Die Marktforscher des Immobilienverbandes (IVD) Süd haben die Märkte für Wohnimmobilien in Stuttgart und München verglichen. Da gibt es aktuell einen zentralen Unterschied.
Welche Stadt schöner ist, Stuttgart oder München, das muss jeder selbst beurteilen – für die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt gibt es eindeutige Zahlen. Dass München im Bundesvergleich die teuerste Stadt ist, war klar – nun hat das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes (IVD) Süd die Preisunterschiede genauer herausgearbeitet. Demnach erreichten Baugrundstücke in Stuttgart im Herbst 2024 nicht ganz 50 Prozent des Münchner Preisniveaus – Doppelhaushälften lagen bei 54 Prozent und Einfamilienhäuser bei 63 Prozent. Die geringsten Abweichungen sind bei Eigentumswohnungen festzustellen: Da liegt Stuttgart bei 66 Prozent (Bestand) und 82 Prozent (Neubau) der Münchner Preise.
Nach einem zweieinhalb Jahre dauernden Tief kommen die Immobilienmärkte hier wie da wieder in Fahrt – begünstigt etwa durch sinkende Hypothekenzinsen und hohe Mieten. „Die Zurückhaltung der potenziellen Käufer wandele sich in ein gesteigertes Interesse am Eigentumserwerb“, sagt der Institutsleiter Stephan Kippes. Allerdings gebe es teilweise deutliche Unterschiede in der Intensität und Dynamik der Trendwende.
Die Preise in der bayerischen Metropole bewegten sich voriges Jahr in allen Marktsegmenten noch nach unten, heißt es. Insbesondere bei Baugrundstücken und Häusern zum Kauf wurden deutliche Nachlässe im Vergleich zu Eigentumswohnungen registriert. Preiskorrekturen bei Verkaufsgesprächen seien weiterhin keine Seltenheit, damit Käufer und Verkäufer zusammenkommen. In Stuttgart jedoch ist der Trend zu weiteren Abschlägen gestoppt – ausgenommen Baugrundstücke für den Geschossbau. Bei Objekten mit sehr gutem Wohnwert zögen die Preise sogar wieder leicht an, heißt es.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnimmobilien in Stuttgart ist vom ersten zum zweiten Halbjahr 2024 von 14,2 auf 13,4 Wochen zurückgegangen. Im ersten Halbjahr 2022 lag sie noch bei acht Wochen. Nun ist die Trendwende da. IVD-Vorstandsmitglied Cornelia Traub aus Stuttgart zeigt sich „sehr positiv“ gestimmt. Seit dem vorigen Sommer gebe es auch in ihrer Maklerfirma wieder „richtig viele Anfragen“ auf alle Ausschreibungen, und seit Beginn des vierten Quartals habe sie doppelt so viele Abschlüsse verzeichnet wie in den zwei Jahren davor zusammengenommen. Es hätten bei den von ihr vermittelten Objekten kaum noch Preisverhandlungen stattgefunden – vielmehr „hat es wieder mehrere Zusagen gleichzeitig gegeben, was wir lange nicht hatten“. Da sei „richtig viel Bewegung drin“. Auch Bauträger würden wieder Mut fassen.
Somit lässt sich – anders als in der bayerischen Metropole – nicht erkennen, dass es mit den Preisen weiter nach unten gehen könnte, zumal der Einbruch wegen des ohnehin begrenzten Marktes in Stuttgart seinerzeit schneller erfolgt ist als in München. „Da kam schon Mitte 2022 keine Anfrage mehr“, schildert die Immobilienspezialistin. Wegen des raren Angebots in Stuttgart selbst und der schnell erreichbaren Städte drumherum bezieht sie den sogenannten Speckgürtel ausdrücklich in ihre positive Sicht ein – er entwickle sich auf ähnlichem Niveau.
Auch für den Geislinger Hochschullehrer Kippes ist angesichts der relativ kurzen Entfernungen aus dem Umland in die Landeshauptstadt hinein für Käufer kein Effekt zu erkennen, „dass man dort richtig groß Geld sparen kann“. Weil das zwischenzeitlich aufgebaute Volumen an Verkaufsobjekten zurückgehe, werde auch die Auswahl geringer. „Die starke Verhandlungsposition, die der Kaufinteressent in den letzten Monaten hatte, ist ein wenig am Abebben“, stellt er fest.
Die Mieten sind im Vergleich der Landeshauptstädte zwischen Frühjahr und Herbst 2024 unterschiedlich stark gestiegen: Betrug der Zuwachs bei Bestandswohnungen in München 4,4 Prozent, lag er in Stuttgart nur bei 1,3 Prozent. Bei Altbauwohnungen lief es mit 4,3 und 1,2 Prozent ähnlich. Das Preisniveau lag derweil im Bayerischen erheblich höher: Bei Mietwohnungen (Altbau, Bestand und Neubau) rangierte Stuttgart bei rund 75 Prozent der Münchner Mieten, bei Doppelhaushälften zur Miete (Bestand und Neubau) bei rund 70 Prozent.
