Der Markt für Bauland ist im Südwesten leergefegt, entwickelt sich aber sehr uneinheitlich: Auf dem Land stagnieren die Preise bei unter 100 Euro pro Quadratmeter, Filetstücke am Bodensee oder in der Großstadt liegen bei weit jenseits von 1000 Euro.
Stuttgart - Es ist ein großes Rätsel, warum wir Menschen im Urlaub immer ans Wasser wollen, an einen See oder ans Meer. Fast magisch ist diese Anziehungskraft – und extrem kostspielig, wenn man dort auch wohnen will oder muss. In Überlingen am Bodensee etwa sind die Preise völlig aus den Fugen geraten. Laut den Bodenrichtwerten der Stadt zahlte man dort Ende 2016 für einen Platz direkt am See 2200 Euro pro Quadratmeter, doch das sei längst überholt, sagt der Überlinger Immobilienmakler Peter Reisky: „Preise ab 4000 Euro sind keine Seltenheit mehr, und wenn ein Bootssteg dabei ist, kostet der alleine eine Million Euro.“
Die Stadt hat neben dem Friedhof ein kleines Wohngebiet ausgewiesen, dessen Bauplätze günstig sein sollen, damit auch junge Familien zum Zuge kommen könnten: 800 Euro kostet dort der Quadratmeter. Das ist für Überlingen zwar billig, aber welche Familie kann sich das leisten? Meist schnappten ihnen Bauträger die Plätze weg, sagt Reisky, der seit 25 Jahren mit Immobilien am See handelt: „Diese Preissteigerungen sind kein Spaß mehr.“ Und eine Anwohnerin des neuen Baugebiets sagt: „Auch die Mieten sind ja entsprechend hoch. Oft zahlt man 1500 Euro für vier Zimmer – und wenn ein Seeblick dazukommt, wird es unbezahlbar.“ Die Stadt kann kaum mehr Bauplätze anbieten: „Vielleicht kommt 2021 ein neues Baugebiet“, kündigt eine Sprecherin vage an.
Was in Überlingen zugespitzt zu beobachten ist, gilt im Grunde fast für ganz Baden-Württemberg. Immobilienexperten sprechen dabei gerne von „Trockenheit“. Ebenso wie das Jahr 2018 heiß und trocken gewesen sei, so sei auch der Immobilienmarkt überhitzt und ausgetrocknet. Überall werde beinahe verzweifelt nach Bauland und Wohnungen gesucht, sagt Robert Kaltenbrunner, der stellvertretende Leiter des Bundesinstituts für Bauforschung: „Der Markt in den Top-Standorten und Regionalzentren ist leer gefegt.“
Dementsprechend gehen die Profis von weiter steigenden Preisen aus. Deutschlandweit zeigt die Kurve etwa für Eigenheime steil nach oben: Wenn man das Jahr 2010 als Basis nimmt, so liegen die Preise jetzt um 40 Prozent höher. Die Grundstückspreise sind dagegen im Schnitt nicht ganz so stark gewachsen. Laut dem Statistischen Landesamt zahlte man 2017 im Schnitt 193 Euro für einen Quadratmeter baureifes Land; das ist fast gleich viel wie 2010. In Stuttgart dagegen stieg der Preis im gleichen Zeitraum um 18 Prozent, im Bodenseekreis sogar um 95 Prozent.
Die Ursachen für den Andrang auf Grundstücke und Immobilien liegen auf der Hand. Es wurden lange viel zu wenige Wohnungen gebaut; 33 500 waren es 2017 im Südwesten, während es bis zur Jahrtausendwende häufig mehr als das Doppelte pro Jahr waren. Auch Bauland ist knapp. Das liegt auch daran, dass zurzeit natürlich besonders viele Menschen ihr Geld in Steine anlegen wollen, weil die Schuldzinsen historisch günstig sind weil und es kaum gewinnbringende Anlagealternativen gibt.
