Immer mehr Wohnungen werden auch in Stuttgart nur noch auf kurze Zeit vergeben, um hohe Mieten zu verlangen. Der Bundesrat würde das gerne ändern, doch der FDP-Justizminister Marco Buschmann verweigert sich einem besseren Mieterschutz.
Die Situation auf dem vom Land offiziell als „angespannt“ definierten Stuttgarter Wohnungsmarkt lässt sich aktuell so beschreiben: eine Notfallkartei mit 4000 Haushalten, kaum Neubauten aufgrund von Inflation und hohen Zinsen, laut Zensus ein Leerstand von 11 000 Wohnungen – und dann noch die Neigung von fast jedem zehnten Eigentümer, seine Immobilie nicht länger Interessenten für dauerhaftes Wohnen zur Verfügung zu stellen, sondern nur noch solventen Bürgern für kurze Zeiträume.
„Möbliertes Wohnen auf Zeit“ heißt das immer beliebter werdende Mittel der Mietenmaximierung, mit dem sich ganz leicht die Schutzgesetze aushebeln lassen. Der Stuttgarter Mietervereinsvorsitzende Rolf Gaßmann beschreibt das Phänomen so, dass „unter Ausnutzung von Lücken und Unklarheiten Profiteure der Wohnungsnot seit Jahren die Mietpreisbremsen umgehen“.
Diese Eigentümer verschleiern die teils absurd hohe Miete durch einen nicht nachvollziehbaren Möblierungsaufschlag – auch ein Problem für WG-Mieter – sowie diverse Serviceleistungen und lassen dieses Angebot von einschlägigen Onlineportalen anpreisen und verwalten. Gegen das Zweckentfremdungsverbot (es lässt nur eine in Summe maximal zehnwöchige Vermietung an Touristen oder Monteure zu, wenn zuvor eine Registrierung erfolgt ist) verstoßen sie in der Regel nicht, weil sie einen Mietvertrag mit einem Partner über einen kurzen Zeitraum abschließen, der die Wohnung auch gebraucht.
Allein 864 Angebote weist die bei Immoscout 24 für möbliertes Wohnen auf Zeit eingerichtete Abteilung aus. Unbestritten gibt es einen beschränkten Markt für vollständig ausgestattete (Luxus)-Wohnungen mit 69 Quadratmetern für 2250 Euro oder mit 190 Quadratmetern für 5150 Euro (plus Endreinigung). Aus Mieterschutzsicht sind freilich mittlerweile viele Bürger gezwungen, derlei möblierte Angebote auf Zeit zu akzeptieren, weil sie nichts Dauerhaftes zu bezahlbaren Preisen erhalten.
Weil es nur um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch geht, braucht es allerdings einen besonderen Umstand, der die vorübergehende Anmietung einer Wohnung rechtfertigt – beispielsweise eine temporäre berufliche Verpflichtung. Die Beschränkung muss sein, schließlich unterliegen diese Angebote nicht der Preisbremse, die die Miete nach einer Neuvermietung auf zehn Prozent über dem durchschnittlichen Mietspiegelwert (aktuell 11,04 Euro) beschränkt. Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 auch in Stuttgart und weiteren 88 Städten im Land. „Zum vorübergehenden Gebrauch“ heißt also, dass die Anmietung zeitlich begrenzt sein muss. Gaßmann fände es gut, wenn die Stadt das auch überprüfen würde.
Der Gesetzgeber hat keine eindeutigen Grenzen gesetzt. Das soll sich aber ändern. Der Bundesrat will im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 549) den Hinweis verankern, dass mehr als sechs Monate Anmietung nicht mehr als „vorübergehend“ bezeichnet werden kann, dann also die einschlägigen Mieterschutzrechte zur Anwendung kommen. Das würde den Markt aufmischen, denn mit Quadratmetermieten von 60 Euro und mehr würde man sich tief im gesetzwidrigen Bereich befinden.
