Es gibt zu wenig Sozialwohnungen in Esslingen. Laut dem örtlichen Mieterbund müssten davon zehn Mal mehr auf dem Markt sein als das der Fall ist. Im Rathaus setzt man vor allem auf das Quotenmodell, um die Zahl zu steigern. Dem Mieterbund reicht das nicht.
Die Zahl der Sozialwohnungen in Esslingen sinkt seit Jahren. Im Jahr 2015 hatte die Stadt mit dem Wohnraumversorgungskonzept ein Instrument eingeführt, das gegensteuern sollte. Demnach müssen Investoren stets einen gewissen Anteil geförderter Wohnungen in ihren Wohnbauprojekten nachweisen. Das ist auch das Prinzip des Quotenmodells, mit dem das bisherige Konzept inzwischen abgelöst wurde. Doch laut Mieterbund reicht das längst nicht aus.
Zudem hatte ein Deal der Stadt mit der Baugenossenschaft Esslingen (BGE) zuletzt manch einen stutzig gemacht: Statt die geforderten sechs bis sieben Wohnungen in einem Neubau in der Tobias-Mayer-Straße unterzubringen, hatte die BGE angeboten, die Bindung von 60 bereits bestehenden Sozialwohnungen um zwölf Jahre zu verlängern. Die Stadt hatte dem mit Blick auf die erheblich größere Zahl an Sozialwohnungen zugestimmt – allerdings mit dem Hinweis, dass sie nur im Einzelfall eine Auslagerung der geforderten Sozialwohnungen toleriere. Schließlich strebe man eine soziale Durchmischung in den Quartieren an und wolle nicht nur abgewohnte Sozialwohnungen.
Tatsächlich scheint es in Esslingen ein Ausnahmefall zu sein, dass die für Neubauten geforderten Sozialwohnungen in bestehenden Gebäuden nachgewiesen werden. Seit Einführung des Wohnraumversorgungskonzepts (WVK) im Jahr 2015 hat es laut Gunnar Seelow, Leiter der städtischen Stabsstelle Wohnen, lediglich zwei Projekte gegeben, bei denen dies der Fall war – nämlich bei Teilen der vergangenes Jahr fertiggestellten Bebauung auf der Flandernhöhe durch die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) sowie bei den von der BGE geplanten Neubauten in der Tobias-Mayer-Straße. EWB und BGE bestätigen, nur in diesen Fällen die geforderten Sozialwohnungen in Bestandsgebäuden ausgewiesen zu haben.
Der Vorteil beim Auslagern der Sozialwohnungen in Bestandsgebäude sei, dass sich auf diese Weise aufgrund der geringeren Mieten deutlich mehr Wohnungen sozial binden ließen als beim Neubau, erklärt Werner Rienesl, Sprecher der BGE. So wären etwa ohne den Deal mit der Stadt auch die 60 geförderten Wohnungen spätestens Ende 2021 aus der Sozialbindung gefallen – ähnlich wie viele andere in den vergangenen Jahren. Laut Vorstandsmitglied Christian Brokate hatte die BGE im Jahr 2008 noch 699 mietpreisgebundene Wohnungen im Bestand, heute seien es noch 126. Die EWB hingegen betont, in den vergangenen Jahren sei keine ihrer Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen – aktuell würden 446 ihrer rund 3200 Wohnungen in Esslingen öffentlich gefördert.
Gleichwohl ist auch insgesamt die Zahl der Sozialwohnungen in Esslingen in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen. Laut Seelow gab es 2010 noch 1300 mietpreisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet, heute seien es noch 557. Nach einem Tiefpunkt 2021 habe der Negativtrend unter anderem durch das Wohnraumversorgungskonzept (WVK) aber gestoppt werden können. Zuletzt seien etwa im Baugebiet Strengenäcker in Berkheim, in der Alleenstraße in Zell oder in den Salucci-Höfen in Weil Sozialwohnungen gemäß WVK in den Neubauten entstanden. Das WVK ist inzwischen jedoch passé: Im Frühjahr beschloss der Gemeinderat, stattdessen ein Quotenmodell einzuführen, das einfacher und wirksamer für mehr Sozialwohnungen sorgen soll.
Eine konkrete Zahl an Sozialwohnungen, die man bis zu einem bestimmten Zeitpunkt schaffen will, gibt es laut Seelow in Esslingen nicht. „Das Ziel ist natürlich, möglichst viel geförderten Wohnraum zu schaffen“, sagt er. Allerdings: Wenn die Investoren nicht bauten, gebe es auch weniger Sozialwohnungen über das Quotenmodell. Genau das kritisiert Udo Casper, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen. Über viele Jahre sei keine einzige Sozialmietwohnung in Esslingen neu gebaut worden. Das habe sich zwar inzwischen geändert, aber der Neubau könne den rapiden Schwund nicht aufhalten. Zumal der Bedarf gestiegen sei. Es müsse dringend eine strategische Bodenvorratspolitik betrieben und ein kommunaler Wohnungsbestand mit Hilfe einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft aufgebaut werden. Denn aktuell machten Sozialwohnungen nur ein gutes Prozent des Esslinger Wohnungsbestandes aus – notwendig wäre laut Casper das Zehnfache.
Der jüngst geschlossene Deal der Stadt mit der BGE höre sich zwar zunächst gut an, bei genauerem Hinsehen müsse man aber bezweifeln, dass dieser die Situation langfristig verbessere, sagt Casper. Denn der Sozialwohnungsbestand werde dadurch nicht vergrößert und die Sozialbindung der 60 Wohnungen lediglich um zehn Jahre verlängert – notwendig gewesen wäre aber eine langfristige Bindung. Zudem seien die Wohnungen vermietet, der Deal helfe Wohnungssuchenden also gar nicht.
Gleichwohl sei die sogenannte mittelbare Belegung, also dass Wohnungsunternehmen statt in Neubauten in ihrem Bestand Sozialwohnungen ausweisen, im Prinzip durchaus sinnvoll, findet Casper. Denn weil die Bestandswohnung in aller Regel nicht das Niveau der Neubauwohnung erreiche, müsse durch Fläche ausgeglichen werden – so entstünden in der Regel im Bestand mehr Sozialwohnungen als dies bei einem Neubau der Fall gewesen wäre. Allerdings sei es wichtig, dass langfristige Sozialbindungen vereinbart würden und die im Bestand geschaffenen Sozialwohnungen frei seien – und somit tatsächlich eine Entlastung im lokalen Wohnungsmarkt bewirken könnten.
BGE
Die Baugenossenschaft Esslingen (BGE) wurde 1890 gegründet und ist eine der ältesten Wohnungsbaugenossenschaften in Baden-Württemberg. Sie hat 7400 Mitglieder und verwaltet rund 3000 Genossenschaftsmietwohnungen im Stadtgebiet Esslingen.
EWB
Die Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB) wurde 1936 gegründet und verfolgt nach eigenen Angaben das Ziel, Wohnraum zu fairen Preisen in Esslingen zu schaffen. Mit mehr als 3000 eigenen Wohn- und Gewerbeeinheiten ist die EWB nach eigener Aussage das größte öffentliche Wohnungsbauunternehmen in Esslingen. Die EWB gehört jeweils zu 50 Prozent der Stadt Esslingen und der Esslinger Wirtschaft.
