Nachdem die Entwicklung der Preise für Wohnungen und Häuser jahrelang nur eine Richtung kannte, sind sie laut offizieller Zahlen zuletzt drastisch gefallen.
Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt gab es 2023 extreme Bremsspuren. Zwar hatte der Gutachterausschuss bereits 2022 einen historischen Tiefstand lokalisiert, 2023 aber wurden alle Negativrekorde aus dem Vorjahr eingestellt. Hohe Zinsen und hohe Energie- und Baupreise bestimmten dem Immobilienmarkt 2023, mit erheblichen Folgen. In der Landeshauptstadt wechselten nur noch 4200 Häuser, Wohnungen und Grundstücke ihren Besitzer, ein Rückgang von elf Prozent. Damit wurden noch 2,3 Milliarden Euro (2022: 3,45) umgesetzt.
Zwischen 2010 und 2020 hatte sich der Wert von Bauland und bebauten Grundstücken sowie von Eigentumswohnungen in der Stadt glatt verdoppelt. Bei Wohnungen mit Baujahr bis 1945 war der Index sogar um 153 Punkte gestiegen, bei Neubauten erreichte er ein Plus von 68 Punkten. Ihren Höhepunkt hatte die Preisentwicklung 2021, seitdem geht es mit einer Ausnahme bergab. Nur bei neuen Eigentumswohnungen zogen die Preise seit 2020 nochmals an, seit 2023 stagnieren diese.
Der Gutachterausschuss, der am Dienstag im Rathaus für 2023 Bilanz zog und auf der Grundlage von Quartalszahlen für 2024 einen Ausblick wagte, übersetzt die Zahlenkolonnen in seinem Bericht in typische Objekte. So kostete ein Einfamilienhaus Baujahr 1960 in guter Wohnlage (zum Beispiel in Vaihingen) auf 600 Quadratmetern Grund mit 200 Quadratmeter Wohnfläche 2014 rund 835 000 Euro. Zum Stichtag 1. Januar 2023 waren daraus 1,5 Millionen geworden, zum 1. Januar 2024 blieben noch 1,26 Millionen. Ein Reihenhaus Baujahr 1990 auf 130 Quadratmeter Grund kostete vor zehn Jahren 360 000, dann 660 000 und nun 570 000 Euro. Bei einem Dreifamilienhaus verdoppelte sich der Wert bis 2023 auf 1,075 Millionen, nun sank er auf 910 000 Euro.
Diese Entwicklung schlägt im zweiten Jahr in Folge erneut auf die Bodenrichtwerte durch. Stadtweit wurden Flächen für den individuelle Wohnungsbau um zehn, für den Geschosswohnungsbau sogar um 20 Prozent abgewertet. Die Richtwerte für gewerbliche Flächen stagnieren oder sinken.
Der Wertverfall hat auch Büros und Geschäftshäuser erfasst. „Für viele Unternehmen sind die Lagen in den Außenbezirken weiterhin nicht attraktiv“, sagt Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Daher sanken die Richtwerte für Bürogebiete außerhalb der City um 20, in der City um zehn Prozent. Auch die Richtwerte für Geschäftshäuser versahen die Gutachter wegen der schwierigen Lage im Einzelhandel mit einem Minus von zehn Prozent. Der teuerste Quadratmeter an der Unteren Königstraße kostet damit 30 000 statt 33 000 Euro.
Auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken setzten die Gutachter auf der Grundlage von Kaufverträgen stellenweise den Rotstift an. Es habe einzelne Anpassungen um minus drei bis vier Euro pro Quadratmeter gegeben, so Sarah Springel, die Leiterin der Kaufpreissammlung. Bei Waldflächen ist seit 2021 ebenfalls ein Wertverfall beobachtbar. Die Gutachter setzen den Quadratmeter daher nun noch mit 1,50 statt zwei Euro an.
Zwar gab es im ersten Quartal 2024 eine Marktbelebung, also mehr Käufe und höhere Umsätze. Allerdings „stellen wir nach wie vor einen Preisrückgang und bei neuen Eigentumswohnungen Stagnation fest“, so Steffen Bolenz, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Der Rückgang erreichte vier bis fünf Prozent, „es gibt keine Trendumkehr“, so Springel. Die teuerste Wohnung (im Westen) kostete im ersten Quartal 12 359, die günstigste (im Süden) 1400 Euro pro Quadratmeter.
