In Stuttgart und anderswo ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Neue Vorzeige-Quartiere mit Sozialquote und architektonischem Anspruch sind begehrt und geben Hoffnung.
Das Leben in einer deutschen Großstadt muss man sich leisten können. Gleichgültig, ob in Berlin, Frankfurt oder Stuttgart – selbst Gutverdiener geraten bei den aufgerufenen Mietpreisen schnell an ihre finanziellen Grenzen.
In Wien ist auch nicht alles rosig auf dem Wohnungsmarkt. Aber manches ist dafür noch rot, in jener Stadt, die laut dem britischen „Economist“ alljährlich zu den lebenswertesten Metropolen weltweit gekürt wird. Wien ist bekannt als Vorzeigemetropole in Sachen leistbares Wohnen – wegen des streng geregelten Mietzinses für Altbauwohnungen und des hohen Anteils an sozialem Wohnbau in Form von Gemeindebauten und gemeinnützigen Wohnungen.
Zur Hauptattraktion im ewig schönen Wien gehört neben dem obligatorischen Besuch des Kaffeehauses, Praters und der Secession ein Ausflug ins „Grätzl“ des 19. Bezirks. Das Grätzl ist ein bisschen weniger als ein Kiez, doch bei dieser Größe ist es auch mehr als ein Quartier. In Döbling also kann man die Ikone des so hochgelobten „Roten Wiens“ bewundern: den Karl-Marx-Hof.
Nach dem Zerfall der Habsburger Monarchie und den ersten freien Gemeinderatswahlen 1919 bekam Wien als erste Millionenstadt der Welt eine sozialdemokratisch regierte Verwaltung. Daraus entstand ein gesellschaftspolitisches Experiment, das vielfältig das Leben der Bewohner umkrempelte. So einiges änderte sich: von der Sozial- und Gesundheitspolitik über das Bildungswesen bis hin zum Wohnungsbau.
Der Karl-Marx-Hof ist mit gut einem Kilometer Länge der längste zusammenhängende Wohnbau der Welt – und ist auch so etwas wie das Herz dieser in der ganzen Stadt verteilten sozialen Wohnungsprojekte. Realisiert wurde der Komplex in den Jahren 1927 bis 1933 nach Plänen des Otto-Wagner-Schülers Karl Ehn. 1382 Wohnungen für mehr als 5000 Bewohner – wahrlich eine städtebauliche Meisterleistung.
Heute, bald ein Jahrhundert nach der feierlichen Eröffnung, steht man mit anderen augenscheinlich architekturaffinen Touristen vor der weltbekannten, fünf Stockwerke hohen Hauptfassade. Klar gegliedert, schmucklose Oberflächengestaltung, symmetrische Hofanmutung, vier Einlassbögen, dazu ein riesiger Park – hier lässt es sich leben. Die Ästhetik stimmt auch, das Grün und die geringe Bebauungsdichte wirken anziehend, es kann keine Rede sein von einer Mietskaserne oder gar Wohnmaschine, wie böse Zungen behaupten.
In der Mitte der langen Gebäudefront öffnet sich der „Ehrenhof“ zur Heiligenstädterstraße hin. Die Auswärtigen positionieren sich mit ihren Handykameras und stehen schon mal den Bewohnern der rot getünchten Anlage im Weg. Die sind das aber gewöhnt, das Interesse an ihrem immer noch beispielgebenden urbanen Lebensentwurf gehört zum Ambiente der Außenanlagen wie die pilgernden Architekturjünger vor dem Le-Corbusier-Bau in der Stuttgarter Weissenhofsiedlung.
Was in Stuttgart 1927 als Avantgarde des Neuen Bauens gefeiert wurde und bis heute fasziniert, hat man seinerzeit in Wien fast schon beiläufig en masse umgesetzt. Der Flächenverbrauch ist im Karl-Marx-Hof, dem Musterquartier, unterdurchschnittlich, die Mehrzahl der Wohnungseinheiten hat eine Größe von 45 Quadratmetern. Durch Sanierungen und Zusammenlegungen erreichen die Wohnungen heute einen zeitgemäßen Standard.
