In Stuttgart herrscht faktisch Vollvermietung. Die Preise für Büroflächen steigen bei geringem Angebot vor allem in der City. Aber auch an den Randlagen ist das Angebot überschaubar.
Stuttgart - Der Bürostandort Stuttgart erfreut sich trotz seiner Strukturprobleme steigender Attraktivität. Die städtische Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht hat bei der gemeinsamen Präsentation des Büromarktberichts 2017 mit der Ellwanger & Geiger Real Estate den nationalen Spitzenplatz bei Produktion und Wirtschaftskraft hervorgehoben. Mit 100 000 Euro pro Erwerbstätigem sei die Landeshauptstadt führend bei der Wertschöpfung. 34 000 Unternehmen gebe es in der Stadt, und es zögen immer mehr nach. Und die, die schon da seien, expandierten und investierten kräftig in Büroimmobilien.
Leer stehende und frei gemachte Flächen fänden nicht nur rasch Nutzer, es entstünden dort auch mehr Arbeitsplätze als vorher. Die Zeichen stünden auf Prosperität. Allerdings mache sich der Flächenmangel stark bemerkbar. Neubauten sind lange vor der Fertigstellung weitgehend vermietet – von 290 000 Quadratmetern bis 2019 sind etwa 60 Prozent schon nicht mehr auf dem Markt. Die Zahl der Verträge sank von 369 auf 254 im Jahr 2017. Thomas Jaißle, Vorsitzender Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), Region Südwest, hat unlängst nach der Präsentation des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen gewarnt: „Stuttgart verbaut sich sein Wachstum.“ Der Flächenmangel, verbunden mit Mobilitätsengpässen, Wohnungsnot und hohen Immobilienpreisen gefährde die wirtschaftliche Entwicklung.
Faktisch herrscht Vollvermietung
Die kritische Lage wird durch den historisch niedrigen Leerstand von 2,1 Prozent gut beschrieben. Nur 167 000 Quadratmeter Bürofläche stehen zum kurzfristigen Bezug bereit. Das ist Angebot ist zerstückelt, und nur 50 000 Quadratmeter davon findet man in der Innenstadt, die nach wie vor die größte Magnetwirkung aufweist. Große Projekte würden demnächst vor allem in den Randlagen entstehen, in der City deute sich ab 2020 Entspannung an.
Die Nachfrage nach Immobilien sei 2017 überdurchschnittlich hoch gewesen, stellte der Geschäftsführer der Ellwanger & Geiger Real Estate, Björn Holzwarth, fest. Vor allem die Automobilindustrie und ihre Zulieferer sorgten für Nachfrage. Sie müssen die Elektromobilität entwickeln und gleichzeitig ihre bisherigen Technologien vorhalten. Die IT-Branche wachse ebenfalls, und „Start ups schießen wie Pilze aus dem Boden“, betont Ines Aufrecht. Der Trend gehe zu flexiblem, projektbasierten Arbeiten. Dafür brauche es größere Büroflächen.
270 000 Quadratmeter wurden 2017 umgesetzt, das sind 38 Prozent weniger als im durch Sondereffekte geprägten Vorjahr, aber man lag damit über dem Zehn-Jahresdurchschnitt (245 000 Quadratmeter). Zu berücksichtigen ist, dass 2017 lediglich 57 000 Quadratmeter Eigentümerabschlüsse verzeichnet wurden. Der größte Einzelumsatz war der Daimler-Truck-Campus“ in Leinfelden-Echterdingen mit 50 000 Quadratmetern.
Kaum hochwertige Flächen im Angebot
Vor allem im Bereich der qualitativ hochwertigen Flächen, sei „ein alarmierend niedriges Niveau“ erreicht, sagt Holzwarth CDU und SPD im Gemeinderat glauben ja neuerdings, der Wohnungsnot mit Gebäuden auf der grünen Wiese am Stadtrand beikommen zu können. Um den Mangel auf dem Büromarkt zu bekämpfen, wäre das der falsche Ansatz, betont Ines Aufrecht. In den kommenden Jahren würden zahlreiche neue Gebiete entwickelt, auf bestehenden Flächen fielen Nutzungen weg. Zudem favorisierten Fachkräfte ein möglichst urbanes Umfeld.
Die Angebotssituation in der City sei weiterhin angespannt, sagt Ulrich Nestel, Leiter der Abteilung Bürovermieter und Einzelhandel. Deshalb zogen die Büromieten auch 2017 weiter an. Die Spitzenmiete in der City betrug 24,30 Euro pro Quadratmeter, im Durchschnitt wurden 18,50 Euro fällig. Das sind 14,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch an den Randlagen sind Freiflächen Mangelware. Im Stuttgarter Norden ist der Büromarkt nahezu leer gefegt, auch der Süden ist stark gefragt. Neubauten am Flughafen und im Vaihinger Engineering Park (Step) sowie im Fasanenhof ließen dort die Durchschnittsmiete auf zwölf Euro steigen.