In Stuttgart fehlen Wohnungen, gleichzeitig gibt es viel Leerstand, weil sich das finanziell lohnt. Eine Privatsache? „Auf gar keinen Fall“, sagt Rolf Gaßmann vom Mieterverein.
In Stuttgart fehlen laut Statistik 30 000 Wohnungen, gleichzeitig stehen mehr als 11 000 leer. Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Stuttgarter Mietervereins, fordert die Stadt zum Handeln auf. Schließlich seien die leer stehenden Wohnungen in vielen Fällen mit öffentlicher Förderung gebaut worden.
Herr Gaßmann, auf einer Skala von 0 bis 10, wie schwerwiegend schätzen Sie das Problem des Leerstands in Stuttgart oder für Stuttgart ein?
Ich würde schon sagen bei 10. Das ist ein dringendes Problem. Leerstand ist ein Aufreger bei den Menschen, weil fast jeder jemanden kennt, der dringend eine Wohnung sucht und keine findet. Viele Bürger melden uns deswegen Leerstände.
Eigentlich müssten sich die Menschen nicht bei Ihnen melden, sondern bei der Stadt . . .
Das genau ist unsere Kritik an der Stadt. Sie bewirbt ihren Leerstandmelder nicht und fordert die Bürger somit nicht auf, bei der Beendigung von Leerstand zu helfen – nicht einmal im Amtsblatt. Offensichtlich will man die Bürger nicht dabei haben im Kampf gegen den Leerstand.
Es gibt auch Leerstand bei städtischen Immobilien und bei denen des Landes . . .
Besonders auffallend ist der Leerstand des Landes Baden-Württemberg. Kürzlich ist eine Anfrage von der Landesregierung beantwortet worden, bei der herauskam, dass 20 Prozent der Landeswohnungen leer stehen. Das ist für uns ein unerklärliches Versagen der Liegenschaftsverwaltung. Vor allem, weil wir von den Genossenschaften und seriösen Vermietungsunternehmen hören, dass dort ein Leerstand von nur einem Prozent normal ist, der durch Fluktuation bedingt ist. Zu uns kommen auch Meldungen über städtische Wohnungen, die leer stehen, aber nicht sehr viele.
Was hindert Ihrer Erfahrung nach private Vermieter daran, ihre Immobilie zu vermieten?
Es gibt zwei Gründe dafür. Der eine ist spekulativer Leerstand. Der Vermieter hat vor, die Wohnung zum Höchstpreis zu vermarkten – und eine leere Wohnung lässt sich besser verkaufen. Und wenn ich momentan den gewünschten Kaufpreis nicht erziele, dann warte ich eben ein Jahr – oder auch länger.
Und der andere Grund?
Den möchte ich mal als Wohlstandsleerstand bezeichnen. Man hat es nicht nötig, eine Wohnung im Haus zu vermieten. Ich habe das selbst erlebt, in einem schönen Drei-Familien-Haus. Ich wohnte unten, drüber die Hauseigentümer und ganz oben war noch eine schöne Dachstockwohnung mit Ausblick. Die Vermieter sagten mir dann, sie vermieten diese nicht, weil sie über sich keine Schritte hören wollen.
Spielen auch Ängste eine Rolle?
Es gibt Vermieter, die die Befürchtung haben, sie seien der Situation nicht gewachsen. Sie haben oft die Negativ-Meldungen gehört von randalierenden Mietern, von denen es unter tausend Fällen auch mal einen gibt. Dann sehen sie in jedem Mieter eine Bedrohung, der einem die Wohnung kaputt machen könnte. Aber das eine schwarze Schaf unter Millionen anständiger Mieter darf nicht dazu führen, dass der Vermieter grundsätzlich vor einer Vermietung zurückschreckt.
Gibt es Ihrer Meinung nach auch gute Gründe dafür, dass man nicht vermietet?