Wer hier wohnen darf und mieten kann, hat also Glück und mehr vom Leben, der Quadratmeterpreis liegt deutlich unter zehn Euro, eine Dreizimmer-Wohnung gibt es für rund 600 Euro. In Stuttgart liegen die Angebotsmieten bei ähnlichen Bestandsbauten dieser Qualität doppelt so hoch. Mindestens.
„Wien gilt gemeinhin als Hauptstadt des sozialen Wohnbaus – und das völlig zurecht. Der große kommunale Wohnungsbestand der Stadt ist das Ergebnis einer über hundertjährigen, konsequent verfolgten Wohnbaupolitik, deren historischer Ursprung im ‚Roten Wien‘ liegt.“ Das sagt Daniela Allmeier, Architektin und Stadtplanerin aus Wien.
Als Mitgründerin des Planungsbüros Raumposition ist Daniela Allmeier eine viel gefragte Expertin, wenn es um die Zukunft des leistbaren Wohnens in unseren Städten geht. In Stuttgart beteiligt sich Daniela Allmeier mit ihrem Büro Raumposition derzeit an der Erarbeitung eines von drei Zukunftskonzepten für das Projekt „Perspektive Stuttgart“. Die besten Ideen werden vom Gemeinderat und den zuständigen Fachämtern beraten, dann soll eine Gesamtstrategie entwickelt werden, bis Anfang 2027.
Jenes Team, das über das leistbare Wohnen vor Ort in Stuttgart forscht, kritisierte die Situation in der Kesselstadt deutlich. „62 Prozent Mietsteigerung gab es in zehn Jahren in Stuttgart“, so die ernüchternde Aussage der gemeinsam agierenden Gruppe aus YellowZ (Berlin und Zürich) und Raumposition (Wien). Junge Leute, auch Familien müssten 64 Prozent ihres Einkommens für Mieten und die täglichen Lebenshaltungskosten ausgeben, hieß es. Wenn Stuttgart wirklich leistbar sein soll, dann heiße das: „Stuttgart muss mehr Wien wagen“.
Seit mehr als 100 Jahren betreibt die Stadt Wien eine aktive Wohnungspolitik, sodass Wohnraum nicht zum Spekulationsobjekt wurde. Jede vierte Wohnung in Wien befindet sich heute im Eigentum der Gemeinde. Darüber hinaus unterliegen deutlich mehr als die Hälfte aller Mietwohnungen in Wien einer dauerhaften sozialen Bindung.
Doch was heißt das eigentlich: mehr Wien wagen? „Eine aktive Bodenpolitik ist essenziell. Nur Städte mit hohem eigenem Grundbesitz haben echte Gestaltungsmöglichkeiten“, sagt Daniela Allmeier. „Dafür braucht es allerdings auch innerhalb der Stadtgesellschaft ein klares Commitment – ein überparteiliches Bekenntnis zum leistbaren Wohnen.
In Deutschland findet sich das etwa noch in Ulm; international beispielsweise in Kopenhagen, Amsterdam oder Zürich. In Großstädten wie Stuttgart, München oder Berlin hingegen zeigt sich, wie ein geringer Anteil an kommunalem und genossenschaftlichem Wohnraum dazu führt, dass selbst die etablierte Mittelschicht sich die Mieten kaum noch leisten kann.“
Die angespannte Situation auf den großstädtischen Wohnungsmärkten in Deutschland, kommt aber nicht von ungefähr. Die Parteien und Regierungen beschuldigen sich wahlweise gegenseitig oder verweisen auf wirtschaftliche und politische Krisen. Doch das Problem ist deutlich älter als der Ukrainekrieg oder die letzte Finanzkrise und kennt keine Parteifarbe. Die für die deutschen Mieter heute dramatischen Entscheidungen sind jeweils von allen Parteien mitgetragen worden, auch von den Wählerinnen und Wählern übrigens, im blinden Vertrauen auf die heilsamen Wirkungen des Kapitalmarktes.
