Der Wohnungsmarkt in Leinfelden-Echterdingen soll nicht mehr angespannt sein, sagt ein Gutachten. Vor Ort sieht man das ganz anders.
In der Stadt Leinfelden-Echterdingen soll von Januar an die Mietpreisbremse nicht mehr gelten. Der Entwurf der dazu passenden Landesverordnung sieht vor, die Stadt Leinfelden-Echterdingen nicht mehr in die Gebietskulisse der Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt aufzunehmen. Die örtliche SPD kritisiert das scharf. „Mit Verwunderung haben wir uns die Augen gerieben, dass nahezu alle Kommunen rund um Stuttgart weiterhin einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Nur Leinfelden-Echterdingen nicht“, schreibt SPD-Stadträtin Barbara Sinner-Bartels. Und sagt: „Der Wohnungsmarkt in Leinfelden-Echterdingen ist extrem angespannt.“ Das Ergebnis sei gar nicht nachvollziehbar.
Ähnliches ist in einem Brief von Oberbürgermeister Otto Ruppaner an Ministerpräsident Winfried Kretschmann nachzulesen, der auch an die Bauministerin Nicole Razavi und an die Fraktionsvorsitzenden der Landesregierungsparteien ging. In dem Brief heißt es: „Nach dem zugrunde gelegten Gutachten soll unser Wohnungsmarkt nicht mehr als angespannt gelten. Diese Einschätzung können wir weder fachlich noch aufgrund unserer täglichen Erfahrungen teilen.“ Es sei absolut unplausibel, dass Leinfelden-Echterdingen gewissermaßen als Insel keine gefährdete Wohnraumversorgung mehr aufweise, während dies für alle Nachbargemeinden gegeben sei.
Die Verwaltungsspitze und die Sozialdemokraten hoffen, dass noch ein Einlenken passiert und in Leinfelden-Echterdingen weiterhin die Mietpreisbremse greifen kann. Die SPD-Fraktion befürchtet, dass sonst die eh schon sehr hohen Mieten noch stärker nach oben klettern werden. Hinzu komme: Viele freie Wohnungen werden erst gar nicht auf dem Wohnungsmarkt angeboten. „Sie werden unter der Hand vermittelt“, sagt die Stadträtin. Etliche Wohnungen stünden leer, manche würden nicht fürs Wohnen auf Dauer, sondern für eine Kurzzeitvermietung genutzt. Die Eigentümer müssten dafür nicht mal mehr die Airbnb-Plattform nutzen, denn sie haben schon einen festen Kundenstamm.
Höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Wo die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung die Miete zu Mietbeginn höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelung wäre eigentlich Ende des Jahres ausgelaufen und soll nun auf Basis eines Gutachten verlängert werden. Das Gutachten legt fünf Kriterien zugrunde. Sind vier Kriterien erfüllt, greift die Mietpreisbremse. 130 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, die sogenannte „Gebietskulisse“ , wurden ermittelt. Das Landeskabinett hat diese kürzlich zur Anhörung freigegeben.
„Die genutzten Kriterien sind zu überprüfen“, sagt Barbara Sinner-Bartels. Die Stadträtin, die früher als Statistikerin gearbeitet hat, hat sich durch das 40 Seiten starke Gutachten gekämpft. „Die Mietbelastung der Haushalte vor Ort sowie die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten“ seien die wichtigsten Indikatoren und müssten stärker gewichtet werden, als andere. „Diese Faktoren spiegeln die tatsächliche Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich realistischer wider“, heißt es in dem Brief des Oberbürgermeister. Es erscheine zudem notwendig, die verwendeten Datenquellen kritisch zu prüfen.
Anwohnerzahl in Leinfelden-Echterdingen gestiegen
Bei den verwendeten Daten sind laut Sinner-Bartels teils nur Schätzwerte herangezogen worden. Sie hat festgestellt, dass die Daten zum Wohnungsangebot und zu den Nettokaltmieten, die für den Zensus 2022 erhoben worden waren, nicht genutzt wurden. Die Daten zu den Angebotsmieten würden aus Wohnungsinseraten stammen, sie könnten bestenfalls einen Teil des Wohnungsmarkts abdecken.
Ausschlaggebend für das Herausfallen der Stadt Leinfelden-Echterdingen aus der Gebietskulisse sei der Indikator „Wohnungsversorgungsgrad“ gewesen, heißt es in Ruppaners Brief. Und: „Gerade, weil wir in den vergangenen Jahren erhebliche Anstrengungen unternommen haben, zusätzlichen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, droht uns nun der Verlust der Mietpreisbremse.“ Das könne nicht das Ziel der Regelung sein. Diese Systematik führe dazu, dass die Schaffung neuen Wohnraums letztlich zu höheren Mieten führt. Der neue Mietspiegel, den die Kommune gerade gemeinsam mit Filderstadt erstelle, sei ein weiteres Indiz dafür, dass die Wohnungssituation in Leinfelden-Echterdingen nicht anders zu beurteilen ist als in der Nachbarkommune, die weiter in der Gebietskulisse verbleiben soll.
Die Stadt Leinfelden-Echterdingen gehöre mit ihrem Mietniveau seit Jahren bundesweit zur Spitzengruppe, betont Sinner-Bartels. Dies belegten verschiedene Untersuchungen und Befragungen. Außerdem sei die Kommune eine der ganz wenigen Gemeinden in der näheren Umgebung, deren Einwohnerzahl nach dem letzten Zensus 2022 gestiegen sei. All das spreche für einen angespannten Wohnungsmarkt.
