Teuer, teuerer am teuersten: Degerloch hat seit 2012 eine immense Steigerung der Immobilienpreise erfahren. Manche Familien suchen sehr lange nach Eigentum.
So langsam sind die beiden Jungs zu groß, als dass sie sich auch weiterhin ein Zimmer teilen wollen. Der Zwölf- und der Siebenjährige wünschen sich je ein eigenes Reich – so wie auch die zehnjährige Schwester eines hat. Die Eltern Christian und Vanya Schmitz würden ihren Kindern gerne diesen Wunsch erfüllen, auch sie hätten gerne ein eigenes Haus oder zumindest eine Wohnung – zumal die finanzielle Lage der Familie das auch hergibt. Also alles paletti?
Nein. Denn die Familie möchte in Degerloch bleiben – maximal würden sie noch nach Hoffeld ziehen. Seit sechs Jahren wohnen sie in der 115 Quadratmeter großen Degerlocher Mietwohnung der Baugenossenschaft Flüwo. Die drei Kinder gehen hier zur Schule und in den Fußballverein, haben hier ihre Freunde, bewegen sich frei in der Nachbarschaft – sie sind hier verwurzelt. „Degerloch ist wie ein kleines Dorf, jeder kennt jeden, es ist sehr familiär“, sagt Christian Schmitz, der wie auch seine Frau bei einer großen Baufirma in Möhringen arbeitet.
Doch die Suche in Degerloch gestaltet sich schwer, obschon die Familie keine großen Ansprüche stellt, nur für jedes Kind ein Schlafzimmer sollte gegeben sein. „Uns reichen 130 Quadratmeter“, sagt Vanya Schmitz. Seit einem Jahr durchforstet die Familie Immobilienannoncen. Viele Immobilien kommen gar nicht erst in Frage, etwa, weil sie zu teuer sind. Rund zwölf Häuser hat sich die Familie aber angeschaut. „Zu den Besichtigungsterminen kommen immer sehr viele Menschen“, sagt Vanya Schmitz.
Vier der Häuser kamen in die engere Wahl, aber immer scheiterte es an etwas anderem. Ein Haus in der Löwenstraße hätten sie fast gekauft. „Es war uralt, wir wollten es abreißen und auf dem Grundstück neu bauen. Wir bekamen dann den Tipp, uns zu erkundigen, ob das die Erhaltungssatzung überhaupt erlaubt. Es kam raus: Abreißen darf man es nicht, aber sanieren kann man es auch nicht mehr. Das ist doch absurd“, sagt Christian Schmitz.
Bei einem anderen Haus sollten sie den Grundstückspreis bezahlen und zusätzlich noch einen recht hohen Preis für das Haus, das aber definitiv abgerissen muss. „Das ist einfach zu viel Geld, wir wollen nicht ans Limit gehen. Wir haben alles genau durchgerechnet und ein Kreditlimit festgesetzt, bei dem wir uns nicht einschränken müssen“, sagt Christian Schmitz. „Aber in Degerloch ist es so, dass die Immobilien zu teuer sind, für das, was sie darstellen“. Vanya Schmitz ergänzt: „Es gibt hier nur Schrottimmobilien, fast keine Häuser, in die man direkt einziehen kann.“
Freilich gibt es in Degerloch nicht nur Schrottimmobilien, sondern auch tolle Villen – die sich aber Normalverdiener nicht leisten können. Degerloch wurde Mitte des 19. Jahrhunderts zum Höhenluftkurort. Zahlreiche Stuttgarter Fabrikanten bauten in Degerloch Sommerhäuser, Villen und Wohnhäuser. Durch die Eröffnung der Zahnradbahn „Zacke“ 1884 und der im 19. Jahrhundert gebauten Neuen Weinsteige wuchs Degerloch immer mehr mit Stuttgart zusammen und wurde als Wohnort immer beliebter. Durch diese Expansion entstanden die Wohnorte Haigst und Hoffeld.
