümer die Köpfe zusammenstecken und darüber abstimmen, ob eine Instandhaltung, eine Modernisierung oder eine bauliche Maßnahme wirklich notwendig ist. Dabei kann es um viel Geld gehen, teilweise sogar um sehr hohe Summen. Je nachdem, was repariert werden muss, sind in der WEG unterschiedliche Mehrheiten für einen Beschluss notwendig.
Der BGH hat entschieden, dass im Extremfall auch ein einzelner Wohnungseigentümer allein die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums durchsetzen kann. Im konkreten Fall hatte ein Mann eine im Keller gelegene Eigentumswohnung erworben. Sechs Jahre später wurde ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt, der dazu führte, dass die Wohnung in der Zwischenzeit unbewohnbar wurde. Ursache hierfür waren Baumängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Eine Sanierung des drei Wohnungen umfassenden Gebäudes wurde jedoch von den beiden übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Der betroffene Wohnungseigentümer reichte Klage ein, um diese zu einer Sanierung zu verpflichten – und obsiegte ( V ZR 9/14). Auf die nicht direkt betroffenen Eigentümer von Erd- und Dachgeschosswohnung entfielen rund 42 000 Euro Sanierungskosten. Weder das Alter noch die finanzielle Leistungsfähigkeit der anderen Eigentümer spiele eine Rolle, wenn die Maßnahme „zwingend“ erforderlich sei, so die Entscheidung des Gerichts.
Es ist ein Dauerbrenner bei den Gerichten: Der Vermieter muss seinem Mieter binnen Jahresfrist die Nebenkostenabrechnung präsentieren. Wenn die Hausverwaltung ihrerseits mit der Abrechnung im Rückstand ist, fehlen dem Eigentümer die notwendigen Informationen.
Die Rechtslage: Der BGH kennt kein Pardon, wenn der Eigentümer die Abrechnung verspätet vorlegt. Dann kann er den Mieter nicht zur Nachzahlung verpflichten. Die Abrechnungspflicht sei nicht davon abhängig, dass dem Vermieter bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der WEG vorliegt (VIII ZR 249/15). Allerdings können sich im Gegenzug Mieter nicht weigern, eine Nachzahlung zu leisten, weil die Jahresabrechnung nicht durch die Wohnungseigentümer genehmigt war (VIII ZR 50/16).
Manch ein Wohnungseigentümer macht seine Kehrwoche gerne selbst, andere wollen mit dem Fegen der Treppe nichts zu tun haben und beschäftigen dafür lieber einen Hausreinigungsdienst.
Die Rechtslage: „Grundsätzlich können Eigentümer nicht per Beschluss zu Dienstleistungen verpflichtet werden“, sagt Ulrich Wecker von Haus und Grund in Stuttgart. Per Beschluss könnten die Eigentümer die Pflicht zum Selber-Putzen daher nur einstimmig regeln. Möglich sei auch, eine entsprechende Regelung über die Hausordnung zu finden. Für welche Beschlüsse hierzu genau keine Einstimmigkeit in der WEG, sondern lediglich eine Stimmenmehrheit nötig ist, ist strittig. Der BGH hat sich noch nicht mit diesen Fällen befasst, das Amtsgericht München etwa hält es für unzulässig, Eigentümer gegen ihren Willen zum Putzen zu verpflichten. Das Landgericht Stuttgart sieht das allerdings genau anders herum.
