Möbliertes Wohnen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Nutzen Vermieter dies als Trick, um die Mietpreisbremse zu umgehen? Oder ist das Wohnen auf Zeit modern – und unsere Zukunft?
Sara Basad war auf der Suche: Die junge Frau, die zu Anfang der 2000er Jahre in Nürnberg für eine Agentur arbeitete, die möblierte Wohnungen vermietete, sollte nach Stuttgart ziehen, um dort eine Filiale aufbauen. Also suchte sie dort nach einer Wohnung für sich. Sie wurde über eine Zeitungsannounce fündig: Ein junger Mann ging für ein Jahr nach Mexiko und vermietete für diese Zeit seine Wohnung an sie. Allerdings nur unter der Bedingung, dass sie sich selbst eine Matratze kaufte. Basad sagte dennoch zu, denn dieses – mal abgesehen von der Matratze – möblierte Wohnen auf Zeit gab ihr die Möglichkeit, zu schauen, ob es ihr die neue Aufgabe und Stuttgart überhaupt gefielen.
Dem war so. Zumindest letzteres. Nach einem Jahr bezog Basad deshalb eine feste Wohnung und baute die Filiale weiter auf. Doch nach der Erfahrung mit der Matratze und nach den Einblicken, die sie durch den Aufbau der Filiale gewonnen hatte, hatte sie eigentlich nur noch einen Wunsch: Es besser zu machen. Also machte sie sich selbstständig und gründete im Jahr 2010 Agent Home.
Eine gute Entscheidung. Denn möbliertes Wohnen hat über die Jahre an Bedeutung gewonnen. Auch im jüngsten Studentenwohnreport ist zu lesen, dass „der Markt für möbliertes Wohnen auf Zeit gewonnen hat und im Verhältnis zu den übrigen Segmenten an fast allen Standorten zulegt“.
Das bestätigt auch Ralf Brodda, Geschäftsführer des Stuttgarter Mietervereins. „Möbliertes Wohnen ist ein Segment auf dem umkämpften Wohnungsmarkt, das maßgeblich an Bedeutung gewonnen hat“, sagt Brodda. Das sei vor allem im hochpreisigen Segment so, aber auch bei kleinen Wohnungen – die dann eben oft auch Studenten anmieteten.
Auch Basad sagt, dass die Nachfrage nach möblierten Wohnraum „ groß ist – größer als das Angebot“. Das hat ihr zu Folge mehrere Gründe. Zum einen sei es bequem und komfortabel, man müsse sich um nichts kümmern. Zudem entspräche es dem Zeitgeist. „In den Metropolen im Ausland wird möbliertes Wohnen zum Teil schon viel länger und häufiger angeboten. Da ist eine unmöblierte Wohnung eher die Ausnahme“, sagt Basad. Auch hierzulande wird ihrer Meinung nach die Zukunft sein, möbliert zu mieten. Das erlaube einem sehr viel mehr Flexibilität: „Der Mieter hat nur sechs Wochen Kündigungsfrist, das geht mit einer normalen Wohnung nicht. Der Vermieter wiederum kann die Möbel von der Steuer absetzen und kann besser planen: Wenn er die Wohnung selbst nutzen will, lässt er den nächsten Mietvertrag einfach nicht mehr so lange laufen“, sagt Basad.
Der Verein Haus & Grund entgegen widerspricht, dass es einen solch hohen Anstieg der Nachfrage für möblierten Wohnraum gibt. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein zieht dazu die aktuellsten vorliegenden Zahlen der Stadt Stuttgart heran. Laut Wohnungsmarktbefragung aus dem Frühjahr 2022 liegt der Anteil (teil-)möbliert vermieteter Wohnungen bei knapp über acht Prozent, sagt Haus & Grund Pressesprecher Marius Livschütz. Davon sind 64 Prozent teilmöbliert und 36 Prozent komplett möbliert. Bei Neuvertragsmieten stellt das Statistikamt mit zwölf Prozent ebenfalls nur einen geringen Anteil an (teil-)möblierten Wohnungen für Stuttgart fest. Die Stadt weist darauf hin, dass die Wahrnehmung, dass immer mehr möblierte Wohnungen angeboten würden, daher kommen könnte – dass häufig nur einzelne Internetportale als Quelle herangezogen würden.
Brodda, der das aus seinem beruflichen Alltag heraus wie gesagt ganz anders wahrnimmt, sieht den Anstieg der Angebote in diesem Segment auch darin begründet, dass das möblierte Wohnen ein Weg ist, sich über die Mietpreisbremse hinweg zu setzen. Denn normalerweise sind Mieten durch die Mietpreisbremse rechtlich begrenzt, für möblierte Wohnungen gilt jedoch eine Ausnahme. Das bedeutet, Vermieter von möbliertem Wohnraum dürfen die Miethöhe unabhängig des Preislimits bestimmen.
Diese fehlende Deckelung kann möbliertes Wohnen im Vergleich zum unmöblierten Wohnraum teuer machen. Bundesweit zahlt man laut ImmoScout24 (Stand: 26.01.2024) 17,60 Euro pro Quadratmeter – und damit knapp 45 Prozent mehr als bei unmöblierten Wohnungen. „Das kann ich teilweise durchaus bestätigen“, sagt Ralf Brodda. In Stuttgart zahle man laut Brodda fürs möblierte Wohnen schon auch mal 25 Euro pro Quadratmeter – statt der 20 Euro für unmöbliertes Wohnen.
Er unterstreicht, dass der Eindruck, den er habe, nicht repräsentativ sei, er führe aber immer wieder Stichproben durch. „In einem Fall hat jemand für eine 18 Quadratmeter große Wohnung 36 Euro pro Quadratmeter verlangt – das ist bei der Größe zwar bezahlbar, aber jenseits von Gut und Böse“, sagt Brodda.
