Der Wohnungsbau ist eingebrochen. Die wenigen Baugenehmigungen machen trotz Milliarden-Paket wenig Hoffnung. Vereinfachte Genehmigungsverfahren in Stuttgart sollen helfen.
Bräuchte die schwarz-rote Bundesregierung eine Modellstadt für ihren angekündigten Bau-Turbo, böte sich aus Sicht des örtlichen Mietervereins Stuttgart an. Dessen Vorsitzender Rolf Gaßmann moniert, dass die Bauverwaltung für ihre „besonders restriktive und langwierige Genehmigungspraxis“ bekannt sei. Zudem beklagt er, Stuttgart sei „beim Wohnungsbau das Schlusslicht unter allen deutschen Großstädten“.
In der Landeshauptstadt befindet sich die Zahl der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen auf einem bescheidenen Niveau und deutlich unter dem, was ehemalige und aktuelle Oberbürgermeister versprochen haben: Für 2024 meldet das Statistische Amt nur 1023 Fertigstellungen – deutlich weniger als 2023, als es 1588 Einheiten gewesen sind und viel weniger als die von der Rathausspitze avisierten 1800 bis 2000 pro Jahr.
Seit Jahren werden die Wohnungsbauziele in der Stadt verfehlt. Der Wohnungsmarkt gilt offiziell als „angespannt“. Deshalb gelten in Stuttgart die Mietpreisbremse, strenge Regelungen bei einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung und eine Kappungsgrenze für Wohnungen im Bestand. Die Zahl der Sozialwohnungen nimmt immer weiter ab, weil Belegungs- und Mietpreisbindungen auslaufen und meist nicht verlängert werden. Ein Negativbeispiel dafür ist die Vonovia AG, die eine Verlängerung dieser Bindungen kategorisch ablehnt. Die Begründung des Konzerns gegenüber der Stadt: „Leider müssen wir feststellen, dass eine Verlängerung der Bindungen unter den aktuellen Bedingungen weiterhin nicht wirtschaftlich darstellbar ist.“
Ende des Jahres dürften deshalb 777 Vonovia-Kunden Mieterhöhungsschreiben ins Haus flattern. Nur mit deutlich mehr Engagement als bisher wird sich laut einer Präsentation für den Gemeinderat Ende Mai der Sozialmietwohnungsbestand auf einem Niveau von 14 500 Einheiten halten lassen. In einem Szenario für das Jahr 2032 ist ein Rückgang um 1000 Einheiten beschrieben, in einem zweiten bleibt die Zahl konstant. Von einer Erhöhung war bislang nicht die Rede.
„Tempo, Technologie, Toleranz“ – mit diesem Credo ist die neue Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) angetreten. In Sachen Tempo will sie mit einer ersten Novelle des Baugesetzbuches liefern. Schließlich brauche man „schnell mehr bezahlbaren Wohnraum“. Die Neuregelung ermögliche es Kommunen, das Planen und Genehmigen wesentlich zu beschleunigen. Das spare Zeit und Kosten. Davon profitierten kommunale Planungs- und Genehmigungsbehörden, die Bauwirtschaft und die Bürger, vor alllem in verdichteten Siedlungsgebieten.
In Stuttgart vergehen laut dem Statistischem Amt von der Erteilung einer Baugenehmigung bis zur Fertigstellung eines Wohnprojekts bis zu drei Jahre, in Einzelfällen dauere es auch länger. Das Baurechtsamt weist die Kritik an angeblich zu langen Verfahren zurück. Sinkende Genehmigungszahlen bedeuten, dass in den Folgejahren nur wenige Wohngebäude neu auf dem Markt kommen. Als „besonders besorgniserregend“ bezeichnet Gaßmann vom Mieterverein daher den Umstand, dass im vorigen Jahr laut dem Statistischem Landesamt in Stuttgart nur 724 Baugenehmigungen erteilt worden sind. Bei der Stadt zählte man allerdings 961, weil auch Einheiten in Nichtwohngebäuden berücksichtigt wurden. Beiden Statistiken gemein ist allerdings, dass es in den Vorjahren jeweils viel mehr waren.
Der Gemeinderat und die Verwaltung dürften einen solchen Zustand nicht länger akzeptieren. Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne) müsse „jetzt ins Laufen kommen“ und darlegen, wie der Bau-Turbo auch in Stuttgart zünden könnte, sagt Gaßmann. Er geht davon aus, dass Aufstockungen und Dachgeschossausbauten zunehmen könnten, wenn die Projekte von „restriktiven Bebauungsplänen“ befreit würden. Außerdem könnte im unbeplanten Innenbereich, wo Bebauungspläne fehlten und „nur die prägende Umgebung den Rahmen setzt“, höher und dichter gebaut werden. Der Bau-Turbo erlaube zudem, analog zu den vereinfachten Vorschriften für Flüchtlingsunterkünfte, eine einfachere Nachverdichtung in Wohngebieten.
Oft fehlt es aber gar nicht am Willen zu bauen, sondern am Geld. Im Neckarpark in Bad Cannstatt haben sich etwa im vergangenen Jahr drei Baugenossenschaften von einem Wohnungsbauprojekt mit rund 100 Einheiten verabschiedet. Mitentscheidend war, dass die Landeswohnraumförderung als einer der wichtigsten Finanzierungsbausteine nicht genutzt werden konnte und nicht klar war, wann die verbilligten Darlehen wieder zur Verfügung stehen. Das ist dieses Jahr nicht anders: Das Programm, das Investoren und Privatpersonen gleichermaßen nutzen können, ist regelmäßig überzeichnet. Zwischen einem Antrag und der Bewilligung vergeht in der Regel ein Jahr, weshalb Betroffene oft eine Zwischenfinanzierung brauchen. Viele Banken sind dazu bei einer vagen Aussicht auf ein günstiges Darlehen aber nicht bereit. Die Bundesregierung hat nun allerdings den Etat des Bauministeriums drastisch erhöht, vor allem, um Sozialwohnungen zu bauen.
Landeswohnungsbauministerin Nicole Razavi (CDU) hat aktuell auf eine SPD-Anfrage die Zahl von 1503 noch nicht bewilligten Anträgen zum Stichtag 15. April 2025 genannt. Davon seien allerdings 794 bewilligungsreif. Weil die Anträge jederzeit gestellt werden können, bewirken die aus den Vorjahren ins Haushaltsjahr 2025 übernommenen Anträge, dass die neuen Mittel – rund eine Milliarde Euro jährlich - rein rechnerisch bereits wieder belegt sind. Für ihn sei das erwartbar gewesen, sagt Gaßmann. Das Land ergänze die für den Wohnungsbau zur Verfügung stehenden Bundesmittel je Euro lediglich mit 60 Cent. Bayern zeige, wie es besser gehe. Da fließe für jeden Euro aus dem Bund für Wohnraum ein Euro aus dem eigenen Haushalt dazu.
