Das Wohnbarometer der Online-Plattform Immoscout 24 ermittelt stark steigende Mieten in Neubauten. Stuttgart ist die drittteuerste Großstadt in Deutschland.
Die Miete für eine Neubauwohnung in Stuttgart mit 70 Quadratmetern kostete laut der Online-Platfform Immoscout 24 im vierten Quartal vergangenen Jahres 1187 Euro, die für eine Bestandswohnung 1000 Euro. Damit ist Stuttgart bei den Neuvermietungen die drittteuerste Großstadt in Deutschland hinter München und Frankfurt. Das Wohnbarometer des Unternehmens zeigt höhere Werte bei der Neuvermietung über fast alle Regionen und Baualtersklassen hinweg. Die Nachfrage stieg im Jahresvergleich vor allem in den Metropolen und kreisfreien Städten, trotz eines saisonbedingten Rückgangs im vierten Quartal. Der Stuttgarter Markt wird wie der in Leipzig als „besonders dynamisch“ beschrieben.
Das sind gute Nachrichten für Vermieter, die zuletzt einen Nackenschlag zu verdauen hatten. Der Stuttgarter Mietspiegel für die nächsten beiden Jahre, der seit Jahresbeginn gilt und die Entwicklung zwischen Frühjahr 2022 und 2024 abbildet, weist für Wohnungen mit bestehenden Mietverträgen lediglich eine um ein Prozent erhöhte zulässige ortsübliche Durchschnittsmiete aus. Sie beträgt nun 11,15 Euro.
Bei Neuvermietungen im Bestand ist die durchschnittliche Angebotsmiete im vergangenen Jahr in Stuttgart dagegen um 4,8 Prozent gestiegen und allein im vierten Quartal 2024 um 1,5 Prozent. Sie betrug damit zuletzt 14,28 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: bundesweit liegt die Durchschnittsmiete bei 8,57 Euro.
Im Neubau verteuerten sich die Angebotsmieten im vergangenen Jahr um 11,7 Prozent auf durchschnittlich 16,95 Euro. Gegenüber dem vierten Quartal 2023 stiegen sie um 2,9 Prozent. Stuttgart liegt damit hinter München (25,68 Euro) und Frankfurt (18,35 Euro) auf dem dritten Platz. In der bayerischen Landeshauptstadt kostet die von Immoscout24 verwendete neue 70-qm-Referenzwohnung im Monat 1798 Euro, in Frankfurt 1285 Euro.
Mit dem Bundestagswahlkampf intensivieren sich auch in Anbetracht dieser Miethöhen die Diskussionen um strengere Regulierungen. Gesa Crockford, Geschäftsführerin der Online-Plattform, rät allerdings, „anstatt das Symptom steigender Mieten zu bekämpfen, sollte der Fokus auf das dahinterliegende Problem gerichtet sein: Es fehlt Wohnraum.“ Der Wohnungsbau ist in den vergangenen Jahren wegen Inflation, steigenden Zinsen und mangelnden Kapazitäten im Baugewerbe weit unter den von der Bundesregierung versprochenen 400 000 Wohnungen pro Jahr geblieben. 2025 werden lediglich 150 000 Einheiten erwartet. Zudem sinkt die Zahl der staatlich geförderten Einheiten, weil Belegungs- und Mietbindungen wegfallen.
„Bekämpft“ werden die steigenden Mieten durch verschiedene gesetzliche Maßnahmen: Bei Bestandsverträgen regelt der Mietspiegel die Höhe und Kappungsgrenze die Erhöhungen innerhalb von drei Jahren. Die Länder bestimmen, in welchen Städten strengere Regeln gelten, weil dort der Wohnungsmarkt als „angespannt“ gilt. In Stuttgart etwa dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent (statt 20 Prozent) erhöht werden. Bei Neuvermietungen greift die Mietpreisbremse, es sei denn, es handelt sich um Neubau oder die Höhe ist nötig, um die laufenden Aufwendungen zu decken - oder der Vormieter war bereit gewesen, eine höhere Miete zu bezahlen. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ordnungswidrig handelt laut Wirtschaftsstrafgesetz, wer „unangemessen hohe“ Mieten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Das ist dann der Fall, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übertroffen wird. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 50 000 Euro geahndet werden.
Wucher liegt dann vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird und die Zwangslage des Mieters bewusst ausgenutzt wird. Er kann mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder einer Geldstrafe geahndet werden. Derlei Miethöhen finden sich vor allem bei der Vermietung an Wohngemeinschaften von Studenten oder von einer unzulässig langen befristeten Vermietung möblierten Einheiten.
Der Verein Haus und Grund und der Mieterverein bewerten die Situation am Wohnungsmarkt unterschiedlich. Mit Verweis auf den minimalen Anstieg des Mietspiegels fordert die Eigentümer-Lobby die Aufhebung der Mieterschutzmaßnahmen: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze sowie der Milieuschutz in bestimmten Gebieten und das den Leerstand und die zeitweise Vermietung bekämpfende Zweckentfremdungsverbot seien nachweislich überflüssig.
Für den Mietervereinsvorsitzenden Rolf Gaßmann sagen die aktuellen Zahlen von Immoscout 24 das Gegenteil aus: Die durchschnittliche Angebotsmiete auf der Onlineplattform liege um 28 Prozent über dem Mietspiegelmittelwert. Statt 14,28 Euro dürfte sie wegen der Mietpreisbremse aber 12,26 Euro nicht übersteigen. „Zwar geben die Auswertungen von Immoscout nur einen teuren Teilmarkt wieder, doch offensichtlich hält sich die Mehrheit der Vermieter nicht an die Vorgaben der Mietpreisbremse“, so Gaßmann. Und dass die durchschnittliche Neubaumiete mit 16,95 Euro um 52 Prozent über dem Mietspiegel liege, zeige, „dass die dort nicht geltenden preisbegrenzenden Gesetze bewirken, dass die Mieten explodieren“. Der Vereinsvorsitzende sagt: „Wehe allen Mietern, wenn die Mietpreisbremse nicht verlängert wird und alle Angebotsmieten rein nach Marktlage gestaltet werden können.“
Allerdings hat die rot-grüne Bundesregierung vor, das Gesetz bis 2029 zu verlängern. Der Anwendungsbereich soll zudem auf Wohnungen ausgedehnt werden, die nach dem 1. Oktober 2014 und bis zum 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, um die dämpfende Wirkung der Mietpreisbremse auf die Miethöhen in angespannten Wohnungsmärkten zu unterstützen. Allerdings hat Rot-Grün im Bundestag keine Mehrheit, sodass nicht sicher ist, ob die Maßnahmen noch beschlossen werden.
