Bei der Grundsteuerreform im Land droht neuer Ärger: Immer öfter zweifeln Bürger am Bodenrichtwert. Für Einsprüche bleibt kaum Zeit. Dabei geht es im Einzelfall um viel Geld.
Immer öfter befürchten Haus- und Grundbesitzer in Baden-Württemberg, dass durch die Neufestsetzung der Grundsteuer ungerechtfertigte und hohe Mehrbelastungen auf sie zukommen können. Stein des Anstoßes ist der Bodenrichtwert, von dem die Höhe der Grundsteuer ab 2025 abhängt. „Uns werden immer mehr Fälle gemeldet, in denen der Rückgriff auf die Bodenrichtwerte zu völlig unrealistischen Grundstückswerten führt“, berichtet Eike Möller, der Vorsitzende des Bundes der Steuerzahler in Baden-Württemberg. Möller erwartet deshalb, dass es zu einer Einspruchswelle gegen die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide kommt.
Das Problem: Bürger, die ihr Grundstück für überbewertet halten, müssen ein amtliches Gutachten beibringen, wenn sie eine fehlerhafte Wertfestsetzung belegen wollen. Und obwohl seit Oktober im Südwesten bereits Grundsteuerwert- und -messbescheide von den Finanzämtern verschickt werden, gibt es noch keine Handreichungen, wie diese Gutachten von den zuständigen Ausschüssen abzufassen sind. Ein entsprechendes Merkblatt der Oberfinanzdirektion für die kommunalen Bewertungsexperten hat das Finanzministerium auf Anfrage unserer Redaktion für Ende November in Aussicht gestellt. Allerdings beträgt die Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid nur einen Monat und könnte für manche Immobilienbesitzer dann bereits abgelaufen sein, befürchtet der Bund der Steuerzahler.
Das ist in den Augen von Verbandschef Möller ein Unding. „Das Gutachten ist die einzige Möglichkeit für Eigentümer, einem zu hohen Grundsteuerwert zu entgehen“, sagt Möller. „Und noch wissen weder die betroffenen Steuerzahler noch die Gutachter, wie die Expertise aussehen muss, um den Anforderungen der Finanzämter zu entsprechen.“ Auch Ottmar Wernicke von Haus & Grund Baden-Württemberg sieht das so. „Das ist extrem intransparent, zumal die Bürger aktuell noch gar nicht einschätzen können, wie hoch ihre Grundsteuer ab 2025 ausfällt. Vorher gibt es aber keine solide Entscheidungsgrundlage, ob sich ein Einspruch für sie lohnt oder nicht.“
Nicht immer liegt der Fall so extrem, wie beim Besitzer eines Hauses mit Wiese auf großstädtischer Markung, wo die Wiese nicht bebaut werden darf. Trotz Bauverbot sei das ganze Grundstück vom Gutachterausschuss der Kommune in die Bodenrichtwertzone für bebaute Grundstücke eingruppiert worden, erzählt Eike Möller. In der Folge sei die Wiese mit einem Gesamtwert von sieben Millionen Euro taxiert worden – statt 60 000 Euro, wenn das Grundstück als Gartenland qualifiziert worden wäre.
Solche Extremfälle kommen nicht massenhaft vor, wie die beiden Verbände einräumen. „Aber ähnliche Fälle, bei denen es auch um erhebliche Summen gehen kann, sind ein landesweites Phänomen in Baden-Württemberg“, betonen beide. Auch der baden-württembergische Gemeindetag räumt ein, dass es bei der Mischnutzung von Grundstücken, die vorne bebaut und hinten Gartenland sind, Probleme gibt. Im Stuttgarter Finanzministerium ist die Kritik an den Bodenrichtwerten ebenfalls aufgeschlagen, obwohl das Haus von Finanzminister Danyal Bayaz (Grüne) für diesen Teil der Grundsteuerreform gar nicht zuständig ist. Die Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwerte im Zuge der Grundsteuerreform neu festgelegt haben, arbeiten unabhängig und in kommunaler Verantwortung.
Wenn Eigentümer die Bewertung ihres Grundstücks beanstanden möchten, können sie sich an den jeweiligen Gutachterausschuss wenden, erklärt das Finanzministerium. Ein förmlicher Einspruch kann zu diesem Zeitpunkt des Verfahrens nicht eingelegt werden. Aber auf Nachfrage werde der Gutachterausschuss den Sachverhalt prüfen und seine getroffene Festlegung mindestens erläutern. Wenn es tatsächlich Fehler gegeben habe, könne der Ausschuss die Bodenrichtwertzonen oder die Bewertung einzelner Grundstücke auch korrigieren und neu beschließen.
Kommt es nicht zu einer freiwilligen Korrektur und der Immobilienbesitzer hält seine Kritik aufrecht, kann er Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen. Dazu muss der Steuerpflichtige laut Finanzministerium auf eigene Kosten ein qualifiziertes Gutachten beibringen, das „einen anderen, auf sein konkretes Grundstück bezogenen Bodenwert nachweist“.
Das ist aber nur möglich, wenn die Wertunterschreitung mindestens dreißig Prozent beträgt. „Dann kann der Fiskus die Steuerfestsetzung korrigieren, muss es aber nicht“, betont Ottmar Wernicke. Auch wegen der knappen Frist von einem Monat für den Einspruch rechnet Eike Möller vom Steuerzahlerbund mit erheblichen Problemen. „Bei uns gehen eine Menge Bürgeranfragen zu diesem Thema ein. Deshalb nehmen wir an, dass der Bedarf an Gutachten hoch sein wird.“ Schon in normalen Zeiten seien die Grundstückssachverständigen der Kommunen stark ausgelastet. „Auch wenn eine Fristverlängerung beantragt werden kann, wird es schwer sein, überhaupt rechtzeitig einen Gutachter zu bekommen“, fürchtet er.
Verfahren
Wie kompliziert die Grundsteuerreform ist, lässt sich schon daran ablesen, dass Haus- und Grundstückseigner insgesamt drei Bescheide bekommen. Zweimal steht Post vom Finanzamt ins Haus: Als erstes kommt der Grundsteuerwertbescheid. Danach folgt der Grundsteuermessbescheid. Wie viel sie ab 2025 zahlen müssen, erfahren die Bürger aber erst mit dem dritten Brief von ihrer Kommune. Er steht im Lauf des Jahres 2024 ins Haus, sobald der Gemeinderat über die Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze entschieden hat. Das ist die Voraussetzung für die Berechnung der tatsächlichen Steuerlast, die den Bürgern für ihr Grundstück mit dem dritten Schreiben – dem Grundsteuerbescheid – mitgeteilt wird.
Bodenrichtwert
Wer den Bodenrichtwerte seiner Immobilie überprüfen möchte, findet alle nötigen Daten dazu auf dem Internetportal Boris-bw. Dort findet man unter der Adresse der eigenen Immobilie nicht nur den Bodenrichtwert, sondern kann sich auch über die Einstufung der Grundstücke in seiner Nachbarschaft informieren. Auch Telefonnummer und Email-Adresse des für die Kommune zuständigen Gutachterausschusses sind als Kontaktadresse hinterlegt.