Die Wohnlagen Waldau und Haigst gelten in Stuttgart als zwei der teuersten Adressen. Zahlreiche Villen und frei stehende Wohnhäuser mit großen Gärten, viele mit Aussicht auf die Innenstadt, prägen diese Gebiete. In einer Villa in der Löwenstraße lebte der erste Bundespräsident der Bundesrepublik Theodor Heuss für einige Zeit. Längs und südlich der Jahnstraße befinden sich mehrere teils denkmalgeschützte Villen. Dort besaß die Ehefrau von Werner von Siemens eine Sommerresidenz, in ihrer Nachbarschaft betrieb der Verleger Euchar Nehmann ein privates Observatorium.
Auch heute noch ist Degerloch sehr beliebt als Wohnort. Dessen ist sich der Bezirksvorsteher Colyn Heinze wohl bewusst. Vor allem, so sagt er, seien es junge Familien, die es nach Degerloch zöge. Dafür gebe es viele Gründe. Zum einen sei Degerloch nahe an der Stadt (die auch mit dem ÖPNV gut erreichbar ist) – und gleichzeitig nahe an der Natur: an die Bebauung schließen sich im Westen und im Süden (Ramsbachtal) Felder, Wiesen und Gärten, im Osten Wald und an den Haigst Weinberge an.
Zugleich stehe Degerloch für Sicherheit und Sauberkeit, auch die Nahversorgung sei sehr gut. In der Degerlocher Einkaufsstraße, der Epplestraße, finden sich Apotheken, Lebensmittel- sowie Modeläden, ein Schreibwarenladen, ein Blumen- und ein Buchladen, Gastronomie und noch viele andere Einzelhandelsgeschäfte. Zudem gibt es vier öffentliche Schulen: das Wilhelms-Gymnasium, die Fritz-Leonhardt-Realschule, die Filderschule (Grundschule) und die Albschule (Grundschule). Ferner gibt es die private Waldschule, die Freie Aktive Schule Stuttgart sowie die Internationale Schule Stuttgart (International School of Stuttgart). Auch viele Vereine finden sich in dem Stadtteil.
Anjulie Timur, Professorin für Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule in Stuttgart, fasst das knapp zusammen: „Degerloch als Stadtteil fungiert gewissermaßen als zweite City neben der Innenstadt. Die Kombination aus Lage, Image und Werthaltigkeit sorgt dafür, dass Degerloch als werthaltiger Markt einzuschätzen ist. Wer dort kauft, kauft nicht nur Quadratmeter, sondern Lebensqualität und soziales Umfeld.“
Heinze beobachtet derzeit einen Wechsel der Generationen: „Das Stadtbild in Degerloch verjüngt sich.“ Viele der Häuser in Degerloch, so sagt er, würden nach dem Auszug der Kinder nur noch von ein oder zwei Personen bewohnt werden. „Viele verkaufen deshalb derzeit, da wird viel Fläche für junge Familien frei.“ Er weiß aber, dass auch diese frei werdende Fläche den Bedarf nicht decken wird: „Es gibt sehr viel mehr Nachfrage als Angebot.“
Matthias Giese, Immobilienmakler aus Degerloch, bestätigt dies: „Bei dem niedrigen Zinssatz, der bis zum Jahr 2022 bei einem Prozent lag, wurden viele Häuser verkauft – und gekauft. Geld war damals quasi kostenlos. Doch irgendwann war der Markt gesättigt, es gab mehr Bedarf als Angebot – und die Preise stiegen automatisch.“
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug in Degerloch im Jahr 2024 5957,5 Euro, 2012 lag er noch bei 2355,9 Euro. Die Kaufpreise stiegen also – und auch die Zinsen. Im Jahr 2022 auf etwa 3,9 Prozent. Deswegen werden Erbschaften immer wichtiger, sagt Giese. Ohne einen finanziellen Hintergrund sei es derzeit schwierig, eine Immobilie zu kaufen. Selbst die Traumvillen im Gebiet Waldau, das Giese gerne Beverly Hills nennt, lassen sich seiner Aussage nach derzeit nicht mehr so gut verkaufen.
