Von 2025 an gilt auch in Stuttgart die neue Grundsteuer, zum Teil mit Ab-, zum Teil mit hohen Aufschlägen. Nicht immer ist eine Erhöhung gerechtfertigt. Ein Kurzgutachten kann im Einzelfall zur Korrektur führen.
In den nächsten Wochen entscheidet der Gemeinderat der Landeshauptstadt mit der Festlegung auf einen neuen Hebesatz über die von 2025 an von allen Eigentümern und Mietern zu zahlende neue Grundsteuer. Wer in einem Mehrfamilienhaus auf kleiner Grundfläche wohnt oder einen Gewerbebetrieb betreibt, kann durch das neue Steuerrecht mit einer teils deutlichen Entlastung rechnen. Bei einem von viel Grünfläche umgebenen Haus kann die Steuerlast dagegen erheblich ansteigen. In speziellen Einzelfällen kann der Aufschlag allerdings womöglich reduziert werden. Dazu ist ein Antrag nötig.
Rund 160 Millionen Euro nimmt die Landeshauptstadt Jahr für Jahr über die Grundsteuer ein. Der Hebesatz, mit dem der Obolus dirigiert wird, liegt bereits seit dem Jahr 2010 (mit Ausnahme des Jahres 2019) bei 520 Punkten. In seinem Transparenzregister hat das Finanzministerium des Landes der Stadt empfohlen, diesen Satz von 2025 an zwischen 156 bis 172 Punkten festzulegen. Dann sei er für die Kommune aufkommensneutral. Wohlgemerkt: für die Kommune, nicht für die Eigentümer. Viele haben inzwischen gerechnet, einige auch mit abgesenktem Hebesatz ein Ergebnis erzielt, das eine Vervielfachung der bisherigen Abgabe bedeutet. Doch stimmen die Grundannahmen?
Bei der Neuberechnung werden viele Grundstücke über einen Kamm geschoren, denn angesetzt wird der Bodenrichtwert. Er gilt für eine große Zone mit unterschiedlich bebauten oder freien Grundstücken. Dabei kann es Ausreißer geben.
Im Landesgrundsteuergesetz findet sich eine Öffnungsklausel, die auf Antrag einen anderen Bodenrichtwert zulässt. Wichtig: Damit die Abweichung anerkannt wird, muss der Wertunterschied mindestens 30 Prozent ausmachen. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein nicht bebaubares Gartengrundstück in einer Zone mit ansonsten dicht bebauten Grundstücken liegt.
Für solche Fälle braucht es Gutachten. Die sind normalerweise teuer, die Wartezeit ist lang. Es gibt aber die Möglichkeit, beim Gutachterausschuss ein Kurzgutachten zu beantragen. Eigentümer müssen darin den Nachweis der 30-Prozent-Differenz führen. Der kann sich aus einer abweichenden Nutzungsmöglichkeit ergeben. Dazu hilft ein Blick in den Bebauungsplan. Das Kurzgutachten kostet mit Steuer rund 400 Euro. Wird die Berechnung abgelehnt, fallen weitere 90 Euro Gebühr plus Steuer an. Das Formular findet sich auf der städtischen Homepage www.stuttgart.de unter „Bodenrichtwerte mit Hinweisen zur Grundsteuer B“.
Eine Leserin hatte, nachdem sich der Grundsteuermessbetrag von 17,18 auf 1270 Euro vervielfachen sollte, ein Kurzgutachten anfertigen lassen. Daraufhin sei der Ansatz in zwei Punkten korrigiert worden. Die Garagenfläche sei mit nur noch 20 Prozent des umliegenden Grundstückswerts bemessen und ein Gartenbereich, bei dem ein Bauverbot besteht, als Grünfläche gewertet worden. Für diese wurde der nächstgelegene Bodenrichtwert für Freizeitgärten als Maßstab übernommen. Die geforderten 30 Prozent Wertunterschied wurden erfüllt. Das Gutachten lohnte sich. Statt 1270 Euro wurden als Bodenrichtwert in Summe 65 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Der Steuermessbetrag sinkt – und damit nach der Formel Messbetrag multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz auch die letztlich zu zahlende Grundsteuer.
Das Landesfinanzministerium unter Danyal Bayaz (Grüne) weist beim Thema Gutachten auf Fristen hin. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, werde das Finanzamt den niedrigeren Wert – unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Vorlage des Gutachtens – auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Antragstellung folgt, berücksichtigen. Ein Antrag, der im Jahr 2025 gestellt wird, würde also erst im Jahr darauf, also 2026, zu einer korrigierten Steuerlast führen.