Es mag private Gründe des Vermieters geben, wenn der etwa sagt, ich habe meinen Partyraum unten in einer Einliegerwohnung. Dann mag das ein Grund für ihn sein, aber gesellschaftlich ist das nicht zu akzeptieren, wenn man bedenkt, dass die meisten dieser Wohnungen einmal steuerlich durch die Gesellschaft gefördert worden sind und es eine große Nachfrage gerade nach Kleinwohnungen gibt.
Was raten Sie Vermietern, denen das nötige Geld für eine Sanierung fehlt, die vielleicht fällig wäre, um die Immobilie zu vermieten?
Die Stadt macht Vermietern durch das Sozialamt das Angebot, bis zu 15 000 Euro für Sanierungskosten erstattet, wenn diese einen Mietvertrag mit der Stadt machen. Die Stadt ist sogar bereit, danach für Mietausfälle einzustehen. Es gibt in Stuttgart keinen ehrlichen Grund, warum man nicht vermietet.
Was könnte die Stadt noch tun, um den Bürgern mehr Anreize zu geben, ihre Immobilie zu vermieten – und zwar ohne Zwang und Druck?
Ich bin der Auffassung, dass es ohne Druck nicht geht. 2016 wurde in Stuttgart das Zweckentfremdungsverbot eingeführt, erst nachdem wir vom Mieterverein eine Kampagne gestartet hatten. Im Jahr 2011 standen in Stuttgart auch schon über 11 000 Wohnungen leer. Der damalige Oberbürgermeister Fritz Kuhn schreckte vor einem Zweckentfremdungsverbot zurück und machte zunächst ein freiwilliges Angebot an die Vermieter in Stuttgart. Das hat nicht funktioniert. Leerstand muss durch Sanktionen beendet werden können. Auch das freiwillige Parkverbot funktioniert in einer Stadt nicht. Ohne Sanktionen halten sich viele Menschen leider nicht an Regeln.
Gibt es positive Beispiele anderer Städte?
Es gibt Städte, die es besser machen, wie etwa Hamburg, Berlin oder auch München. Die haben eine deutlich bessere Personalausstattung beim Wohnungsamt, die den Meldungen von Zweckentfremdungen nachgeht und Zweckentfremdungen selbst aufspürt. Dafür muss das Amt den Vermieter kontaktieren, die Argumente des Vermieters überprüfen und nach einem halben Jahr dann noch einmal schauen, ob er inzwischen vermietet hat. Das ist arbeitsintensiv, aber es bringt etwas.
Das heißt?
Wenn in Stuttgart 11 253 Wohnungen leer stehen und durch das städtische Amt pro Jahr nur 40 bis 50 Wohnungen in den Wohnungsmarkt zugeführt werden, dann ist das ein sehr bescheidenes Ergebnis. Andere Städte schaffen es, mindestens doppelt so viele zurück zu gewinnen. Eine konsequente Anwendung des Zweckentfremdungsverbots durch die Verwaltung hat auch vorbeugende Wirkung. Wenn ich weiß, dass die Stadt Leerstand nicht toleriert und sanktioniert, vermiete ich besser.
Sie gehen davon aus, dass rund 3000 Wohnungen in Stuttgart dem Markt durch Kurzzeitvermietungen entzogen werden. Es gibt aber doch Menschen, die vielleicht nur für kurze Zeit in der Stadt leben. Was ist daran negativ, wenn sie ein Angebot an Wohnungen finden?
Kurzzeitvermietung bedeutet, die Wohnungen werden als einzelne Zimmer über AirbnB oder andere Plattformen angeboten. Das ist ein so großer Hype, weil sich damit Riesenrenditen herausschlagen lassen. Wenn in einer Vierzimmerwohnung jedes Zimmer einzeln um 600 Euro vermietet wird, dann erzielt der Vermieter mindestens die doppelten Mieterträge – manchmal sogar das Vierfache. Zum Mieterverein kommen Familien, denen wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist. Und nach Auszug stellen sie fest, dass die Wohnung inzwischen in der Kurzzeitvermietung ist. Da hat der Eigentümer das große Geschäft gemacht.
Was kann man dagegen tun?
