Wohnungsmangel 'Baurecht muss entschärft werden'

Der soziale Wohnungsbau tritt derzeit auf der Stelle. Zu unattraktiv seien die Rahmenbedingungen. Die Immobilienwirtschaft verlangt weniger Reglementierungen. Foto: Mierendorf
Der soziale Wohnungsbau tritt derzeit auf der Stelle. Zu unattraktiv seien die Rahmenbedingungen. Die Immobilienwirtschaft verlangt weniger Reglementierungen. Foto: Mierendorf

Die Wohnungsunternehmen im Land fordern von der grün-roten Landesregierung, die neue Landesbauordnung für die nächsten drei Jahre auszusetzen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

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Der Druck auf die Wohnungsmärkte wird in den nächsten Jahren durch die Unterbringung von Flüchtlingen und Zuwanderern nach Meinung der Wohnungswirtschaft noch weiter ansteigen. 'Wir müssen uns jetzt schon um die Anschlussunterbringung der Flüchtlinge kümmern, die bei uns im Land bleiben werden', mahnt Sigrid Feßler. Vor allem die Versorgung mit bezahl­barem Wohnraum liegt der Verbandsdirektorin beim vbw Verband der baden-württembergischen Wohnungs- und Immobilienunternehmen am Herzen. 'Es darf nicht sein, dass Flüchtlinge mit anderen Wohnungssuchenden um preisgünstigen Wohnraum buhlen müssen.' Erfahrungsgemäß würden Flüchtlinge mit einem Bleiberecht kaum Angebote auf dem Wohnungsmarkt finden. Bund, Land, Kommunen und die Wohnungswirtschaft müssten deshalb den geförderten Wohnungsbau rasch und effi­zient wieder ankurbeln, heißt es dazu in einem gemeinsamen Positionspapier der Wohnungsverbände. Wie dringlich das Problem ist, zeigt eine einfache Rechnung der Verbände: Wenn von den in diesem Jahr erwarteten 100 000 Flüchtlingen und Asylbewerbern nur ein Drittel im Land bleibt, entspreche dies einem zusätzlichen Wohnbedarf von mindestens 15 000 Wohneinheiten.


Nur mit Nachverdichtung wird sich das Problem in den Städten nicht lösen lassen

Nach Ansicht der baden-württembergischen Wohnungsunternehmen sind das Land und die Kommunen das Thema bislang zu halbherzig angegangen: 'Nur mit Nachverdichtung wird sich das Problem in den Städten nicht allein lösen lassen. Wir brauchen von den Kommunen verbilligte Grundstücke, gegebenenfalls auch mit sozialen Auflagen; wir brauchen neue Baugebiete, auch in den Außenbereichen, und eine Entschärfung des Bau- und Bauplanungsrechts', so Sigrid Feßler. Die aktuelle wohnungspolitische Herausforderung sowie die demografische Entwicklung stellten eine gesellschaftliche Chance dar und seien Anlass für programmatisches Bauen. 'Die Politik muss jetzt handeln. Wir brauchen Rahmenbedingungen, die der Wohnungswirtschaft erlauben, möglichst schnell neuen und preisgünstigen Wohnraum zu schaffen.' Denn die Versorgungsprobleme auf den Wohnungsmärkten müssen für alle gerecht gelöst werden. Das bedeute auch, dass die Wohnraumversorgung für Flüchtlinge nicht zu Lasten der Haushalte erfolgen darf, die bereits auf Wartelisten stehen.


Deshalb sei auch ein einheitliches Wohnraumförderprogramm erforderlich, das alle Bedarfsgruppen einschließe, so die Verbandsdirektorin. Außerdem müssten nach Ansicht des vbw die Neuregelungen der erst im März dieses Jahres novellierten Landesbauordnung LBO und die zum 1. 1. 2016 geplante Verschärfung der Energieeinsparverordnung ausgesetzt werden. 'Drei Jahre wäre ein guter Zeitraum. Danach sieht man weiter. Um möglichst schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sind Bestimmungen, die für jede neu gebaute Wohnung zwei Fahrradstellplätze vorsehen, oder ein barrierefreies Geschoss grundsätzlich ab zwei Wohnungen fordern, wenig hilfreich.' Zwar gebe es auch hier einen Ermessensspielraum, doch solange es keine Anweisung von oben gebe, würden die Behörden strikt nach Vorschrift handeln. Das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur habe dies mittlerweile erkannt und in seiner druckfrischen Stellungnahme erklärt, dass von den besagten Regelungen auch für Neubauten zur Flüchtlingsunterbringung Befreiung erteilt werden könne, wenn Gründe des Allgemeinwohls dies erfordern.


Viele Neuregelungen führen derzeit nur dazu, dass das Bauen an sich teurer wird

Das Ministerium lege diese Befreiungsmöglichkeit dahingehend aus, dass dies bei Verwendung eines Neubaus für Flüchtlinge in der Regel der Fall sei. Es liege nun also an den Baubehörden. Hinzu komme aber, dass die knappe Personaldecke in den Baubehörden nach wie vor die rasche Bearbeitung der Bauanträge verhindere. In einem Fall warte jetzt ein Mitgliedsunternehmen seit einem Jahr auf die Genehmigung des Bauantrags für 20 Sozialwohnungen. 'Wenn das zur Regel wird, fliegen uns die Probleme über kurz oder lang um die Ohren', glaubt Sigrid Feßler. Aber auch weitere Vorschriften müssen auf den Prüfstand gestellt werden. Das betrifft das auch den Lärmschutz, das Nachbarrecht und nicht zuletzt auch das Normungswesen. Viele Neuregelungen führten derzeit ohnedies nur dazu, dass das Bauen an sich teurer wird. Allein die geplante erneute Verschärfung der Energieeinsparverordnung werde die Baukosten um weitere sieben Prozent erhöhen, hat der vbw errechnet. 'Die Politik muss sich langsam mal entscheiden, was ihr wichtiger ist: Wohnraum für Menschen zu schaffen oder den Borkenkäfer zu retten', sagt Feßler mit einem Hauch von Ironie.


Dass etwas passieren muss, weiß auch die Landesregierung. Seitens der Ministerien wurde beim jüngsten Wohnungsbau­gipfel schon angedeutet, alle gesetz­lichen Vorgaben, die das Bauen teuer machen, auf den Prüfstand zu stellen. Das dauert dem vbw aber zu lang. Vor allem, weil man schnell zusätzlichen Wohnraum benötigt. 'Wir müssen für die Flüchtlingsunterbringung verschärft über Typengebäude, Systembauten und serielles Bauen nachdenken; doch auch für die gelten die LBO und die Energieeinsparverordnung.' Besser wäre es, so die Verbandsdirektorin, wenn über die Bauministerkonferenz der Länder erreicht werden könnte, die Musterbauordnung anzuwenden. Dann wäre auch Überregulierungen wie in Baden-Württemberg erst einmal ein Riegel vor­geschoben, hofft Sigrid Feßler. Allerdings wird es selbst bei optimistischer Betrachtung aus Sicht des vbw mindestens zwölf Monate dauern, bis die ersten Wohnungen bezugsfertig sein werden.

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