Rund 70 Wohnungen im Bohnenviertel sind wegen des Endes der Sozialbindungen betroffen: die Miete wird erhöht. Doch das ist erst der Anfang. Die Stadt Stuttgart zeigt sich machtlos.
Böse Überraschung kurz vor Weihnachten für die Mieter von rund 70 Wohnungen des Bochumer Vonovia-Konzerns im Bereich Rosen-/Brennerstraße im Stuttgarter Bohnenviertel: Die Mietenbindung läuft zum Jahresende aus. Künftig würden sie in einer „frei finanzierten“ Wohnung leben, heißt es in einem Schreiben des Vonovia-Kundenservice. „Ihre Miete wird somit künftig an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder herangeführt.“ Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt von Januar an laut neuem Mietspiegel 11,15 Euro je Quadratmeter. Tatsächlich sind Wohnungen wegen der Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Mietvertragsdauer und Vermieterstatus teurer oder günstiger.
In der letzten Sitzung des Bezirksbeirats Mitte hat eine schwangere Frau mit Kind verzweifelt um Hilfe ersucht. Das Gremium hat daraufhin in einem fraktionsübergreifenden Antrag festgestellt, dass sie sich „große Sorgen über deren Situation und die des Wohnungsmarktes generell“ mache. Die Verwaltung müsse sich mit dem Sozialamt darum kümmern, den Betroffenen zu helfen. Etwa, indem man ihnen hilft, Wohngeld zu beantragen.
Der Vonovia-Unternehmenssprecher Olaf Frei betonte auf Anfrage: „Niemand muss Angst haben, seine Wohnung bei uns zu verlieren.“ Man werde „sehr verantwortungsvoll mit den Mietanpassungen und unseren Mietern“ umgehen. Man liege in den rund 70 Fällen in der Rosen-/Brennerstraße unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietern über 70 Jahre helfe zudem auf Anfrage das Sozial- und Härtefallmanagement des Unternehmens, sofern die Erhöhung die Betroffenen vor finanzielle Herausforderungen stelle. Frei weist darauf hin, dass bundesweit immer mehr geförderte Wohnungsbestände auslaufen und damit die Zahl der Sozialwohnungen kontinuierlich abnehme. Gleichzeitig würden zu wenige neue gebaut. Vonovia sehe deshalb „nach wie vor politischen Handlungsbedarf“.
Der Mieterverein Stuttgart fordert die Betroffenen auf, Erhöhungen nicht ungeprüft zu akzeptieren und kündigt eine Info-Veranstaltung an. Der Mietspiegel, vor allem aber die Kappungsgrenze, die eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt, stellten limitierende Faktoren dar. Darauf hat sogar die Vonovia hingewiesen. Sie meint, dass sich eine niedrigere Quadratmetermiete bis Ende 2027 nur gering erhöhe.
In den folgenden Jahren werde sich das aber potenzieren, betont der Mietervereinsvorsitzende Rolf Gaßmann. Laut Stadtverwaltung gab es in der Rosen-/Brennerstraße „bis Ende 2020 eine sehr geringe Satzungsmiete, sodass es bis zur Erreichung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch etliche Jahre dauern wird“. Das gilt freilich nicht, wenn jemand neu einzieht: Dann liegt die zulässige Obergrenze sogar um zehn Prozent über der Vergleichsmiete.
Es bleibt auch nicht bei 70 Wohnungen: 1050 der 4500 Vonovia-Einheiten in Stuttgart fallen demnächst aus der Bindung. Das ist die Folge der sehr umstrittenen Entscheidung der ehemaligen grün-roten Landesregierung und des Aufsichtsrats der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), der 2012 für den Verkauf von 21 000 Wohnungen an die damalige Tochter Südewo des Augsburger Immobilienunternehmens Patrizia stimmte, die später ins Portfolio von Vonovia übergingen.
