Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten legt Zahlen vor, die in vielen Segmenten nach oben gehen. Eine bestimmte Art von Grundstücken wird jedoch zum Ladenhüter.
Der Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt hat 2022 und 2023 eine starke Talfahrt erlebt. Die Anzahl der gehandelten Objekte und Grundstücke war zuletzt mit 4207 Besitzumschreibungen im Jahr 2023 deutlich unter den zehnjährigen Mittelwert (rund 5100) gefallen. Für 2024 meldet der Gutachterausschuss der Stadt am Mittwoch eine Markterholung: Es gab 4870 Transaktionen (plus 16 Prozent zum Vorjahr) und einen Umsatz von 2,82 Milliarden Euro (plus 22 Prozent; 2023: 2,3 Milliarden). „Die Talfahrt scheint ein Ende gefunden zu haben“, sagt Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, bei der Vorlage des Berichts.
Zwar habe es im vorigen Jahr bei den Preisen teilweise noch Rückgänge gegeben. Beim zweiten Halbjahr lasse sich aber eine „Seitwärtsbewegung“ erkennen, so Siebers. Der Preis- und damit Wertverfall scheint also gestoppt. Das trifft allerdings nicht auf alle Segmente zu. So waren die Handelszahlen für unbebaute Grundstücke mit minus 15 Prozent weiter rückläufig.
Und bei Plätzen, auf denen laut Bebauungsplan eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, gab es einen nahezu totalen Nachfrageeinbruch. Nur drei derartige Verkäufe notierte der Ausschuss 2024, ein Minus von 85,7 Prozent und „so wenige wie nie zuvor seit Beginn der digitalen Erfassung vor 40 Jahren“, sagt Sarah Springel, die im Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung leitet. Auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken ging es nach unten: um 10,7 Prozent auf 343 Flächen mit 355 880 Quadratmeter, für die in Summe 9,8 Millionen Euro bezahlt wurden.
Betrachtet man die einzelnen Nutzungsarten, waren Ein-, Drei- und Mehrfamilienhäuser im vorigen Jahr im Schnitt um drei bis vier Prozent günstiger zu haben als im Vorjahr. Reiheneigenheime wurden um ein Prozent teurer. Bei Wohnungen hatte das Baujahr kaum einen Einfluss auf die Preisentwicklung, die zwischen null und plus einem Prozent lag. Eine Neubauwohnung kostete 2024 in den Innenstadtbezirken, Botnang und Kaltental im Schnitt rund 8970 Euro pro Quadratmeter (42 Verkäufe). Bei gebrauchten Wohnungen waren es 4670 Euro (655 Verkäufe). In den Filderbezirken wurde Neubau für im Schnitt 8490 Euro gehandelt (44 Fälle). War die Wohnung nicht neu, konnte man sich dort bei durchschnittlich 4030 Euro (495 Fälle) pro Quadratmeter einig werden. Günstiger war der Wohnungskauf in den Bezirken entlang des Neckars mit 8290 Euro pro Quadratmeter für den Neubau und 3580 Euro für gebrauchte Immobilien (acht und 405 Fälle) und im Norden mit 6660 (18 Fälle) und 3800 Euro (240 Fälle).
Der teuerste Neubau pro Quadratmeter fand sich in Stuttgart-Nord mit 14 322 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Degerloch (12 404 Euro) und West (12 287). Die teuerste gebrauchte Immobilie stand 2024 im Norden (13 745 Euro), gefolgt von einem Objekt im Osten mit 9755 Euro. Die billigste Neubauwohnung war in Feuerbach (2410 Euro). Die günstigste gebrauchte Bleibe fand man in Plieningen für 952 Euro. In der Stadt wechselten zudem 393 Einfamilienhäuser (plus vier Prozent) für insgesamt 316,4 Millionen Euro den Besitzer. Im Schnitt kostete ein Haus damit 805 000 Euro ohne Grunderwerbsteuer, Notar und Nebengeräusche. Dazu kamen 123 Zweifamilien- (minus 1,6 Prozent, 96,5 Millionen), 125 Drei- (plus 64,5 Prozent, 105,5 Millionen Umsatz) und 172 Mehrfamilienhäuser (plus 55 Prozent, 337 Millionen Euro).
Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt hat auch Einfluss auf die Bodenrichtwerte in der Stadt. Diese Zonenwerte werden jährlich angepasst und sind zentral bei der Ermittlung der Grundsteuer. Maßgebend ist allerdings der Wert von Anfang 2022, darauf weist Steffen Bolenz, der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, hin. In den letzten zwei Jahren gab es teils deutliche Rückgänge bei den Bodenrichtwerten. Für eine Aussage zur deren Entwicklung sei es noch zu früh, so Bolenz.
