Die Sparda-Bank hat eine große Studie zum „Wohnen in Deutschland 2025“ erstellen lassen. Daraus lassen sich auch wichtige Aussagen zum Immobilienmarkt in Stuttgart ableiten.
Es ist eine große Studie, aber wie so oft sind es vor allem die kleinen Fakten, die daran spannend sind. Und die Folgerungen, die man daraus ziehen kann. Wie etwa diese: „Der Kauf einer Immobilie lohnt sich derzeit in Stuttgart, es ist der richtige Zeitpunkt dafür“. Das sagt Andreas Küchle, Prokurist und Leiter Marketing bei der Sparda-Bank Baden-Württemberg, welche seit 2017 alle zwei Jahre eine Studie in Auftrag gibt. „Wohnen in Deutschland 2025“ heißt diese, ist eine der größten Studien zum Thema und zeigt schon im Titel, wie umfassend sie ist. „Sie ist über 100 Seiten lang und es werden alle aktuellen Themen aufgegriffen“, sagt Pekka Sagner, der als Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik die Studie geleitet hat.
Vom Großen und Ganzen kann man dabei sehr gut auf die einzelnen Regionen runterzoomen, Vergleiche anstellen – und sogar vom Stöckchen aufs Hölzchen kommen. Um mit Stuttgart zu beginnen: Stuttgart ist wirtschaftlich gesehen nach wie vor eine starke Region, und dass trotz der Krise in der Automobilindustrie und bei den Zulieferern, wie Sagner meint.
„Die Krise ist zwar kurz durchaus schmerzhaft“, sagt er. Von ihr seien vor allem die Älteren betroffen – etwa durch vorzeitigen Ruhestand oder Altersteilzeit –, nicht so sehr die Jungen. Außerdem gibt es in Stuttgart zum einen weiterhin den Dienstleistungssektor, zum anderen sieht Sagner Wachstumschancen im Umland, etwa durch die KI-Industrie in Heilbronn. „Da wird es viele Pendler aus Stuttgart geben, weil das für viele der attraktivere Wohnort ist – der ÖPNV spielt dabei eine wichtige Rolle.“
Andersherum gibt es viele Pendler, die aus der Region zum Arbeiten nach Stuttgart kommen, obschon die Immobilienpreise in Stuttgart und in der Region ähnlich hoch sind, sie unterscheiden sich nur um 18 Prozent. „Das ist im Vergleich zu anderen Regionen deutlich weniger“, sagt Sagner. Aus seiner Sicht, die sich aus dem Ergebnis der Studie speist, bleibt Stuttgart jedenfalls ein Wachstums- und Innovationsstandort.
Aufgrund der trotz allem guten Wirtschaftssituation sind in Stuttgart die Immobilienpreise auch weiterhin hoch – vor allem die Mieten. Die Kaufpreise für Wohneigentum haben seit der Zinswende im Jahr 2022 um 18 Prozent nachgegeben. Seit dem Tiefpunkt Mitte/Ende 2024, sind die Preise wieder moderat gestiegen. In Stuttgart liegt der durchschnittliche Kaufpreis für einen Quadratmeter Wohneigentum bei 4520 Euro (zum Vergleich: in Deutschland kostet im Durchschnitt ein Quadratmeter Eigenheim 3081 Euro).
Bis zum dritten Quartal 2025 sind die Mieten seit der Zinswende ähnlich stark gestiegen, wie die Kaufpreise nachgegeben haben. Mieten war in Stuttgart zuletzt 17 Prozent teurer als vor drei Jahren.
Diese zwei Argumente für Wohneigentum veranlassen Küchle zu eben jener Aussage, dass sich der Kauf einer Immobilie derzeit in Stuttgart lohnt, es der richtige Zeitpunkt dafür ist: „Die Miete einer Immobilie ist in den letzten drei Jahren um 17 Prozent gestiegen, die Verkaufspreise sind um einen ähnlichen Prozentsatz gefallen – das spricht für Kauf.“
Und für den erfahrenen Banker ist „Eigentum nach wie vor die beste Altersvorsorge“. Ein Problem sieht er darin, dass „junge Menschen heute nicht mehr bereit sind zu verzichten, etwa auf Urlaub, wie das früher der Fall war“. Zudem seien die Ansprüche gestiegen. „Wer heute kauft, der will auch seine Traumimmobilie“, sagt Küchle. Früher sei man froh gewesen, wenn überhaupt eine Küche im Haus war, heute müsse es gleich eine Luxusküche sein.
