Die Baukrise verschärft die Wohnungsnot in Stuttgart. Ohne die private Wirtschaft ist das Problem nicht zu lösen. Die Verwaltung bietet 300 Euro Zuschuss pro Quadratmeter.
Martin Körner, der Leiter des Grundsatzreferats Klimaschutz, Mobilität und Wohnen im Stuttgarter Rathaus, hat es tatsächlich geschafft, die Vertreter der privaten und genossenschaftlich orientierten Wohnungswirtschaft zurück an den Verhandlungstisch zu bringen. Vor einem Jahr hatten sie im Streit um erhöhte Quoten für den geförderten Wohnungsbau bei Projekten, die wertmäßig von einer Bebauungsplanänderung profitieren würden, ihre Gespräche zu einer Fortsetzung des Bündnisses für Wohnen ausgesetzt. Nun wurde offenbar ein Kompromiss gefunden.
Man hat sich auf Grundlagen verständigen können, „mit denen gutes und bezahlbares Wohnen in Stuttgart ermöglicht werden soll“, steht in einer Vorlage, die am nächsten Freitag im Wirtschaftsausschuss erstmals öffentlich diskutiert werden soll. Die Zahl der geförderten Wohnungen und die der städtischen Belegungsrechte solle stabil gehalten werden. Das sei „ein ehrgeiziges Ziel“, so Körner, der als ein neues Hilfsmittel eine zusätzliche Förderung von 300 Euro pro Quadratmeter sozialen Wohnraums nennt.
Das Bündnis für Wohnen war im Jahr 2016 unter dem damaligen OB Fritz Kuhn (Grüne) geschlossen worden, Ende 2021 lief es aus. Danach trübte sich die Stimmung am Immobilienmarkt ein. OB Frank Nopper (CDU) bemühte sich um ein „Bündnis 2.0“, das aber keine Mehrheit im Gemeinderat fand. Die „Grundlagen zur Zusammenarbeit zwischen der Landeshauptstadt und der Stuttgarter Wohnungswirtschaft für gutes und bezahlbares Wohnen“, denen der Gemeinderat am 7. März zustimmen soll, sorgen freilich nicht allein durch ihre Präsentation für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Sie gelten auch nur für die nächsten zwei Jahre, „für die die Beteiligten nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen erwarten“, so Nopper. Dann werde über die Fortführung der Kooperation entschieden.
Die gestiegenen Preise für Baumaterialien und die Vervielfachung der Zinsen für Baukredite haben nach Angaben der Stadt die Zahl der Baugenehmigungen im vorigen Jahr bundesweit um 30 Prozent sinken lassen. In Stuttgart lägen die reinen Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche derzeit bei etwa 5000 Euro brutto pro Quadratmeter. Kostendeckende Mieten lägen folglich „über dem, was für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen in der Regel bezahlbar ist“. Auch der Kauf einer Eigentumswohnung sei für viele nicht mehr erschwinglich. Das wolle die Stadt ändern, die zudem bis 2035 klimaneutral werden will. Weil sie diese Ziele nur gemeinsam mit privatwirtschaftlichen, genossenschaftlichen und städtischen Unternehmen der Wohnungswirtschaft erreichen könne, war es nötig, sich auf eine Zusammenarbeit zu verständigen. Ziel ist es, bis 2033 die Voraussetzungen zum Bau von rund 20 000 Wohnungen zu schaffen.
Deshalb hat sich die Stadt mit Partnern aus der Wohnungswirtschaft auf eine weitere Zusammenarbeit verständigt – zum Beispiel bei der Vergabe von städtischen Grundstücken. Im Gegenzug sagt die Wohnungswirtschaft den Bau geförderter Wohnungen und Belegungsrechte zu. Für größere Vorhaben sind „Projektstartergespräche“ vorgesehen. In Bebauungsplanverfahren können Anregungen, Kritik und Vorschläge eingebracht werden. Im Baurechtsamt steht ein Runder Tisch bereit, und der Unterausschuss Wohnungsbau wird um sachkundige Einwohner ergänzt.