In Stuttgart gibt es ein Zweckentfremdungsverbot, das auch die Kurzzeitvermietungen unter den Genehmigungsvorbehalt stellt. Das heißt, sie muss von der Stadt genehmigt sein und die Stadt muss eine Registrierungsnummer dazu vergeben haben. Tatsächlich findet man kaum ein Inserat mit einer Registrierungsnummer. Die Satzung der Stadt wird schlichtweg missachtet. Die Stadt nimmt einfach hin, dass Tausende Wohnungen vom regulären Wohnungsmarkt verschwinden. Hierbei gibt es keine oder kaum Kontrollen.
Warum geschieht das nicht?
Kontrolle ist schwierig. Wenn die Bauverwaltung die Adresse vom Portal anfordert, nimmt dieses die Anzeige einfach von der Seite. Das erschwert die Sache, aber Juni 2026 wird eine große Erleichterung für die Stadt kommen, weil die EU auf Drängen vieler europäischer Städte Mitgliedstaaten verpflichtet hat, zentrale Registrierungsstellen einzurichten, in welchen alle Kurzzeitvermietungen eingestellt werden müssen. Jeder Anbieter muss sich mit seiner Adresse und Registrierungsnummer in diesem Portal einloggen. Wer nicht drin ist, vermietet illegal. Damit wird es die Stadt einfacher, nicht genehmigte Kurzzeitvermietungen zu kontrollieren.
Da sind wir wieder beim Thema Personal . . .
Ja, das ist eine Frage des Personals. Aber man muss auch den Ertrag gegenüberstellen. Die öffentliche Hand fördert mit über 60 000 Euro den Neubau einer Wohnung. Und wir haben gleichzeitig 11 152 Wohnungen, die leer stehen. Wenn davon mindestens die Hälfte wieder dem Wohnungsmarkt zuführen werden könnten, würden Stadt und Land bei der Wohnraumförderung erheblich Geld sparen. Zudem müssten nicht mehr so viele Menschen ins Umland abwandern, weil sie hier keine Wohnung finden. Die gehen der Stadt auch als Steuerzahler verloren, denn 15 Prozent der Einkommenssteuer bleiben ja bei der Kommune.
Leerstand ist also ein Thema, das viele Facetten hat und viele Probleme aufwirft . . .
Wir schätzen, dass das Problem des Wohnungsleerstandes noch deutlich größer ist, als es sich durch die Wohnungszählung darstellt. Der Wohnungsleerstand ist durch Fragebögen ermittelt worden. Nur wer Leerstand im Fragebogen auch angekreuzt hat, dessen Wohnung wurde als leer stehend erfasst. Weil in Stuttgart Leerstand grundsätzlich untersagt ist, werden nicht wenige Eigentümer ihr Kreuzchen hier weggelassen haben.
Ihr Fazit?
Es ist umso dringender, dass die Stadt alle Möglichkeiten des Zweckentfremdungsverbots endlich nützt und das Problem offensiv angeht.
Rolf Gaßmann
Er wurde am 18. Dezember 1950 in Mühlhausen geboren. Nach dem Abitur 1969 in Stuttgart wurde er bis 1971 zum Bankkaufmann ausgebildet. Danach studierte er Wirtschaft und Politik in Stuttgart-Hohenheim. Von 1978 bis 2014 war er Lehrer an kaufmännischen Schulen. Seitdem arbeitet er als selbstständiger Mieter- und Organisationsberater.
Politische Tätigkeit
Er war Mitglied des Gemeinderats der Stadt Stuttgart von 1989 bis 1992. Mitglied des Landtags von Baden-Württemberg war er von 1992 bis 1996 mit dem Zweitmandat und von 2001 bis 2006 mit dem Direktmandat im Wahlkreis Stuttgart I.
Vereinstätigkeit
Er ist seit 1985 Vorsitzender des Mietervereins Stuttgart e. V. und seit 2004 auch Vorstand des Mieterbundes Baden-Württemberg e. V., einem Zusammenschluss von 35 Mietervereinen in ebendiesem Bundesland. Er ist auch ein Mitglied im Bundespräsidium des Deutschen Mieterbundes Berlin und dort zuständig für europarechtliche Fragen.
