Das Stadtmessungsamt hat erneut eine Korrektur nach unten vorgenommen. Der Immobilienmarkt zeigte sich im ersten Quartal „spürbar belebt“.
Grundstücke in Stuttgart haben theoretisch weiter an Wert verloren. Der für die Ermittlung zuständige Gutachterausschuss der Stadt hat zum Stichtag 1. Januar 2025 im Bereich des ein- und zweigeschossigen Wohnungsbaus eine Abwertung der Bodenrichtwerte von drei Prozent vorgenommen, im Geschosswohnungsbau und bei verdichteter Bebauung sogar von zehn Prozent. Im gewerblichen Bereich blieben die Bodenrichtwerte je nach Lage und Nutzungsart entweder unverändert oder sie wurden ebenfalls gesenkt.
Diese Preise haben anders als Verkehrswerte, die im Einzelfall durch Gutachter ermittelt werden, keine bindende Wirkung. Steffen Bolenz, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, weist darauf hin, dass die Bodenrichtwerte zentral bei der Ermittlung der Grundsteuer seien. Maßgeblich sei aber der Wert von Anfang 2022. Die aktuellen Anpassungen seien deshalb in dieser hochsensiblen Angelegenheit irrelevant.
Interessant wäre es, wegen der aktuellen Debatte über die künftige Nutzung des Hauptbahnhofsgeländes die Höhe der Bodenrichtwerte im Rosensteinviertel in bester Innenstadtlage zu erfahren. Dafür fehlten laut Bolenz aber die Voraussetzungen: Zwar kennt man die durchaus zur Orientierung dienenden Werte der Nachbarschaft – 9000 Euro im Europaviertel und 2700 Euro auf der gegenüberliegenden Seite jenseits der B 14. In Ermangelung eines Bebauungsplans fehlt es jedoch an Daten etwa zur Art der Nutzung, zur Dichte und zur städtebaulichen Qualität.
Niemand weiß besser Bescheid über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt als das Stadtmessungsamt. Die von Günter Siebers geleitete Behörde wird zeitnah von den Notaren über alle Käufe und Verkäufe von neuen und gebrauchten Gebäuden und Wohnungen, aber auch von Feldern, Wiesen und Schrebergärten informiert. Daraus formt sie ihre Statistiken.
Für das erste Quartal sieht Siebers den Immobilienmarkt „spürbar belebt“. Es gebe mehr Deals und höhere Umsätze, vor allem bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Auch Eigentumswohnungen und landwirtschaftliche Flächen verzeichneten Umsatzsteigerungen. Unterdurchschnittlich sei dagegen die Bilanz beim Handel von Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien.
Konkret hat laut dem am Dienstag präsentierten Grundstücksmarktbericht die Zahl der Kauffälle um 8,2 Prozent zugelegt, mit 1188 liegt sie sogar über dem langjährigen Durchschnitt von 1155 Fällen. Anders sieht es beim Geldumsatz aus, der zwar im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 13,7 Prozent gestiegen ist, aber mit 589 Millionen Euro deutlich unter dem zehnjährigen Mittel von 668 Millionen Euro liegt.
Als Ladenhüter entpuppten sich Bauplätze für Wohngebäude – nur sieben wurden verkauft, fünf weniger als im Vorjahr, als man dachte, es könne nicht mehr schlimmer kommen. Das spiegelt die allerorts beklagte Lage auf dem Wohnungsmarkt wider. Bei den gewerblichen Bauplätzen ist der absolute Tiefpunkt erreicht: kein einziger wurde gehandelt. Dagegen wechselten 79 landwirtschaftliche Grundstücke den Besitzer. Meistens sind es Freizeitgärten, deren Bodenrichtwerte bei rund 30 Euro liegen, Äcker und Wiesen liegen bei etwa 14 Euro. Unterm Strich wurden 75 Prozent weniger Flächen gehandelt als im langjährigen Mittel.
Büro- und Geschäftshäuser sind ebenso wenig gefragt. Nur fünf Verkäufe wurden dem Stadtmessungsamt gemeldet, das sind 50 Prozent weniger als in der Zeit vor Corona. Es wurden aber immerhin 21 gemischt genutzte Gebäude gehandelt.
„Mit Vorsicht“ will die Behörde ihre Einschätzung – „eine seitwärts gerichtete bis leicht steigende Tendenz“ - zur Preisentwicklung bei Wohnimmobilien interpretiert wissen. Sie hat einfach zu wenig Verträge, um die Lage eindeutig zu interpretieren. Im ersten Vierteljahr wurden gerade einmal 204 Wohngebäude (Einfamilien- bis Mehrfamilienhäuser) gehandelt.
Im Bereich der Eigentumswohnungen wurden 31 im Neubau gehandelt, das sind 19,2 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres. Außerdem stehen 47 umgewandelte Eigentumswohnungen in der Statistik (minus 27,7 Prozent) sowie 721 gebrauchte (plus 9,2 Prozent).
Die teuerste neue Wohnung erzielte 12 995 Euro pro Quadratmeter, sie befindet sich im Westen. Für die günstigste Gebrauchte waren lediglich 1515 Euro fällig. Über das ganze Stadtgebiet lag der durchschnittliche Preis einer Neubauwohnung bei 8456 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf kostete im Durchschnitt 4156 Euro pro Quadratmeter.
Informationen zur Erstellung von Wertgutachten gibt es online unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts (Telefon 216 -596 01). Der Grundstücksmarktbericht (35 Euro) und der Bodenrichtwertatlas (55 Euro) sind ebenfalls dort erhältlich oder können unter stadtmessungsamt@stuttgart.de bestellt werden.
