Im Schnitt sinken die Preise, außer bei Neubauten. Dort drücken die inflationsbedingt hohen Kosten auf die Nachfrage: In Esslingen wurden in diesem Jahr bisher weniger als 20 Neubauwohnungen verkauft. Die Zahl der Neubaugenehmigungen sinkt massiv.
Mehrere gegensätzliche Trends prägen derzeit den Immobilienmarkt – überregional ebenso wie im Kreis Esslingen. Hinzu kommen regionale Faktoren, im hiesigen Ballungsraum vor allem eine nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum, die durch Zuzug verstärkt wird. So ist der Kreis Esslingen in den vergangenen 20 Jahren um rund 30 000 Menschen auf 541 772 Einwohner (Stand vom 30. Juni 2023) gewachsen.
Zugleich schrumpft der Immobilienmarkt bundesweit, wie aus einer Erhebung des Deutschen Städtetags vom Jahresbeginn hervorgeht. Besonders die Neubautätigkeit ist drastisch zurückgegangen, teilt die Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen (KSK) in ihrem Immobilienbericht mit. Laut der KSK gibt es für den Schwund allgemein zwei Ursachen: „Der Zinsanstieg der vergangenen Monate und höhere Kaufpreise drücken die Nachfrage bei Wohnneubauten. Kommunen tun sich zunehmend schwer, neue Baugebiete mit Bauwilligen zu füllen.“
Tatsächlich hat laut dem Statistischen Landesamt die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude in Baden-Württemberg bis Ende Oktober 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um gut ein Drittel abgenommen. Von 2021 auf 2022 war sie bereits um 11,2 Prozent zurückgegangen, vorher nahezu kontinuierlich angestiegen. In absoluten Zahlen heißt das etwa für die Stadt Esslingen, dass in diesem Jahr bis Ende September weniger als 20 Neubauwohnungen im Erstbezug veräußert wurden – halb so viele wie im Vorjahreszeitraum. So geht es aus dem jüngsten Quartalsbericht des Gutachterausschusses hervor, einem bei der Stadt angesiedelten unabhängigen Gremium zur Ermittlung von Immobilienwerten. Esslingen steht damit keineswegs allein da. In ganz Stuttgart etwa wurden im selben Zeitraum nur 75 Erstbezugswohnungen verkauft – ein Minus von 60,7 Prozent.
Vom gemeinsamen Gutachterausschuss im Kreis Esslingen werden diese Entwicklungen weitgehend bestätigt – mit dem Hinweis: „Die Situation wird sich weiter verschärfen, da die Wohnungsfertigstellungen weit hinter der Zielsetzung liegen“, sagt die Pressesprecherin Tina Flogaus. Der Tiefpunkt im Neubausektor steht aber noch bevor, sagt der KSK-Immobilienexperte Markus Deutscher, denn die Statistiken bildeten die Situation mit Verzögerung ab. „Die Bauträger haben die Genehmigungen beantragt, als sie noch von einer höheren Nachfrage ausgingen. Jetzt sind aber die Verkaufsaussichten so schlecht, dass kaum ein Wohnungsbauunternehmen noch etwas Neues macht.“ Niederschlagen werde sich das in den Zahlen aber erst von 2024 an.
Inflation und Energiekrise treiben die Neubaupreise weiter in die Höhe. In Esslingen kletterten sie laut dem Gutachterausschuss zuletzt auf den Höchststand von stolzen 7000 Euro pro Quadratmeter. Die Preiskurven für Häuser und Wohnungen bis zum Baujahr 2019 weisen dagegen nach Putins Überfall auf die Ukraine 2022 einen Knick nach unten auf – je neuer die Immobilie, desto deutlicher. Beim Erwerb von Objekten aus den Jahren 2010 bis 2019 liegt man in Esslingen inzwischen bei rund 5100 Euro pro Quadratmeter. In der ersten Jahreshälfte 2022 waren es noch 6000 Euro.
Die Preisentwicklung lenkt das Augenmerk potenzieller Käufer auf den Bestand. „Neubauten sind für die meisten viel zu teuer geworden“, sagt Deutscher, „aber auch bei etwas älteren Immobilien können die Leute die hohen Preise aus der Vergangenheit nicht mehr bezahlen.“ Und man kauft kompakter und sparsamer: „Früher durfte es gerne etwas großzügiger sein, und man hat zum Beispiel ein Zimmer mehr eingeplant. Jetzt wird der Bedarf genau ermittelt.“
Die Folge von alldem sei ein Preisrückgang im Kreis Esslingen von durchschnittlich rund sieben Prozent. Der Gutachterausschuss im Landkreis spricht von lediglich zwei bis sechs Prozent – auch weil der Hochpreisboom im „Speckgürtel“ das Albvorland und die Alb nie erreicht habe, folglich dort auch kein Preisrückgang zu verzeichnen sei. Gleichwohl weist insgesamt die Umsatzkurve des Immobilienhandels ebenso wie der Flächenverbrauch nach unten. In Esslingen sanken die Umsätze von knapp 160 Millionen Euro im vierten Quartal 2020 auf 60 Millionen Euro im dritten Quartal 2023.
Deutscher sieht indes keinen pauschalen Immobilienwertverlust. Er leitet aus der Nachfrage eine differenziertere Betrachtung ab: „Bei Bestandsobjekten in sehr guter Lage, einem sehr guten Sanierungszustand und mit hoher Energieeffizienz gibt es keinen Wertverlust.“ Ein Befund, den der Esslinger Gutachterausschuss bestätigt. Deutscher warnt daher Immobilienbesitzer vor einem Sanierungsstau: Einer Umfrage zufolge „planen mehr als 80 Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer, die noch nicht saniert haben, dies auch nicht für die Zukunft“. Den Käufern wiederum rät der Experte zum „kritischen Blick auf Dach- und Fassadendämmung, Fenster und Heizung“.
Und wer einen Handwerker braucht, für den ist die Schwindsucht auf dem Immobilienmarkt eine gute Nachricht: „Die Handwerkerkapazitäten verschieben sich“, sagt Deutscher. Monatelanges Warten ist passé.
Bodenpreise
In ihrem Immobilienpreisspiegel beziffert die Kreissparkasse den aktuellen Wert von Objekten im Kreis Esslingen. Einige Beispiele: In Esslingen kostet Bauland zwischen 500 und 1100 Euro pro Quadratmeter, in Neckartailfingen zwischen 300 und 450 Euro.
Immobilienpreise
Gebrauchte Eigentumswohnungen gibt es in Aichtal ab 1000 Euro pro Quadratmeter, in Esslingen läuft unter 2150 Euro nichts. Dafür kann man in der Kreismetropole, aber auch in Kirchheim bis zu gut 1,7 Millionen Euro für ein gebrauchtes Einfamilienhaus hinlegen. In Altenriet, Schlaitdorf und Neckartailfingen kann man schon für 260 000 Euro Hausbesitzer werden.
Preisspiegel
Man findet die Übersicht auf der KSK-Seite unter „Immobilien“: www.ksk-es.de