Zumal der Markt in Degerloch schwierig bleibt – denn der Bedarf kann fast nur durch den Bestand gesättigt werden. „In Degerloch gibt es kaum Neubauflächen – und deshalb kaum Neubau“, sagt Giese. Timur sagt dazu: „In Quartieren mit wenig Neubau bleibt das Angebot knapp, während die Nachfrage steigt. Das führt automatisch zu höheren Preisen.“
Auf dem Haigst sei vor Kurzem eine rosafarbene Märchenvilla abgerissen worden, sagt Giese. Dort seien sechs Wohnungen entstanden, die für 11 000 Euro pro Quadratmeter inzwischen alle verkauft seien. Und in der Löwenstraße entstehen derzeit 18 neue Wohnungen. Tatsächlich wurde im Jahr 2024 mehr Neubau inseriert, wodurch die Preise nochmals gestiegen sein dürften.
„Neubau in Degerloch ist aber auch deshalb schwierig, weil es einerseits die städtebauliche Erhaltungssatzung gibt, andererseits einen Bebauungsplan, der auf das Jahr 1936 zurückgeht“, sagt Giese. Das führe dazu, dass in Degerloch viele Häuser nicht abgerissen werden dürfen, zudem dürfe in vielen Gebieten nicht hoch gebaut werden.
Deshalb sei beim Bestand ein „realistisches Bewusstsein für die Substanz gefragt“. Da die Häuser in Degerloch lange Zeit von Generation zu Generation vererbt worden seien, schauten die Besitzer darauf, an wen sie verkaufen und für welchen Preis. „Ich muss schon manchmal Überzeugungsarbeit leisten, dass der Verkaufspreis realistisch bleibt“, sagt Giese. Der Familie Schmitz wäre damit geholfen. Dann könnten sie sich ihren Traum erfüllen, bevor die Kinder aus dem Haus sind.
Kaufpreise
Bei den Kaufpreisen handelt es sich um Value Marktdaten, also Angebotspreise pro Quadratmeter, die Inserate auf gängigen Immobilienportalen umfassen und häufig als Grundlage für Marktanalysen und Bewertungen in der Immobilienbranche dienen. Auch wenn es sich um Angebotspreise handelt, gelten diese als realistisch, da Makler in der Regel zwar noch verhandlungsbereit sind, Käuferinnen und Käufer jedoch zusätzlich Kosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Notargebühren tragen müssen, die den tatsächlichen Kaufpreis insgesamt wieder an das Angebotsniveau heranführen. Die Daten wurden von der Investmentberatung Jones Lang Lasalle (JLL) zur Verfügung gestellt und bilden den jeweiligen mittleren Kaufpreis in gebrauchten Wohnungen in den Stuttgarter Stadtbezirken ab. Der Median wird weniger von niedrigen oder hohen Mieten verzerrt. Betrachtet wurde der Zeitraum von 2012 bis 2024.
Degerloch
ist ein Stadtbezirk am Südrand der Stuttgarter Innenstadt auf der Filderebene. Der Bezirk Degerloch wurde 1956 durch die Vereinigung der bis 1908 selbstständigen Gemeinde Degerloch und des in den 1930er-Jahren gegründeten Stuttgarter Stadtteils Hoffeld gebildet. Bei der Neugliederung der Stuttgarter Stadtteile zum 1. Januar 2001 wurde der Stadtteil Degerloch in die Stadtteile Degerloch (neu), Haigst, Tränke und Waldau aufgeteilt. Mit Hoffeld besteht der Stadtbezirk Degerloch seither aus fünf Stadtteilen. Ende des Jahres 2024 hatte der Bezirk Hedelfingen nach Angaben der Stadt 16 452 Einwohner, 142 mehr als im Jahr zuvor.