Die erste weitreichende Entscheidung mit fatalen Konsequenzen: Ende der 1980er Jahre beschloss die schwarz-gelbe Regierung unter Kanzler Helmut Kohl die Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit. Seit dem 1. Januar 1990 sind gemeinnützige Wohnungsunternehmen frei marktwirtschaftliche Akteure, mit rund 3,3 Millionen Wohnungen hatten diese eine Versorgungsfunktion und spielten bei der Mietpreisdeckelung eine besondere Rolle.
Erschwerend kam der faktische Ausstieg aus dem Sozialen Wohnungsbau hinzu, ab 1995 zogen sich der Bund sowie die meisten Bundesländer aus der Wohnbauförderung zurück. Damit liefen die Sozialbindungen älterer Sozialwohnungen ersatzlos aus. Von einst 4 Millionen Sozialmietwohnungen in der alten Bundesrepublik ist der bundesweite Bestand im Jahr 2024 auf 1,05 Millionen geschrumpft.
Schließlich kam es zwischen 1999 und 2015 zu einem Ausverkauf öffentlicher Wohnungsbestände an kapitalmarktorientierte Investoren. Hunderttausende gemeinnützige Wohnungen wurden von Bund, Ländern und Kommunen verkauft, wieder getragen von allen Parteien – einschließlich der Grünen im Bund und der Linken in Berlin.
In Stuttgart wird man wohl nie vergessen, dass es ausgerechnet Finanz- und Wirtschaftsminister Nils Schmid von der SPD war, der 2012 als Aufsichtsrat der Landesbank Baden-Württemberg dem Verkauf von 21000 Sozialmietwohnungen an eine Immobilienfirma zugestimmt hat. Damals regierte im Land eine grün-rote Koalition, Ministerpräsident war Winfried Kretschmann.
Heute bräuchte dringend jede deutsche Großstadt einen Karl-Marx-Hof wie in Wien – und zwar jeden Monat! Das heißt nicht, dass das Wohnproblem nicht erkannt worden wäre, die Menge an Vorhaben und Instrumenten vom Bauturbo bis hin zur Entschlackung der Bauvorschriften übersteigt mittlerweile gefühlt die Zahl der benötigten Wohnungen.
Es entstehen zahlreiche neue Wohnquartiere in den Ballungsräumen, mit einem hohen Anteil an sozial gefördertem Wohnungsbau, mit guter sozialer Durchmischung, viel Grün, wenig Versiegelung, energetisch vorbildlich, integriert in die bestehende urbane Infrastruktur von Bus und Bahn.
In Mannheim realisierte man das Franklin Village, ein mit dem Deutschen Architekturpreis ausgezeichnetes Wohnquartier. In Stuttgart-Feuerbach gibt es seit Kurzem ebenfalls ein beispielhaftes Quartier mit geförderten 104 Mietwohnungen und 13 Eigentumswohnungen der Stuttgarter Wohnbaugenossenschaft Neues Heim. Entworfen wurden die Gebäude am Wiener Platz von renommierten Stuttgarter Architekten Blocher Partners, ARP Architekten, Bodamer Faber sowie von den Münchner Architekten Fink + Jocher.
Solche Projekte sind vor allem bei Familien sehr begehrt, in diesen städtischen Siedlungen zu wohnen ist längst prestigeträchtig, sie entsprechen auch dem Sehnsuchtsbild einer diversen und bezahlbaren Stadt.
„Für eine zeitgemäße Quartiersentwicklung sind eine ausgewogene soziale Durchmischung, eine hohe Flexibilität für unterschiedliche und alternative Wohnformen sowie eine leistungsfähige Anbindung an den öffentlichen Verkehr entscheidend, damit Wege des Alltags auch ohne Auto bewältigt werden können“, weiß auch die Wiener Stadtplanerin Daniela Allmeier. „Neben der architektonischen Qualität darf jedoch die Bedeutung von unverbauten Flächen, Frei- und Zwischenräumen sowie von Grün- und Naturflächen nicht unterschätzt werden. Gerade diese Räume leisten einen wesentlichen Beitrag zur Aufenthaltsqualität und zur Lebensqualität innerhalb von Wohnquartieren.“
Diese neuen, leistbaren Wohnquartiere sind ziemlich sicher die Zukunft unserer Städte. Und, ja, auch Stuttgart muss deshalb mehr Wien wagen. Viel mehr.