Bei städtischen Grundstücken, die zur Wohnbebauung vorgesehen sind, sollen „relevante Flächenanteile“ reserviert werden. Profitieren sollen neben der kommunalen SWSG die Stuttgarter Baugenossenschaften und Wohnungsbauunternehmen mit genossenschaftlichem Ansatz sowie Baugemeinschaften im Genossenschaftsmodell oder mit genossenschaftlicher Orientierung. Weitere Partner, die „relevante Zusagen“ bei Belegungsrechten machen, würden mittels eines Scoring-Systems ebenfalls berücksichtigt. Details dazu regelt eine Arbeitsgruppe.
Als gemeinsames Ziel gilt, die Zahl von 16 340 geförderten Wohnungen sowie von über 19 000 städtischen Belegungsrechten bis 2030 „mindestens auf dem aktuellen Niveau“ zu halten. Das wird möglich durch den Verzicht auf die vorzeitige Ablösung von Belegungsrechten seitens der Wohnungswirtschaft oder durch eine Verlängerung gegen Geldzahlung.
Uneins waren sich die Partner zuletzt bei Bauvorhaben auf privaten Flächen, die durch einen neuen Bebauungsplan ermöglicht werden. Nun hat man sich auf eine Änderung des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM) verständigt – und zwar fast so, wie es sich die Fraktionen vorgestellt haben: 30 Prozent der neu errichteten Einheiten müssen Sozialmietwohnungen sein (heute mit Mieten, die 40 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen). Weitere zehn Prozent müssen mietpreisgedämpfte Wohnungen (10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete) oder von der Stadt geförderte Eigentumswohnungen sein. Die Infrastrukturpauschale und die Mieten für Kindertagesstätten werden an die gestiegenen Baukosten angepasst.
Inklusion
Stadtverwaltung, Wohnungswirtschaft sowie soziale Träger und weitere zivilgesellschaftliche Akteure planen inklusive Quartiere mit stabilen Nachbarschaften. Diese bieten Wohnraum und soziale Infrastruktur für Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen. Das ist eine Reaktion auf den demografischen Wandel und den Mangel an stationären Pflegeheimplätzen. Ein Viertel der geförderten Neubauwohnungen soll barrierefrei und rollstuhlgerecht sein.
Soziale Verantwortung
Zur Versorgung von Menschen, die sich auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer tun, wird das Programm „Wohnen+“ entwickelt. Unternehmen, die Haushalten der Zielgruppe des Sozialamtes Wohnungen zur Verfügung stellen, erhalten finanzielle Sicherheiten und soziale Begleitung sowie einen direkten Ansprechpartner beim Sozialamt. Jährlich sollen so mindestens 20 Wohnungen vermietet werden. Der Fokus liegt auch darauf, Wohnraum für Geflüchtete und wohnungslose Familien zu schaffen, die derzeit in Sozialunterkünften leben. Daher sollen zehn Prozent der bei städtischen Grundstücken geforderten Sozialmietwohnungen künftig über die Fördersäule „Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung“ realisiert werden.
Lückenfüller
Das Bündnis will sich auch verstärkt um Baulücken kümmern. Das Kataster soll künftig intensiver zur Umsetzung sozialer Bedarfe des Wohnens genutzt werden, indem gezielt nach Grundstücken recherchiert wird und die Stadt mit den Eigentümern in Kontakt tritt.
Energetische Sanierung
Die Stadt will die Wohnungsunternehmen bei der energetischen Gebäudesanierung unterstützen. Angedacht ist, das Zuschussprogramm fortzusetzen und zu verbessern. Die Wohnungsunternehmen verpflichten sich wiederum, in die Sanierung ihrer Bestände zu investieren. Es sollen vor allem Energielösungen für Quartiere erarbeitet werden. Die Stadt sorgt bereits durch eine kommunale Wärmeplanung für mehr Investitionssicherheit.