Gaßmann hatte im August 2022 Ministerpräsident Winfried Kretschmann (Grüne) auf den Koalitionsvertrag hingewiesen. Demnach ist vereinbart, „mit den Eigentümern zu verhandeln, um die Wohnungen nach Auslaufen der Sozialbindungen bezahlbar zu halten“. Eine Antwort habe er nie erhalten, so Gaßmann. Er wies dann Stuttgarts OB Frank Nopper (CDU) darauf hin, dass die seinerzeit in finanziellen Nöten steckende Vonovia ihre 3500 Wohnungen in Stuttgart veräußern wolle. Nopper sagte, die stadteigene SWSG strebe mittelfristig eine Vergrößerung ihres Bestands von 19 000 auf 30 000 Wohnungen an. Vonovia habe aber lediglich Interesse am Verkauf einiger weniger Wohnungen.
Die Fraktionsgemeinschaft Die Linke/SÖS im Gemeinderat will es genau wissen und fordert in einem Antrag Auskunft über das Verhandlungsgeschehen, und darüber, welche Hilfeleistungen die Stadt im Sinn habe. Das fragt sie nicht zum ersten Mal, aber seit ihrem Brief 2022 warte sie auf eine Antwort von Nopper. Ihre Stoßrichtung: sie fordert den Erwerb der Vonovia-Wohnungen.
Zuletzt ging es offenbar nur noch um die Verlängerung von Belegungs- oder Mietenbindungen. Bei Vonovia gilt es zwischen den ehemaligen LBBW-Wohnungen und den sonstigen gebundenen Bestand zu unterscheiden. Beim umstrittenen Verkauf wurden rund 800 Wohnungen mit einer „erweiterten Sozialcharta“ ausgestattet. Deren Mietenbindungen würden Ende 2025 auslaufen, die Belegungsbindungen Ende 2028.
Die ersten Verhandlungen hätten im Mai 2021 begonnen. „Seitdem gab es zahlreiche Gespräche mit der Vonovia, die in diesem Jahr intensiviert wurden.“ Einer Verlängerung von Bindungen im Bohnenviertel habe die Regionalleitung des Konzerns „nach intensiver interner Prüfung“ aber nicht zugestimmt. Vor Weihnachten finde ein weiteres Gespräch statt, man könne aber lediglich ein Angebot unterbreiten. Zwang könne die Stadt nicht ausüben.
Das sieht Gaßmann anders: Die Stadt solle klarstellen, dass sie wegen des „unsozialen und unkooperativen Handelns“ künftig wenig Entgegenkommen zeigen würde, etwa bei geplanten Nachverdichtungen. Außerdem soll im Gebiet eine Erhaltungssatzung greifen, um die Verdrängung der Mieter aus dem Viertel zu verhindern.
Gesetz
Nach Ablauf der Bindungen gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Eine Zwangsräumung ist nur bei einem massiven vertragswidrigen Verhalten des Mieters oder bei Mietschulden über einen längeren Zeitraum möglich. Zwangsräumungen aufgrund eines Bindungsendes sind nicht möglich. Es handelt sich nach Ablauf der Bindungen um frei finanzierte Wohnungen. Die Mieten können nach den Vorgaben des § 558 BGB erhöht werden.
Verkauf
Die genannten 21 000 Wohnungen mit „erweiterter Sozialcharta“ gehörten bis 2012 der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), an der die Stadt Stuttgart mit 18,9 Prozent beteiligt ist. Dann wurden sie auf Basis eines einstimmigen Aufsichtsratsbeschlusses für 1,435 Milliarden Euro an die Südewo, eine Tochter des Augsburger Immobilienunternehmens Patrizia, veräußert. Ende 2022 war der Bestand 3,3 Milliarden Euro wert. Ein BW-Konsortium unter der Führung der Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau GWG (59,9 Prozent), der Landeshauptstadt (25,1 Prozent) sowie der Bietigheimer Wohnbau, Flüwo Bauen Wohnen eG und der GSW Sigmaringen (je fünf Prozent) hatten seinerzeit nur 30 Millionen Euro weniger geboten. In Stuttgart gibt es rund 4000 Vonovia-Wohnungen, die meisten im Nordbahnhofviertel. Ulm mit 1200 Wohnungen, Mannheim mit 1000, Karlsruhe mit 750 und Kornwestheim mit 700 gehören ebenfalls zu den Standorten.