Basad sieht das anders. Zu den von ImmoScout 24 errechneten Quadratmeterpreisen sagt sie: „Wir inserieren auch auf ImmoScout 24“. Solche Darstellungen seien meist verzerrt, da unterschiedliche Wohnmodelle vermischt werden, die Zahlen sind somit nichtssagend. „Es ist schade, wenn in Bezug auf möbliertes Wohnen immer von Mieterabzocke gesprochen würde, es gibt große Unterschiede, man sollte nicht alle über einen Kamm scheren.“ Bei diesen Berechnungen würden neben privatwirtschaftlichen Angeboten mit einer Mietdauer von sechs bis zwölf Monaten auch gewerbliche Apartmenthäuser für eine Mietdauer von ein bis drei Monaten mit aufgenommen, deren Preise etwa Reinigung und Umsatzsteuer enthalten, somit nicht vergleichbar seien. „Bei Studenten-Apartmenthäusern handelt es sich um einen speziellen Markt, der eine andere Kostenstruktur hat. Studierende müssen diesen Preis für eine gewisse Zeit als Überbrückung zahlen. Spezielle bezahlbare Angebote für studentisches Wohnen, gerne mit Co-Living oder einer Gemeinschaftsküche, werden noch immer zu wenig gebaut“, sagt Basad.
Die Wohnungen, die Agent Home vermietet, seien alle vollausgestattet und hätten einen hohen Standard. Aktuell hat Agent Home 925 Wohnungen im Portfolio. Die günstigste Wohnung liegt bei 650 Euro, eigentlich fange es aber eher bei 900 bis 1000 Euro an. Nach oben hin sei es offen, es gäbe durchaus auch Objekte mit einem monatlichen Mietpreis von 6000 Euro. Unter den Mietern fände sich querbeet alles vom Studenten über den Berufsanfänger bis hin zur Fachkraft aus dem Ausland. Aber auch der eine oder andere Politiker habe über sie schon eine Wohnung gefunden, auch VfB-Spieler, Schauspieler und Tänzer von Schauspiel und Ballett seien unter den Mietern.
Die durchschnittliche Mietdauer belaufe sich auf sechs Monate bis zu einem Jahr. „Wir unterstützen die Bestrebungen, durch ein Gesetz die Wohnraumzweckentfremdung zu verhindern“, sagt Basad. Deshalb hätten auch alle Mieter – anders als bei Airbnb, die dem Markt Wohnungen wegnähmen – einen Mietvertrag. „Die Mieter melden sich auch bei der Stadt an und sind dann Stuttgarter auf Zeit“, sagt Basad.
Dennoch bleibt generell das Problem mit der Berechnung für die Möblierung, das ist auch die Erfahrung von Brodda und seinen Beratern. Die Frage sei auch immer, ob es sich bei der Möblierung um eine Luxus- oder um eine Ikea-Ausstattung handle. Teilweise sei das im Internet nur schwer zu erkennen, da es sich bei den Fotos auf den Portalen teils um Fotomontagen handle. Besonders für Mieter aus dem Ausland sei das schwierig, da sie meist nicht die Chance hätten, sich die Wohnung vorher anzuschauen. Leider seien diese Mieter oft auch die, die sich gar nicht erst an den Mieterverein wendeten: „Die wissen nicht, wie sie dagegen vorgehen sollen, ärgern sich – aber schlucken es“, sagt Brodda.
Deshalb braucht es seiner Meinung nach Lösungen. Es gäbe verschiedene Ansätze. Der wohl realistischste sei, dass man die Mietpreis und den Preis für die Möblierung klar trenne und dem Mieter transparent offenlege. Dabei müssten die Miete der Mietpreisbremse unterworfen sein und auch der Preis für die Möblierung solle gedeckelt sein. „Die Bewertung muss nach klar nachvollziehbaren Kriterien erfolgen“, sagt Brodda, der sich darüber bewusst ist, dass das schwierig ist. Darum sei es eine Forderung des deutschen Mietervereins, dass die Politik tätig wird und die Mieter vor unverschämten Forderungen schütze.
Haus & Grund Geschäftsführer Ulrich Wecker sagt dazu: „Mit einer Vermietung möblierter Wohnungen lässt sich die Mietpreisbremse nicht umgehen – auch wenn das in der öffentlichen Debatte und Berichterstattung häufig kolportiert wird. Die Vermietung möblierter Wohnungen ist auch kein neuer Trend und erst recht kein Massenphänomen, um neue Einnahmen zu generieren, denn die möblierte Vermietung kann für den Vermieter auch teuer werden, da dieser für Ersatz und Reparatur des Inventars voll verantwortlich ist.“
Auch Basad sagt: „Ich wüsste nicht, wie man einen Möblierungszuschlag in der Praxis umsetzen soll“. Viele Vermieter kämen auf ihre Agentur zu und fragten „Was sollen wir für unsere möblierte Wohnung verlangen?“ Doch das könne man so pauschal freilich nicht sagen. Das komme auf die Ausstattung an, den der Wert des Inventars werde mitberechnet. Die Agentur habe Mitarbeiter, die individuell beraten und sich das zu vermietende Objekt vorher anschauen würden. „Wir erlauben es uns auch, Vermietern abzusagen, wenn die bestehende Möblierung nicht unserem Standard entspricht. Somit stellen wir sicher, unserem Qualitätsanspruch zu entsprechen. “ Und man sage den Vermietern schon auch mal, dass es an der Zeit sei, eine neue Matratze für den nächsten Mieter zu kaufen . . .
