In der Region Stuttgart stehen Zehntausende Wohnungen leer – trotz Mangel an Wohnraum und steigender Mieten. Der Vergleich mit dem Rest des Landes zeigt, ob das normal ist.
Wer in der Region Stuttgart schon mal eine neue Wohnung gesucht hat, weiß, wie schwierig das ist. Wohnungsbesichtigungen im Zehn-Minuten-Takt sind keine Seltenheit, wie beispielsweise im Frühjahr eine Familie gegenüber unserer Redaktion berichtete. 70 Wohnungen besichtigten die Eltern mit zwei Kindern – ohne Erfolg. Sechs Wohnungen hätten sie mieten können, aber zu einem für sie unbezahlbaren Preis.
Und das, obwohl in der Region insgesamt 53 988 Wohnungen leer stehen. Das ergibt der Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022. Aktuellere und genauere Zahlen gibt es nirgends, der Wert dürfte sich bis heute aber kaum verändert haben. Sind Zehntausende leer stehende Wohnungen ein Problem, wenn allenthalben Wohnraum fehlt? Ja, sagt Thomas Kiwitt, Technischer Direktor des Verbands Region Stuttgart: „Es fehlen einfach die nötigen Voraussetzungen für einen funktionierenden Wohnungsmarkt.“ Genauer gesagt fehle es auch an bestehenden, leer stehenden Wohnungen, in die Menschen einziehen können.
Werte in der Region gehen stark auseinander
In den Gemeinden der Region Stuttgart stehen zwischen 2,6 und 10,2 Prozent der Wohnungen leer. Den niedrigsten Anteil hat Zell unter Aichelberg (Kreis Göppingen) mit den besagten 2,6 Prozent. In Stuttgart sind es 3,5 Prozent. Damit liegt die Landeshauptstadt im Mittelfeld vergleichbarer Großstädte: in Leipzig sind es etwas mehr (4,4 Prozent), in Düsseldorf etwas weniger (2,9 Prozent).
In den mittelgroßen Städten der Region mit 20 000 bis 100 000 Einwohnern liegen die Werte zwischen 3,0 Prozent (Remseck sowie Ostfildern) und 5,6 Prozent (Geislingen/Steige). Am schwierigsten scheint die Lage in Wiesensteig (Kreis Göppingen). Die Gemeinde ist die einzige in der Region Stuttgart mit mehr als zehn Prozent leer stehenden Wohnungen.
In der Karte können Sie für jede Gemeinde in der Region Stuttgart die Leerstandsquote anzeigen lassen:
Noch einmal, in diesem Fall für Wiesensteig gefragt: Sind solche Werte ein Problem? Ja, vielleicht – aber anderswo, nämlich im ländlichen Ostdeutschland, steht sogar fast jede dritte Wohnung leer. Die vergleichsweise hohen Leerstandsquoten in einigen Teilen der Region Stuttgart seien hingegen nicht bedenklich, erklärt Alexander Schürt. Er ist Projektleiter beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und hat wiederholt intensiv mit Daten zu leer stehenden Wohnungen gearbeitet. „Wenn aber wirklich jede zehnte Wohnung leer steht, kann das schon auf Probleme hinweisen“, sagt er. Man müsse in solchen Fällen genauer hinschauen.
Wiesensteig: Bürgermeister ist besorgt
Dazu sei man in Wiesensteig noch nicht dazu gekommen, sagt der Bürgermeister Gebhard Tritschler. Er findet die Zahlen zum Wohnungsleerstand aber „besorgniserregend“. Er vermutet: „Die leer stehenden Wohnungen, könnten im historischen Ortskern liegen.“ Die Gebäude dort seien teils denkmalgeschützt und nicht einfach zu sanieren, habe ihm der Stadtplaner erklärt. Zudem gäbe es dort viele Wohnungen ohne Grünflächen drumherum, was eine Wiedervermietung erschwere.
Schon vor Monaten und unabhängig von den Daten des Zensus habe sich die Gemeinde laut Tritschler auf den Weg gemacht, Pläne für eine Sanierung des Ortskerns auszuarbeiten. Man wolle beim Land Anträge für Fördermittel einreichen. Wohnungsleerstand sei aber bislang eher kein Thema in Wiesensteig gewesen. Man wolle die Erkenntnisse aus dem Zensus nun in die Planungen einbeziehen.
