Im Raum Stuttgart wird zu wenig gebaut. Für Wohnungen, die erstmals vermietet werden, verlangen Vermieter im Schnitt 42 Prozent mehr als für solche im Bestand. Faktisch können Mieter Ausbeutung nicht nachweisen. Die CDU blockiert eine Reform.
Stuttgart - Mieter auf Wohnungssuche in Stuttgart und anderen Ballungszentren im Land erhalten Angebote von bis zu 37 Euro pro Quadratmeter; Zimmer für Wohngemeinschaften sind oft teurer. Und mehr als jede zweite Wohnung, die in Stuttgart auf Vermittlungsportalen angeboten wird, ist möbliert. Dadurch lassen sich gegen die guten Sitten verstoßende Offerten verschleiern. Der Trend ist nicht der Freund der Wohnungssuchenden: Jede fünfte Wohnung wird für mehr als 18 Euro pro Quadratmeter angeboten, nur jede zwanzigste für weniger als zehn.
Im neuen Stuttgarter Marktbericht heißt es lapidar, viele Wohnungssuchende seien „nach wie vor bereit, hohe Mieten zu zahlen“ – mangels Alternativen. Für neu zu vermietende Wohnungen werden im Schnitt 42 Prozent mehr verlangt als für solche im Bestand. Wer glaubt, gegen diese Zahlen würde fleißig mit auch öffentlich geförderten Wohnungen angekämpft, täuscht sich. Die von der Stadt angestrebte – und von Experten bereits als viel zu gering erachtete – Zahl von 1800 Wohnungen wurde sowohl 2019 (1486 Einheiten) wie auch 2020 (1546) klar verfehlt; zudem gingen in den vergangenen zwei Jahren 732 Wohnungen verloren. Statt erhoffter 3600 stehen folglich nur 2300 zusätzlich zur Verfügung.
Vor diesem Hintergrund erklärt sich die Entscheidung von Grünen und CDU in Baden-Württemberg, dass sie sich auf Bundesebene für die Bekämpfung von Mietwucher einsetzen wollten. Die Grünen zielen auf die Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes (Paragraf 5 beschreibt das Delikt der Mietpreisüberhöhung). Die CDU-Wohnungsbauministerin Nicole Razavi hält das aber „derzeit nicht für erforderlich“, plädiert stattdessen für eine bessere Wohnungsbauförderung. So sieht es auch die Union im Bundestag, die deshalb eine schon 2019 vom Bundesrat beschlossene Gesetzesänderung blockiert. Dabei ist unter Experten unstrittig, dass mit einer Änderung des Mietwucherparagrafen und höheren Geldbußen der ungezügelten Steigerung von Angebotsmieten begegnet werden könne.
Mieten sind in der Regel unangemessen, wenn sie mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wucher liegt bei einer Überschreitung von mindestens 50 Prozent vor. Eine Verschärfung ist notwendig, weil das Gesetz durch eine enge Auslegung des Bundesgerichtshofs 2005 in der Praxis wirkungslos geworden ist. Mietwucher anhand von Zahlen nachweisen zu können, reicht als Beweis nicht aus. Der Kläger muss zweierlei nachweisen: eine Zwangslage, die ihn veranlasst hat, die teure Wohnung anzumieten, sowie, dass der Vermieter die Zwangslage bewusst ausnutzt. Das ist in der Praxis nur schwer möglich.
Deshalb fordern Mieterbünde sowie der Bundesrat, dass der Nachweis eines geringen Angebots als Nachweis für eine Zwangslage ausreicht. Diese ist in Baden-Württemberg in 89 Kommunen dokumentiert. Zudem soll das Bußgeld auf 100 000 Euro verdoppelt werden.
Der Fall eines Studenten, der seinem Vermieter in Stuttgart das Ausnutzen seiner Zwangslage unterstellte, weil der für ein Zimmer in einer Sechser-WG statt 270 fast 500 Euro kassierte, beschreibt die Problemlage: Das Landgericht erklärte, die Bewertung der Miethöhe könne unterbleiben, weil es „am Merkmal der bewussten Ausnutzung der ungünstigen Lage“ des Mieters fehle. Der Eigentümer habe schließlich von allen WG-Bewohnern die hohe Miete verlangt. Laut Gericht reicht auch der Hinweis auf knappen Wohnraum in Stuttgart nicht aus; es gelte, den Teilmarkt der WG-Wohnungen zu bewerten. Dass es zu wenig gebe, stünde „nicht mit hinreichender Sicherheit fest“.
Die CDU betont, nicht unnötig „ehrliche Vermieter“ und das Investitionsklima belasten zu wollen. Laut dem Stuttgarter Bundestagsabgeordneten Stefan Kaufmann wäre der positive Effekt einer Gesetzesänderung „marginal“. Dem widerspricht Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Stuttgarter Mietervereins. „Neuvertragsabschlüsse und damit die explodierenden Angebotsmieten bilden sich sehr wohl in den Mietspiegeln ab.“ Ende 2019 waren demnach zwei Drittel der Mieten, die Eingang in deren Berechnung fanden, solche aus Verträgen der vergangenen vier Jahre. Wucher mit einer simplen Gesetzesänderung, die nur die Richtigen träfe, zu bekämpfen, würde bedeuten, den steilen Anstieg der Angebotsmieten (72 Prozent seit 2009) abzumildern und damit den Anstieg der Bestandsmieten zu verringern.
Die Mietpreisbremse allein stoppt Wucherer nicht. Zwar muss der über den zulässigen zehn Prozent liegenden Mietanteil zurückbezahlt werden, und zwar seit Vertragsbeginn. Es gibt aber viele Ausnahmen: Nicht betroffen sind Wohnungen, die in den vergangenen drei Jahren modernisiert wurden, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt werden und solche, deren Vormieter schon eine zu hohe Miete bezahlt hat.
Und was ist dran an der Sorge der CDU, die Regulierungen hielten Investoren vom Bauen ab? Der Mietwucherparagraf 5 gilt seit 1975. Mit ihm seien in der 90er Jahren im Land 100 000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut worden, betont Rolf Gaßmann – seit er nicht mehr angewendet wird, seien es nur noch 35 000. Zudem lege kein Eigentümer bei der Vermietung drauf, es darf schließlich immer der Betrag verlangt werden, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sei.
