Das neue Quotenmodell soll in Esslingen dazu führen, dass wieder mehr Sozialwohnungen gebaut und diese dann auch länger gefördert werden als bisher. Die Immobilienbranche warnt vor den negativen Folgen.
Die Wohnungsnot in Esslingen ist groß. Wer dazu noch über wenig Einkommen verfügt, hat es noch schwerer, eine bezahlbare Bleibe zu finden. Ein neues Quotenmodell soll in Esslingen dazu führen, dass wieder mehr Sozialwohnungen gebaut und diese dann auch länger gefördert werden als bisher. Die neuen Wohnungen werden künftig 30 Jahre lang gefördert und müssen im Gegenzug zu Mieten angeboten werden, die mindestens ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Konkret sollen dabei mindestens 50 Prozent der neu entstehenden Wohnflächen als geförderter Wohnraum mit geringeren Mieten angeboten werden – auf städtischen wie auf privaten Grundstücken. Aus Sicht der Immobilienbranche könnte das aber dazu führen, dass die Sozialmiete auch bei einem Neubau bei höchstens zehn Euro liegt, das sei die Hälfte der Kostenmiete für einen Neubau. Die Verpflichtung, die geförderten Mietwohnungen 30 Jahre im Bestand zu behalten, kritisieren die privaten Bauträger im jüngsten „Immobilienbrief Stuttgart“ als zu lang. „Außerdem erscheint uns die Quote von 50 Prozent als zu hoch, da für eine zwingende Quersubvention die verbleibenden 50 Prozent nicht ausreichend sind“, wird Oliver Uecker, Geschäftsführer des Bauträgers und Immobilienmaklers Metzger + Co., im Immobilienbrief zitiert; aus seiner Sicht seien 35 Prozent ausreichend gewesen. Der Eigentümerverband Haus + Grund honoriert zwar die soziale Motivation, sieht in dem Quotenmodell aber eine Investitionsbremse. „Selbst mit den in Aussicht gestellten Förderungen ist diese Quote schlicht und einfach nicht finanzierbar ist“, so der Verband.
„Das Quotenmodell wird für uns der Showstopper für den Mietwohnungsneubau“, warnt Christian Brokate, Vorstand der Baugenossenschaft Esslingen. Jedes Gebäude müsse sich selbst tragen. Aber schon jetzt würden die hohen Baukosten und -zinsen die Kostenmiete so stark belasten, dass eine Vermietung unrealistisch werde. „Die durch das Quotenmodell zusätzlich entstehenden Kosten verteuern die Kostenmiete noch weiter. Das geht genau in die falsche Richtung und kann nicht dazu führen, dass nun wieder mehr gebaut wird“, so Brokate.
Als einfaches und verständliches Modell lobt dagegen Hagen Schröter, Geschäftsführer der EWB Esslinger Wohnungsbau, das neue Konzept, auch wenn dessen Umsetzung in der derzeitigen Marktphase mit hohen Zinsen und Baukosten eine Herausforderung sei. Schröter hebt im Immobilienbrief, der zweimal im Monat per Mail verschickt wird, zudem die Öffnungsklausel hervor. Das biete die Chance, günstigen Wohnraum im Bestand auszuweisen und Neubauten für den freien Markt anzubieten, so Schröter. Der EWB-Geschäftsführer kritisiert unterdessen das Land, das zu wenig Fördermittel zur Verfügung stelle. Dieses Jahr seien die bewilligten 467 Millionen Euro bereits jetzt ausgeschöpft. „Es kann nicht sein, dass der soziale Wohnungsbau nun einen Stopp erfährt und Anträge erst im nächsten Jahr bewilligt werden“, moniert auch Iris Beuerle, Verbandsdirektorin des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW).
Das Quotenmodell, das der Gemeinderat im Mai abgesegnet hat, löst in Esslingen das sogenannte Wohnraumversorgungskonzept ab, das zu kompliziert und wegen gesetzlicher Vorgaben kaum noch anwendbar war. Mit dem neuen Modell folgt man nun weitgehend der Mietwohnraumförderung des Landes. Investoren erhalten eine Förderung, wenn sie einen Teil der entstehenden Wohnfläche für einen festen Zeitraum zu einer reduzierten Miete an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermieten. Das Quotenmodell greift, sobald durch neues Planungsrecht mehr Wohnraum auf einer Fläche entsteht. Das gilt sowohl für private Grundstücke als auch für städtische Areale, auf denen Geschosswohnungsbau möglich ist.