Außerdem sollen Vermieter gezwungen werden, den Möblierungszuschlag gesondert auszuweisen, der dann monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwerts betragen dürfen soll – für Möbel im Wert von 5000 Euro also maximal 50 Euro monatlich, und nicht 500, wie in manchen Angeboten. Würde dennoch kein Zuschlag ausgewiesen, weil Transparenz nicht erwünscht ist, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Tatsächlich müssten Vermieter den Zeitwert heute schon nachweisen – allerdings nur im Falle eines Rechtsstreits. Unter Umständen kann die Rückzahlung von Miet- und Möblierungsanteilen eingeklagt werden.
Diese Regeln finde die FDP-Fraktion im Bundestag sinnvoll, hat die Stuttgarter Abgeordnete Judith Skudelny dem Mietervereinschef Gaßmann geschrieben. Allerdings sieht das ihr Parteifreund, der Justizminister Marco Buschmann, in Berlin ganz anders: „Er blockiert den mit großer Mehrheit beschlossenen Gesetzentwurf zur Ahndung von Mietpreisüberhöhung und legt seine schützende Hand über Wucherer“, sagt Gaßmann.
Der Minister hat in seinem Entwurf lediglich eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 vorgeschlagen. Gaßmann fordert die Bundestagsabgeordneten auf, die Rechtslage für Mieter bis mindestens 2030 abzusichern.
Die FDP begründet ihre Skepsis damit, dass sich die Mietpreisbremse dämpfend auf Investitionen in den Wohnungsbau auswirken könnte. Dabei galt sie noch nie für Neubauten (Stichtag war 2014) – weshalb sie heute in Stuttgart bei rund fünf Prozent des heutigen Bestandes, Tendenz steigend, keine Anwendung findet. Im Mietspiegel dagegen werden diese Wohnungen aber sehr wohl berücksichtigt und tragen überproportional zur Erhöhung bei.
Die Mietervereine fordern seit Jahren, dass bestraft werden müsse, wer die Mietobergrenzen nicht einhalte – also aus deren Sicht fast die Hälfte aller Wohnungsanbieter, da deren Angebote mehr als 50 Prozent über der zulässigen Grenze lägen. Buschmann sorge allerdings mit seinem Nein auch zum Gesetzentwurf zur besseren Ahndung von Mietpreisüberhöhungen dafür, dass Konsequenzen ausblieben.
Man müsse sich also nicht wundern, dass die Mietpreisbremse laut einer Studie des Innenministeriums nur „moderate Effekte“ zeitigte und der Mietanstieg nicht wie erwartet gestoppt worden sei. Dabei brauche es „endlich eine Mietpreisbremse, die auch gegenüber raffgierigen Vermietern die Sozialpflichtigkeit des Eigentums durchsetzt“, fordert Gaßmann.
Definition
Der Möblierungszuschlag ist ein Aufschlag auf die Miete. Er lässt bereits in der Miete enthaltene Einrichtungsgestände wie etwa die Küche unberücksichtigt und dient dazu, den Originalwert sowie die Abnutzung zu berücksichtigen. Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter gestellt werden.
Hamburger Modell
Der Zuschlag setzt er sich aus der degressiven Abschreibung (Wertminderung von 15 Prozent jährlich bis zu einem konstanten Restwert von 30 Prozent) über sieben Jahre und der Kapitalverzinsung des Möbel-Kaufpreises zusammen. Bei einem Neuwert von 10 000 Euro beträgt der monatliche Zuschlag im ersten Jahr 210 Euro monatlich und reduziert sich nach sieben Jahren bis auf 30 Euro.
Berliner Modell
Es ging aus einem Urteil des dortigen Landgerichts von 2003 hervor. Der Zuschlag wird anhand einer einzigen Komponente berechnet: der linearen Abschreibung in Höhe von zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel für eine Dauer von zehn Jahren. Die Wertminderung wird auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises (neu oder gebraucht) berechnet. Nach zehn Jahren darf kein Zuschlag mehr berechnet werden. Unterm Strich ergibt sich ein durchschnittlicher monatlicher Zuschlag von rund 10 Euro bei beiden Modellen.