Aber die Nachfrage ist nicht überall gleich im Land. Schon 15 Kilometer vom Bodenseeufer entfernt wird es ruhiger. In Herdwangen-Schönach etwa, einer kleinen, sehr luftig in die Landschaft gesetzten Gemeinde mit 3350 Einwohnern und einem schmucken Rathaus im ehemaligen Klosterrentamt, kostet Bauland gerade noch 105 bis 140 Euro pro Quadratmeter. Vom Bodensee ist hier nichts zu sehen und wenig zu spüren, aber der Druck ist da – Bauplätze hat der Bürgermeister zurzeit nicht im Angebot: „Es vergeht keine Woche ohne zwei oder drei Anfragen“, berichtet der Bürgermeister Ralph Gerster. Aber viele Bürger im Ort würden ihre Grundstücke nicht verkaufen, weil sie auf höhere Preise hofften: „Das macht es schwierig, neue Baugebiete auszuweisen.“ Dabei wäre ein moderates Wachstum, das die Infrastruktur nicht überfordert, in seinem Sinne.
Das Karstgebirge der Schwäbischen Alb ist ja als besonders wasserarm bekannt, aber dort kann von einem ausgetrockneten Immobilienmarkt keine Rede sein. In Pfronstetten (Kreis Reutlingen) zum Beispiel, zehn Kilometer von Zwiefalten entfernt, stehen in fast allen der sechs Teilorte Bauplätze zur Auswahl – für 46 Euro pro Quadratmeter. Zudem sind sie mit 600 bis 1100 Quadratmetern großzügig, oft gibt es freie Sicht auf die Hochebene umsonst dazu. Trotzdem hält sich der Andrang laut dem Bürgermeister Reinhold Teufel in Grenzen, obwohl es einen Kindergarten und eine Grundschule in Pfronstetten gibt, einen Netto-Markt in der Nähe und Breitbandinternet.
„Mein Bruder wohnt in Nürnberg und jammert immer, weil er 15 Minuten bis zum Supermarkt braucht“, sagt Teufel: „Weiter ist es bei uns auch nicht, und man steht nie im Stau.“ Er könne deshalb gar nicht ganz verstehen, warum nicht mehr Menschen herziehen wollen: „Für junge Familien ist es doch traumhaft bei uns.“
Aber es sind eben vor allem die Topstandorte und deren Speckgürtel sowie touristische Gebiete, die boomen. Denn dort sind die Arbeitsplätze, dort ist die schöne Lage. Tatsächlich lässt sich der Druck auf die Mieten längst statistisch nachweisen. Seit 2013 steigt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Baden-Württemberg um jährlich 4,3 Prozent und liegt jetzt bei knapp elf Euro. Bei einer Umfrage des Statistischen Landesamtes 2016 gaben 76 Prozent der Mieter an, dass die Hauskosten eine große oder zumindest eine „gewisse“ Belastung darstellten. Und nach einer Studie der Humboldt-Universität müssen in Großstädten 40 Prozent der Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Das entspricht in Deutschland rund 5,6 Millionen Haushalten mit 8,6 Millionen Menschen.
Dabei gelte bei Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten eine Belastungsquote von mehr als 30 Prozent des Einkommens als problematisch. Das zeigt, dass sich immer mehr Menschen das Wohnen kaum noch leisten können, selbst wenn sie normal verdienen. Für die Menschen in Überlingen gilt dies mit Sicherheit auch: Die herausragende Lage hat sich längst zum sozialen Problem entwickelt.
Dabei liegt Baden-Württemberg im bundesweiten Vergleich nicht einmal an der Spitze – Bayern steht mit 315 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land ganz vorne, auch Hessen mit 214 Euro ist noch etwas teurer. Am günstigsten ist es, was wenig überrascht, im Osten: In Thüringen kostet ein Quadratmeter sogar im Landesschnitt nur 41 Euro. Selbst Pfronstetten ist dagegen beinahe ein teures Pflaster.
In Baden-Württemberg liegt der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Bauland bei 170 Euro (baureifes Land 193 Euro). Seit dem Jahr 2000 sind die Preise damit um rund 28 Prozent gestiegen. Das ist aber nur ein statistisches Mittel für das ganze Land – die Unterschiede im Südwesten sind erheblich.
So hat sich der Wert eines Grundstücks in Stuttgart im gleichen Zeitraum mehr als verdoppelt; im Moment zahlt man im Schnitt 957 Euro (baureif 1301 Euro) für einen Quadratmeter. Relativ günstig sind dagegen die Landkreise Sigmaringen und Zollernalb mit 57 Euro sowie der Main-Tauber-Kreis mit 59 Euro pro Quadratmeter.
Diese Preise beruhen auf tatsächlich getätigten Verkäufen. Das Statistische Landesamt weist sie regelmäßig aus.