Die Gemeinde Wiesensteig scheint überrascht von den hohen Leerstandszahlen im Ort. Das könne daran liegen, dass viele Gemeinden keine eigene Leerstandserfassung betreiben, erklärt Alexander Schürt. Der Grund? Zu viel Aufwand.
Viele Wohnungen stehen länger als ein Jahr leer
Elf Jahre nach der letzten Zählung gibt es mit dem Zensus 2022 jetzt wieder kleinräumige Daten. Verglichen mit 2011 haben sich die Werte in der Region nirgends relevant verändert. Dafür sind nun erstmals auch Gründe und Dauer des Leerstands erfasst. Laut Alexander Schürt vom BBSR liege der Anteil der Wohnungen, die länger als 12 Monate leer stehen, höher als bislang gedacht.
In ganz Baden-Württemberg sind 54,7 Prozent der leer stehenden Wohnungen schon seit mehr als einem Jahr ungenutzt. In Stuttgart liegt der Wert mit 37,5 Prozent darunter, so wie in den meisten anderen Städten mit mehr als 20 000 Einwohnern in der Region.
Die Karte zeigt den Anteil für alle Gemeinden in der Region Stuttgart. Als Faustregel lässt sich erkennen: Je weiter weg eine Gemeinde von Stuttgart liegt, desto höher der Anteil der lange leer stehenden Wohnungen - ganz ähnlich wie beim Leerstand insgesamt.
Dass Wohnungen leer stehen, kann verschiedene Gründe haben. Im Osten Deutschlands lässt beispielsweise die Nachfrage nach: Menschen ziehen weg, Wohnungen können nicht wiedervermietet werden.
Dieses markt- oder nachfragebezogene Problem gebe es in Stuttgart und Region eigentlich nicht, sagt Experte Schürt. Im Gegenteil: durch stetigen Bevölkerungszuwachs sei die Nachfrage eher gestiegen. Wer in einer der größeren Städte keinen bezahlbaren Wohnraum finde, suche sich etwas in der Umgebung. Entsprechend sind auch dort die Leerstandsquoten niedrig. Wichtig sei allerdings eine gute Verkehrsanbindung. Wenn in der Region Stuttgart Wohnungen leer stehen, habe das laut Schürt eher mit dem Objekt oder der Lage zu tun – also dass Wohnungen in einem schlechten Zustand sind oder nicht dem entsprechen, was die Menschen suchen.
Jede vierte leer stehende Wohnung wird renoviert
Bei knapp jeder vierten leer stehenden Wohnung in der Region gaben die Eigentümer beim Zensus an, dass sie wegen „laufender oder geplanter Baumaßnahmen“ nicht genutzt würden. Zumindest diese Wohnungen sollten nach der Renovierung leicht zu vermieten oder verkaufen sein. Interessantes Detail: Knapp neun von zehn leer stehenden Wohnungen in der Region Stuttgart gehören Privatleuten, der kleine Rest wird von Unternehmen oder Genossenschaften verwaltet. Leerstand ist also überwiegend eine Folge privater Entscheidungen.
Sich um bestehende Wohnungen zu kümmern, sei ein wichtiger Ansatz, um Leerstand zu verringern und die Nachfrage zu bedienen, sagt Alexander Schürt: „In bestehende Strukturen zu gehen, ist viel nachhaltiger.“ Dann würden auch weniger Baumaterialien genutzt und weniger Flächen versiegelt. Bund, Länder und Städte fördern die Renovierung und Wiedervermietung auch finanziell.
Auch Thomas Kiwitt vom Regionalverband findet es gut, an Eigentümer zu appellieren, damit sie bestehenden Wohnraum renovieren und wieder vermieten. Doch es seien insgesamt nicht genügend Wohnungen da, um den jetzigen und den kommenden Bedarf zu decken. Die leer stehenden Wohnungen reichen nicht aus für einen funktionierenden Wohnungsmarkt in der Region Stuttgart: „Man muss auch neuen Wohnraum bereitstellen“, fordert Kiwitt.
So funktioniert der Zensus
Im Zensus finden sich Daten zur Größe der Bevölkerung, den Lebensverhältnissen der Einwohner sowie Immobilien in Deutschland, den Bundesländern und einzelnen Gemeinden. Sie werden seit Ende Juni nach und nach online veröffentlicht.