Er und seine Kollegen raten zum Bausparvertrag. „Der ist immer noch eine wichtige Grundlage. Wer einen abschließt, kauft am Ende fast immer auch eine Immobilie“, sagt Küchle. Diese ist sei dann auch fast immer deutlich schneller abbezahlt als geplant, etwa durch Sondertilgungen oder Einkommenssteigerungen. „Das ist ein Fakt“, betont Küchle. Auch dafür sei die Studie für die Sparda-Bank wichtig: „Wir brauchen Fakten, um in unserem Marktgebiet dafür zu werben, dass der Kauf einer Immobilie die wichtigste Entscheidung ist – und es sich lohnt, danach zu streben.“
Doch das ist nur die eine Seite: Küchle weist auch darauf hin, dass die Menschen in Stuttgart eine überdurchschnittliche Vermögensbildung haben. Davon käme auch viel bei den jungen Menschen an, quasi ein Zuschuss der vorherigen Generation. „Doch da geht die Schere zwischen arm und reich immer weiter auf.“ Darauf müsse man reagieren: „Wir arbeiten mit ein paar Playern daran, vernünftigen Wohnraum zu vernünftigen Preisen zu schaffen.“
Doch das sei keine einfache Aufgabe. Zwei Aspekte erschwerten sie: „Die Kaufnebenkosten sind deutlich zu hoch sowie auch die Kaufpreiskosten für Neubau“, sagt Küchle. Die Frage sei also: Wie kann Wohnungsbau günstiger werden? „Wohneigentum ist das sozialste Thema, bei dem wir als Genossenschaft was tun können. Wir müssen die Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass es einer breiten Bevölkerung möglich ist, vernünftig zu wohnen. Die Baukosten könnten niedriger sein, etwa durch Bürokratieabbau. Die Ziele sind seit Jahren formuliert, aber Handlungen folgen nicht“.
Außerdem verspüre er bei den Kunden, die Bestand erwerben möchten, eine große Verunsicherung wegen des Heizungsgesetzes. „Vor dem Jahr 2022 habe fast nie jemand nach dem Energieausweis einer Immobilie gefragt. Jetzt fragen sie mich häufig, was denn da auf sie zukomme – wir sind nicht mehr nur Bank-, sondern auch Sanierungsberater“, sagt Küchle. Und tatsächlich müsse man sorgsam abwägen, ob die Sanierungskosten in Relation zu den Mehrkosten für einen Neubau stünden.
Wichtig ist Küchle aber auch ein anderer Aspekt: „Die Anforderungen an den Wohnungsmarkt sind von staatlicher Seite kaum leistbar – wir haben aber den privaten Kleinanleger verloren.“ Denn diese hätten durch ihre Immobilien keine Altersvorsorge mehr, sondern vor allem Risiken. „Zehn Prozent der Vermieter machen sogar Miese“, sagt Sagner. „Das kann nicht sein.“ Man sollte rechtlich zwischen städtischen Vermietern und Kleinvermietern unterscheiden. „Es kann nicht sein, dass auf private Vermieter das gleich zukommt wie auf die großen, wir müssen da differenzieren“, sagt Küchle. Es sollten zudem keine Fronten zwischen Vermietern und Mietern aufgebaut werden, eine Neiddebatte sei kontraproduktiv.
Ein massives Problem des Stuttgarter Immobilienmarktes sei, dass in Stuttgart zu wenig gebaut wird: „Der Bedarf an Neubau wird perspektivisch nicht gedeckt“, sagt Sagner, „Stuttgart hat das Ziel um 61 Prozent verfehlt.“ Das sei die wichtigste wohnpolitische Aufgabe: Denn wenn der Bedarf nicht gedeckt ist, werden die Preise steigen. In Stuttgart liegt das Problem vor allem am dichten urbanen Raum und der Kessellage.
Deshalb könne Stuttgart vom Bauturbo enorm profitieren. Durch diesen soll die Schaffung von Wohnraum in Deutschland deutlich beschleunigt werden. Erlaubt werden soll damit für einen Zeitraum von fünf Jahren ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Wenn eine Kommune sich entscheide, den Bauturbo anzuwenden, könnten zusätzliche Wohnungen bereits nach einer dreimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden. „In Stuttgart wäre vor allem Aufstockung möglich, und es gibt auch durchaus noch ein paar Bauplätze, die man dann nutzen könnte – das wäre ein Mehrwert für Stuttgart“, sagt Sagner.
Allem in allem stehe Stuttgart aktuell sehr gut da, die Wachstumsaussichten bis 2030 sind gut, auch das zeigt die Studie. „Stuttgart hat sogar die stärkste Entwicklungsprognose“, sagt Sagner. Die Gründe dafür: Die Landeshauptstadt sticht vor allem durch die hohe Patentaktivität hervor, die Unternehmen beschäftigen sich zudem schon sehr häufig mit Themen der Industrie 4.0 und außerdem zeichnet sich die Stadt durch ihre hohe Akademikerquote aus.
