Diskussion über Enteignungen in Berlin: Wer wäre eigentlich davon betroffen?
Demonstration in Berlin gegen hohe Mieten: ARCHIV - 01.06.2024, Berlin: "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" steht auf einem Plakat während einer Demonstration gegen hohe Mieten. (zu dpa: «Berlin streitet über die Enteignung von Immobilienkonzernen») Foto: Paul Zinken/dpa +++ dpa-Bildfunk +++
Paul Zinken/dpaDie Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne ist zurück im Berliner Wahlkampf. Ausgangspunkt ist der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ aus dem Jahr 2021. Damals stimmten 1.035.950 Berlinerinnen und Berliner für den Beschlussentwurf, das entsprach 57,6 Prozent aller abgegebenen Stimmen. Gefordert wurde die Vergesellschaftung der Bestände privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin.
Wen würde die Vergesellschaftung treffen?
Wer eine einzelne Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder auch mehrere Mietshäuser in Berlin besitzt, wäre nach dem derzeit von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vorgelegten Modell grundsätzlich nicht betroffen. Der im September 2025 vorgestellte Gesetzentwurf setzt die Grenze bei mehr als 3.000 Wohnungen innerhalb Berlins. Er richtet sich ausdrücklich gegen große privatwirtschaftliche Konzerne. Tochtergesellschaften und verbundene Unternehmen sollen dabei gemeinsam betrachtet werden, damit ein Konzern seine Bestände nicht einfach auf mehrere Gesellschaften verteilen kann, um unter der Schwelle zu bleiben.
Im Fokus stehen damit Unternehmen von der Größenordnung großer institutioneller Vermieter. Zu den bekanntesten Akteuren des Berliner Wohnungsmarktes gehören etwa Vonovia und die inzwischen zum Vonovia-Konzern gehörende Deutsche Wohnen. Auch andere institutionelle Vermieter verfügten in den vergangenen Jahren über Bestände oberhalb oder in der Nähe der relevanten Größenordnung. Welche Unternehmen und Immobilien bei einer tatsächlichen Vergesellschaftung letztlich erfasst würden, müsste allerdings anhand der dann geltenden gesetzlichen Kriterien und der aktuellen Eigentumsverhältnisse festgestellt werden.
Bis zu 220.000 Wohnungen könnten erfasst werden
Die Initiative selbst geht davon aus, dass ihr aktueller Gesetzentwurf zwischen 200.000 und 220.000 Berliner Wohnungen erfassen könnte. Die betroffenen Konzerne sollen dabei jeweils 3.000 Wohnungen behalten dürfen. Der darüber hinausgehende Bestand würde in Gemeineigentum überführt.
Damit wäre ein erheblicher Teil des privaten Mietwohnungsmarktes betroffen – aber keineswegs der gesamte Berliner Wohnungsbestand. Ausgenommen werden sollen nach dem Gesetzentwurf ausdrücklich landeseigene Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, gemeinnützige Unternehmen und religiöse Träger. Auch klassische private Kleinvermieter wären von dieser Regelung nicht erfasst.
Was würde für die Mieter passieren?
Für die Bewohner der betroffenen Häuser würde eine Vergesellschaftung zunächst keinen Verlust ihrer Wohnung bedeuten. Sie wären auch nicht diejenigen, die „enteignet“ würden.
Nach dem Gesetzentwurf sollen bestehende Mietverträge weiterlaufen. Die Immobilien sollen langfristig von einer neu zu gründenden Anstalt öffentlichen Rechts verwaltet werden. Während der vorgesehenen Übergangsphase sollen nach dem Konzept der Initiative außerdem Mieterhöhungen und Kündigungen durch die bisherigen Eigentümer ausgeschlossen sein.
Für Mieter würde sich also vor allem die Eigentümerstruktur ändern: Statt einem privaten Immobilienunternehmen würde der Bestand künftig einer gemeinwirtschaftlich organisierten Institution gehören.
Ob und in welchem Umfang dadurch langfristig niedrigere Mieten entstehen würden, gehört allerdings zu den zentralen Streitpunkten der Debatte. Befürworter erwarten dauerhaft stärker an den tatsächlichen Kosten orientierte Mieten. Gegner argumentieren dagegen, eine Vergesellschaftung schaffe keinen zusätzlichen Wohnraum und könne erhebliche finanzielle Belastungen verursachen.
Was passiert mit den bisherigen Eigentümern?
Vergesellschaftung bedeutet nicht, dass der Staat Immobilien ohne Gegenleistung übernimmt. Artikel 15 des Grundgesetzes sieht eine Entschädigung vor.
Um deren Höhe wird jedoch heftig gestritten. Der Entwurf von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ sieht eine Berechnung vor, die nach Angaben der Initiative bei vielen Objekten auf etwa 40 bis 60 Prozent des herkömmlichen Marktwertes hinauslaufen würde. Bezahlt werden soll nach diesem Modell nicht unmittelbar aus dem Berliner Haushalt, sondern überwiegend über langfristige Schuldverschreibungen der neuen öffentlichen Anstalt.
Genau hier liegt eines der größten rechtlichen und wirtschaftlichen Konfliktfelder. Immobilienunternehmen und Wirtschaftsverbände bezweifeln unter anderem, dass eine deutlich unter dem Marktwert liegende Entschädigung angemessen wäre, und warnen vor hohen finanziellen Risiken sowie negativen Folgen für Investitionen. Die Initiative und ihre juristischen Unterstützer halten dagegen, dass Artikel 15 des Grundgesetzes gerade keine Entschädigung zum vollen Marktwert zwingend vorschreibe.
Das Berliner Rahmengesetz enteignet noch niemanden
Hinzu kommt eine wichtige Unterscheidung: Das Berliner Abgeordnetenhaus hat im März 2026 zwar ein sogenanntes Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Dadurch wird aber weder Vonovia noch irgendein anderes Wohnungsunternehmen automatisch vergesellschaftet.
Das Gesetz definiert lediglich allgemeine Bedingungen, unter denen eine Vergesellschaftung in Berlin erfolgen könnte. Für einen konkreten Bereich wie den Wohnungsmarkt wäre zusätzlich ein eigenes Anwendungsgesetz erforderlich. Das Rahmengesetz selbst tritt zudem erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft.
Parallel verfolgt die Initiative deshalb einen anderen Weg: Sie hat einen eigenen konkreten Gesetzentwurf vorgelegt und will darüber einen neuen Gesetzesvolksentscheid erreichen. Bei einem erfolgreichen Gesetzesvolksentscheid könnte das beschlossene Gesetz unmittelbar in Kraft treten.
„Enteignung“ ist juristisch nicht ganz der richtige Begriff
Auch sprachlich ist die Debatte verkürzt. Politisch wird fast immer von „Enteignung“ gesprochen. Juristisch berufen sich die Befürworter jedoch auf Artikel 15 des Grundgesetzes und damit auf eine Vergesellschaftung.
Während eine klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes normalerweise einzelne Vermögensgegenstände für einen bestimmten öffentlichen Zweck betrifft, ermöglicht Artikel 15 grundsätzlich die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft.
Auch das Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz stellt ausdrücklich klar, dass es sich nicht um Enteignungen nach Artikel 14 handelt.