Die Kaufverhandlungen der Stadt haben bisher nicht zum Erfolg geführt, deshalb hat der Gemeinderat härtere Bandagen angelegt. Bald könnte Adler deshalb verkaufen müssen.
Die Landeshauptstadt hat zwar mal wieder Verspätung, dennoch kommt sie ihrem Ziel näher, den früheren Deutschlandsitz des Computergiganten IBM im Stadtbezirk Vaihingen in ihren Besitz zu bringen. Die 20 Hektar bisheriges Gewerbegebiet wollte die Adler Group (Luxemburg) zu einem florierenden Stadtteil für rund 5000 Einwohner entwickeln.
Das Büro SFP Architekten (Stuttgart) hatte in einer städtebaulichen Machbarkeitsstudie bereits vor zehn Jahren eine halbe Milliarde Euro als Investitionssumme für die Nachverdichtung auf dem IBM-Gelände genannt. Adler aber ist längst flügellahm, der Konzern hat sich nicht nur bei diesem Projekt verhoben.
Die vier teils denkmalgeschützten IBM-Büroblöcke, ein Kantinengebäude und ausufernde Parkplatzetagen stehen seit Jahren leer und setzen Moos an. Die Zukunft beschreiben unter dem Projektnamen VAI-Campus bei Adler Zeichnungen aus einem Wettbewerb, den der Vorbesitzer Gerch-Group (Düsseldorf) 2016 ausgeschrieben hatte. Gewinner war das Münchner Büro Steidle Architekten. Kernelement für die neue Nutzung ist ein „Schleifenhaus“, das die künftige Wohnbebauung auf dem IBM-Gelände zum Autobahnkreuz (A 8/A 831) hin abschirmen soll. Um einen zentralen künstlichen See gruppieren sich, so die weichgezeichnete Vision, von üppigem Grün umgebene Wohnhäuser.
Für Adler (Werbeslogan: „Mehr Zukunft pro Quadratmeter“) wird der Campus eine Wunschtraum bleiben. Der Investor konnte „seine finanzielle Leistungsfähigkeit auf Verlangen der Stadt nicht nachweisen“, heißt es in einer Vorlage an den Gemeinderat. Nach diesem Testat konfrontierte die Stadt Adler mit der harten Realität, sie zog die Reißleine. Erst sicherte sie sich per Satzung ein Vorkaufsrecht für einen Großteil des Geländes an der Pascalstraße, um eine Zerstückelung der Fläche zu verhindern. Zwei Monate später legte die Kommune nach: Der Gemeinderat gab den Auftrag, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu untersuchen. Bei positivem Abschluss wäre laut Baugesetzbuch quasi die Enteignung möglich.
Die Prüfung sollte Mitte 2024 abgeschlossen sein. Zehn Monate später befindet sich der Bericht in der „redaktionellen Endbearbeitung“, teilt die Stadt auf Anfrage mit. Das Ergebnis? „Die städtebaulichen Voraussetzungen für eine Entwicklungsmaßnahme sind grundsätzlich gegeben“, heißt es auf Anfrage. Das Papier solle vor der Sommerpause (2025) in den Gemeinderat. Eine Mehrheit im Gremium will nach dem bei der alten IBM-Fläche angewendeten Muster auch der Energie Baden-Württemberg (EnBW) Daumenschrauben anlegen. Sie hat das Konversionsgebiet Stöckach im Stuttgarter Osten auf Eis gelegt. Auch dort geht es um großflächigen Wohnungsbau.
Mit der Entwicklungsmaßnahme ist die Stadt in Sachen IBM-Areal fast am Ziel. Fast betont ein Sprecher. Noch seien nicht alle Voraussetzung für die Übernahme erfüllt, heißt es – weil man mit Adler weiter über den freihändigen Erwerb („in gegenseitigem Einvernehmen“) verhandle. Erst wenn diese Verhandlung für beendet oder gescheitert erklärt würden, könne die Stadt die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegen den Eigentümer durchziehen.
Im Baugesetzbuch heißt es dazu, der Käufer müsse sich „ernsthaft um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht“ haben. Angesichts dieses Paragrafen tut Finanzbürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU) gut daran, jedes Treffen mit den Emissären aus Luxemburg penibel zu dokumentieren. Eine Rechtsberatung steht der Stadt in dieser Sache seit Ende 2023 zur Seite.
Der Adler-Konzern befindet sich auf einem harten Schrumpfkurs. Ende Februar verkaufte er 6788 Mietwohnungen in Nordrhein-Westfalen. Letztlich will sich die Adler Group auf den Berliner Markt konzentrieren, Projekte wie das in Stuttgart oder der Schwabenlandtower in Fellbach sollen abgestoßen werden. Nach diversen Fusionen hatte Adler 2020 ein Immobilienportfolio im Wert von rund elf Milliarden Euro zusammengetragen. In der Folge gab es einen untestierten Jahresabschluss, Durchsuchungen der Staatsanwaltschaft und über mehrere Jahre Milliardenverluste. Der Börsenwert der Adler-Aktie sackte von 29 Euro Ende 2020 auf den Ramschwert von aktuell 23 Cent.
Die Frage ist nun, zu welchem Preis die Stadt das alte IBM-Gelände übernehmen könnte. Zu welchem Preis hat Adler es eingekauft und in den Büchern? Der Bodenrichtwert für das Gelände ist seit 2020 von 310 Euro pro Quadratmeter auf inzwischen 200 Euro gefallen. Das ergibt für die 20 Hektar eine Summe von 40 statt zuvor 62 Millionen Euro. Davon gehen bei einem Kauf üblicherweise noch die Abriss- und Entsorgungskosten zum Beispiel für die Parkdecks ab.
Erst wenn für das Gelände ein neues Baurecht gilt, ist ein Wertzuwachs wieder wahrscheinlich. Neues Baurecht für ein großes Wohngebiet soll erst nach der Grundstücksübernahme durch die Landeshauptstadt geschaffen werden, das Bebauungsplanverfahren war von der Stadt gestoppt worden..
