Analyse: Zwei Jahre nach dem Zinsschock steigen die Preise für Wohnimmobilien langsam wieder. Was das für Eigentümer, potenzielle Käufer und Mieter bedeutet.
Gute Nachrichten für die einen, schlechte für die anderen: Während die Krise am Immobilienmarkt für Eigenheimer und Verkäufer nachlässt, haben es Kaufinteressierte wieder schwerer. Richtig hart sind die Zeiten für Mieter – daran dürfte sich angesichts des eklatanten Mangels an Wohnraum so bald auch nichts ändern. Beobachter warnen angesichts der großen Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten vor einer Negativspirale und Marktversagen.
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat den Zinsschock der vergangenen Jahre laut Daten des Onlineportals Immowelt endlich verdaut. Im dritten Quartal stieg der Durchschnittspreis einer Bestandswohnung deutschlandweit demnach um 0,9 Prozent im Vergleich zum vorherigen Vierteljahr von 3102 Euro auf 3128 Euro pro Quadratmeter.
„Die große Krise scheint beendet – die Phase der durchgängigen Preisanpassungen ist vorbei“, sagt Immowelt-Geschäftsführer Piet Derriks. Vor allem in den Metropolen verteuert sich Wohnraum wieder, so legten die Preise in 11 der 15 größten deutschen Städte zu. Am stärksten fiel der Anstieg mit 3,7 Prozent in Dortmund aus. In Stuttgart kostet der Quadratmeter nun 4681 Euro – rund 2,4 Prozent mehr als im Vorquartal.
Im Vergleich zum Vorjahr weisen die Daten von Immowelt bundesweit einen Preisanstieg von 1,6 Prozent aus, was in etwa der aktuellen Teuerungsrate entspricht. Inflationsbereinigt seien die Kosten für Wohneigentum in Deutschland somit weitgehend stabil geblieben. Auch wenn die Preise inzwischen wieder auf breiterer Front anstiegen, blieben diese weiter deutlich unter dem Niveau zur Hochphase des Immobilienbooms, so der Marktbericht.
Bei der wichtigsten deutschen Onlineplattform für Immobilieninserate, Immoscout24, sieht man indes Anzeichen für einen dynamischen Aufschwung. Von einem „Nachfrageturbo“ seit September ist im vierteljährlichen Wohnbarometer des Unternehmens die Rede. „Die Zinssenkungen der EZB sind ein weiterer positiver Impuls“, sagt Immoscout-Geschäftsführerin Gesa Crockford. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte ihren Leitzins im vergangenen Monat um einen Viertelprozentpunkt auf 3,5 Prozent gesenkt.
„Am Markt wird erkannt, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um zu kaufen, bevor die Preise vermutlich wieder noch deutlicher steigen“, meint Crockford. In den acht deutschen Metropolen – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – sowie im Umland habe der September die stärkste Nachfrage des Jahres verzeichnet, in den Großstädten liege sie um 28 Prozent höher als vor einem Jahr. Immoscout ermittelt die Nachfrage anhand von Kontaktanfragen von Kaufinteressierten. Dieser Indikator hat mit den Transaktionen, die tatsächlich zustande kommen und letztlich das Preisniveau bestimmen, jedoch nur bedingt zu tun. Hier zeigt sich den Daten zufolge bislang eher eine Stabilisierung.
In Stuttgart etwa nahmen die Preise für Bestandswohnungen laut Immoscout-Wohnbarometer im vergangenen Vierteljahr um 1,4 Prozent zum Vorquartal zu, während sie bei Neubauwohnungen um 0,6 Prozent sanken. Um deutliche 2,3 Prozent verteuerten sich neugebaute Einfamilienhäuser, bei Bestandshäusern gab es einen Preisanstieg um 1,3 Prozent.
Experte Martin Güth von der LBBW sieht Anzeichen dafür, dass der Markt für Wohnimmobilien wieder stärker in Gang kommt. So hätten die Wohnungsbaukredite an Privathaushalte im Juli das höchste Volumen seit zwei Jahren erreicht. Auch Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigten bereits im zweiten Quartal eine deutliche Belebung der Kreditvergabe für Käufe von Wohnimmobilien. Der Analyst geht davon aus, dass die gesunkenen Hypothekenzinsen den positiven Trend im zweiten Halbjahr stützen, sagt jedoch auch: „Die Bäume werden nicht in den Himmel wachsen.“
Von Mitte 2022 bis Frühjahr 2024 waren die Preise am Wohnimmobilienmarkt laut Index des Statistischen Bundesamts zweistellig gefallen. Wohnungs- und Hausbesitzer können jetzt aufatmen, dass es wieder bergauf geht. Aber wie sieht es bei den Mieten aus? Lange Zeit stiegen die Kaufpreise deutlich schneller als die Mieten, in den vergangenen zwei Jahren hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Laut Immoscout-Analyse sind die Mieten in Deutschland zwischen 2022 und 2024 bei Bestandswohnungen im Schnitt um 11,7 Prozent und bei Neubauwohnungen um durchschnittlich 15,5 Prozent geklettert.
„Der Mietmarkt ist weiterhin angespannt. In den fünf größten Städten sind die Mietpreise in den vergangenen zehn Jahren zehnmal stärker gestiegen als die Kaufpreise“, sagt Immoscout-Chefin Crockford. Deutschlandweit habe die Mietnachfrage bei Bestandswohnungen im dritten Quartal 2024 um zwölf Prozent zugenommen. Die Angebotsmieten seien zuletzt zwar nicht mehr so stark gewachsen wie in den vorherigen Quartalen, trotzdem sei der Anstieg kontinuierlich.
Experte Sören Gröbel vom Immobiliendienstleister JLL befürchtet eine Negativspirale am Markt: „Aufgrund der stark gestiegenen Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten vermeiden es Mieterhaushalte umzuziehen, weil sie bei der Neuanmietung mit deutlich höheren Wohnungsmieten rechnen müssten.“ Folglich verringere sich die Fluktuation und damit auch die Anzahl der inserierten Mietangebote. So wird es noch schwerer, etwas zu finden. „Angebot und Nachfrage finden in den Wohnungsmärkten der Metropolen nicht mehr zueinander – diese Ineffizienz verschärft sich zusehends“, warnt Gröbel.
