Vor zwei Jahren hat der Energiekonzern eine große innerstädtische Konversionsfläche mit Platz für 800 Wohnungen auf Eis gelegt. Passiert ist seither nichts. Nun platzt dem Rat der Kragen.
800 dringend benötigte Wohnungen könnten in der Landeshauptstadt in bester Innenstadtlage entstehen. Doch vor zwei Jahren hat die Energie Baden-Württemberg (EnBW) die Pläne für ihr verlassenes Betriebsgelände im Stöckach-Areal im Osten auf Eis gelegt. Das Prestigeprojekt mit geplanten 60 000 Quadratmeter Wohnfläche galt im Konzern als eine Art Blaupause für weitere Konversionsflächen. 40 Prozent der Wohnungen sollten in Stuttgart zur Mietminderung gefördert werden. Aus den Plänen wurde bis heute nichts.
Begründet wurde der Stop auf der 42 500 Quadratmeter großen Betriebsfläche von der Leiterin des EnBW-Immobilien-Managements mit den durch den Krieg in der Ukraine extrem gestiegenen Baupreisen und vergleichsweise hohen Zinsen. Die Marktsituation lasse „die wirtschaftliche Umsetzung zurzeit nicht zu“, so die Managerin damals. Besserung ist kaum in Sicht. „Unsere Einschätzung zum wirtschaftlichen Umfeld hat sich nur geringfügig geändert. Eine wirtschaftliche Durchführung des Projekts ist nach wie vor schwierig. Der Anstieg der Baupreise geht auf dem sehr hohen Niveau weiter.“ Auch die Entwicklung der Zinsen spielte eine Rolle. Sie sind aktuell durch die Entscheidung des Bundestages für ein riesiges Schuldenpaket gestiegen.
Die EnBW ist mit ihren Problemen nicht allein. Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) kann ihr Wohnbauprogramm nur mit einer Eigenkapitalstärkung durch die Stadt umsetzen. Von der Stadt erhielt sie 2024 eine zweite Finanzspritze von erneut 50 Millionen Euro, weitere 100 sollen folgen. Allerdings könnte Finanzbürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU) wegen der Haushaltslage den Rotstift ansetzen. Die SWSG stellte vergangenes Jahr 672 Neubauwohnungen fertig und modernisierte 1025 Einheiten. Sie erwirtschaftete mit ihren 20 093 Einheiten einen Jahresüberschuss in Höhe von 15,06 Millionen Euro, der komplett in die Rücklage eingestellt wird.
Man sei nach wie vor gewillt, das Projekt zu realisieren, „sobald eine wirtschaftliche Weiterführung möglich ist“, so der EnBW-Sprecher. Der Stadt gegenüber habe man Vorschläge für bessere Rahmenbedingungen erarbeitet. Der Mehrheit im Gemeinderat reißt nun aber der Geduldsfaden. Linke/SÖS-plus, Grüne, SPD/Volt und Puls, die 32 der 60 Bürgervertreter stellen, fordern von der Verwaltung nicht nur umgehend einen Bericht zur Causa EnBW. Auch weil die Verkaufsverhandlungen offenbar nicht vorangekommen sind, bringt die Mehrheit ein – allerdings langwieriges – Verfahren ins Spiel, mit dem sich die Stadt auch gegen den Willen der EnBW im Stöckach einkaufen könnte. Der Fachbegriff dafür heißt städtebauliche Entwicklungsmaßnahme und ist in den Paragrafen 165 bis 171 des Baugesetzbuchs geregelt. Die Kurzfassung: Die Stadt könnte sich per Entwicklungssatzung Zugriff auf die Grundstücke sichern. Erster Schritt wäre eine vorbereitende Untersuchung, bei der das Gebiet exakt umgrenzt werden muss. Das müsste der Rat beschließen.
Die ökosoziale Mehrheit legt der EnBW also die Daumenschrauben an. Man wolle „die Verhandlungsposition der Stadt Stuttgart stärken und den Stillstand vor Ort beenden“. Die Stadt soll die Voraussetzungen für Paragraf 165 prüfen und bis zu den Haushaltsberatungen im Herbst die Kosten klären. Außerdem soll ein Zwischennutzungskonzept erarbeitet werden – Räume für die Unterbringung von Flüchtlingen werden zum Beispiel dringend gesucht. An der Qualität der Planung soll es keine Abstriche geben. Im Dezember 2019 hatten das Büro Tong+ (Frankfurt/Hanoi) und Hannes Hörr Landschaftsarchitektur (Remseck) den offenen Realisierungswettbewerb „Der neue Stöckach“ gewonnen. Vorgesehen ist ein kohlendioxidneutraler Stadtteil. „Wir sind offen dafür, die Vorstellungen der Stadt zu einem möglichen Verkauf des Areals zu erfahren und zu diskutieren“, heißt es bei der EnBW auf Anfrage.
Das Vehikel Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist in der Landeshauptstadt relativ neu. Im Dezember 2023 hatte der Gemeinderat eine solchen Maßnahme für das frühere IBM-Areal („Eiermann-Campus“ mit 20 Hektar) in Vaihingen eingeleitet. Es war, wie der Stöckach, eigentlich als beispielgebendes Quartier während der Internationalen Bauausstellung in der Stadtregion Stuttgart 2027 vorgehen.
Die alte IBM-Fläche, auf der 1800 Wohneinheiten und 2000 Arbeitsplätze entstehen könnten, hatte mehrfach den Eigentümer gewechselt. Zuletzt wollte die Adler-Group beziehungsweise deren Tochtergesellschaft Consus Real Estate bauen, sie geriet aber in finanzielle Schieflage. Zuletzt berappelte sich Adler, verkaufte große Teile seines Immobilienbestandes und konnte die Verzinsung ihrer Anleihen von 14 auf zehn und von 12,5 auf 8,25 Prozent drücken. Für die Projektentwicklung „VAI Campus“ sei weiterhin „eine Veräußerung vorgesehen“, so eine Adler-Sprecherin auf Anfrage.
Der Gewinnrahmen sei nach mehreren Verkäufen des IBM-Areals „so weit ausgereizt, dass eine wirtschaftliche Entwicklung kaum mehr möglich ist“, urteilte die Stadt 2023. Sie sicherte sich ein Vorkaufsrecht. Die „Entwicklung als Standort für Wohnen und Arbeiten durch die Landeshauptstadt Stuttgart“ sei „angesichts der aktuellen Lage am Kapitalmarkt und in Anbetracht der baukonjunkturellen Schwierigkeiten daher nahezu alternativlos“, hieß es in der Begründung. Womöglich könnte sie wortgleich für die EnBW-Fläche übernommen werden.
