Das Zweckentfremdungsverbot untersagt Leerstand von mehr als sechs Monaten. In Stuttgart wären 6105 Wohnungen betroffen. Der Mieterverein fordert die Stadt auf, stärker zu kontrollieren. In der Region wird das Problem weitgehend ignoriert.
Die Jahre ziehen ins Land, der Posten des Oberbürgermeisters wird neu besetzt – die Probleme auf dem Stuttgarter Mietwohnungsmarkt bleiben dieselben. Eigentlich müsste die Bautätigkeit in Metropolen wie Stuttgart auch wegen der hohen Zuwanderung deutlich erhöht werden, doch das Gegenteil ist der Fall. Aufgrund der Baukrise nimmt der Wohnungsmangel zu. In der Landeshauptstadt sind laut dem Institut der deutschen Wirtschaft zwischen 2020 und 2023 nur 43 Prozent der benötigten Wohnungen errichtet worden. Hilfreich wäre, ein Augenmerk verstärkt auf jene Wohnungen zu richten, die es schon gibt, die aber dem Mietmarkt vorenthalten werden. Diese zu vergeben, würde Neubauten und damit den Verbrauch von grauer Energie vermeiden helfen.
2011 hat die Zensus genannte Volkszählung, bei der Eigentümer zu ihrer persönlichen Situation befragt werden, einen Leerstand von rund 11 000 Wohnungen ergeben. Mittlerweile kann Leerstand von mehr als sechs Monaten mit bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Der damalige OB Fritz Kuhn (Grüne) hat die Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbots mit dem Hinweis begründet, 1000 bis 3000 Einheiten stünden garantiert „grundlos leer“. Der Großteil sei aber wohl wegen Mieterwechseln oder Renovierungen gerade unbewohnt, man nennt das „Fluktuationsreserve“. Aktuell teilt etwa ein Sprecher des baden-württembergischen Finanzministeriums mit, in Stuttgart seien derzeit 57 Landeswohnungen nicht vermietet aufgrund von laufenden oder anstehenden Sanierungsmaßnahmen.
Nun sind die Zahlen des Zensus 2022 veröffentlicht worden. Und siehe da: Der Leerstand verharrt in Stuttgart, wo in der Zeit zwischen den Zählungen 3700 Wohneinheiten und 21 700 Einwohner verloren gingen, noch immer auf diesem hohen Niveau: 11 152 Wohnungen entsprechen 3,46 Prozent am Gesamtbestand. Davon waren 6105 Wohnungen seit mehr als sechs Monaten unbewohnt und fielen damit grundsätzlich unter das Zweckentfremdungsverbot, der Leerstand wäre somit genehmigungspflichtig.
Der Mietervereinsvorsitzende Rolf Gaßmann empört sich vor allem aber über die 4179 Wohnungen, die bereits länger als ein Jahr leer stehen und seiner Meinung nach nicht mehr zur „Fluktuationsreserve“ zählen dürften. Matthias Günther, der Geschäftsführer des Pestel-Instituts, weiß aus Erfahrung, dass solche Eigentümer ihre Wohnungen in der Regel dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stellen wollten. Rein rechnerisch besteht also der Stadtteil Wangen (9400 Einwohner) nur aus Häusern mit Wohnungen, die länger als ein Jahr unbewohnt seien.
Der Zensus belege, „dass die Stadt Stuttgart mit ihren ermittelten Zahlen den skandalösen Wohnungsleerstand seit Jahren verharmlost“, sagt Gaßmann. Er verweist auf den jüngsten Wohnungsmarktbericht 2023, der „laut aktuellen Schätzungen“ lediglich rund 3000 leer stehende Wohnungen nennt. 2021 war auf einen „marktaktiven Leerstand“ von lediglich 0,5 Prozent verwiesen worden. Dies sei angesichts der aktuellen Zahlen eine „krasse Fehleinschätzung der Verantwortlichen in Stuttgart“.
Bestätigt sieht sich der Vereinschef durch Zahlen des Mikrozensus aus dem Jahr 2018, bei dem allerdings nicht explizit Eigentümer befragt wurden. Damals war von 6,5 Prozent Leerstand (rund 20 000 Wohnungen) die Rede. Für den Mieterverein vernebele der Begriff „marktaktiver Leerstand“ das Problem. „Denn jede bestehende Wohnung könnte am Wohnungsmarkt aktiv sein, außer sie wird gerade saniert oder sie steht in kurzer Übergangszeit auf einen neuen Nutzer leer.“ Man erhalte wöchentlich zahlreiche Hinweise von Bürgern auf Leerstand und andere Arten der Zweckentfremdung von Wohnraum.
Die Stadt hat mittlerweile fünf Personalstellen eingerichtet, um der Zweckentfremdung Herr zu werden, die auch noch durch die – oft ungenehmigte – Umwandlung in Ferienwohnungen verstärkt wird, von denen es in der Stadt rund 3000 geben soll.
In den acht Jahren seit der Reaktivierung der Satzung sind nur 360 Zweckentfremdungen (45 pro Jahr) beendet worden. In München ist es bei zweieinhalb Mal so vielen Einwohnern das Zehnfache. Dort kümmern sich aber auch 40 Mitarbeiter um die Einhaltung des Verbots. Auch setzt man in Bayern viel stärker auf die Bürgerbeteiligung beim Auffinden solcher Wohnungen. Dort gingen auf der von der Stadt München gut beworbenen Meldeplattform pro Jahr rund 580 Hinweise ein, sagt Gaßmann.
Zwar gebe es auch in Stuttgart eine solche Meldestelle. Diese werde aber weder von der Stadt beworben noch regelmäßig im Amtsblatt bekannt gemacht. „Offensichtlich schämt sich die Stadt Stuttgart dafür, dass sie gegen Wohnungsleerstand vorgehen soll und fürchtet sich vor der Hausbesitzerlobby“, kritisiert der Mietervereinschef. In der Tat kam aus dieser Richtung vor der Einführung der stärkste Widerspruch. Dabei würde eine schärfere Gangart gegen Leerstand auf große Zustimmung stoßen, glaubt Gaßmann. Er verlangt von OB Frank Nopper (CDU), „eindringlich an den Bürgersinn der Eigentümer von leer stehenden Wohnungen zu appellieren“.
Aber auch in den übrigen Städten und Gemeinden der Region Stuttgart wurden durch den Zensus hohe Leerstandsquoten nachgewiesen. In ganz Baden-Württemberg liegt die Quote mit 4,17 Prozent sogar noch höher als in Stuttgart. Allerdings verfolgen nicht alle Kommunen mit Wohnungsmangel ihren Leerstand, in Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbot neben Stuttgart unter anderem in Freiburg, Tübingen, Heidelberg und Konstanz. In der Region Stuttgart hat nur noch Esslingen eine entsprechende Satzung. Dabei hat das Land schon vor Jahren Leinfelden-Echterdingen und Filderstadt, Denkendorf, Waiblingen, Backnang oder Fellbach als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt identifiziert, weshalb dort beispielsweise die Mietpreisbremse gilt. In den dortigen Gemeinderäten gibt es aber keine Mehrheit für die Satzung.
