Das Beste aus dem StZ-Plus-Archiv: Baumängel, streitende Nachbarn, zu hohe Sanierungskosten: Viele, die eine gebrauchte Immobilie erstehen, bereuen den Kauf später. Hier klären Experten über die größten Fallen beim Hauskauf auf.
Böblingen/Leonberg - Vor allem der Kauf gebrauchter Immobilien will gut überlegt sein – denn nicht immer sind alle Probleme schon bei der ersten Besichtigung erkennbar. Doch oft warten andere Interessenten und die Zeit drängt. Was sind die häufigsten Fehler und Fallstricke? Ein Architekt und ein Immobilienmakler klären auf.
Bevor man sich auf die Suche nach dem Traumhaus macht, sollte man klären, wie hoch das eigene Budget ist. Ein erstes Gespräch mit der Hausbank kann helfen, das herauszufinden. Wichtig ist, bei der Finanzierung nicht nur an den Kaufpreis zu denken, sondern auch übliche Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Makler einzuplanen, mahnt Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum Baden-Württemberg. Ist das passende Haus gefunden, geht es darum, die Angebote mehrerer Kreditinstitute zu vergleichen: Wie hoch ist der Zinssatz? Wie hoch ist die monatliche Rate, die man der Bank oder der Bausparkasse zurückzahlen muss? Wie lange dauert es, bis der Kredit abbezahlt ist?
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Ein Hauskauf ist für die meisten die größte Anschaffung ihres Lebens. Deshalb sollte man selbst die Immobilie, die auf den ersten Blick perfekt erscheint, ein zweites Mal begehen und sich nicht von Sätzen wie „Es gibt noch viele andere Interessenten“ unter Druck setzen lassen. „Bei der zweiten Besichtigung sollte man einen Profi hinzuziehen, der sich mit Baumängeln auskennt und die Sanierungslage einschätzen kann – beispielsweise einen Architekten oder Bausachverständigen“, sagt Jan Egetenmeier, Immobilienmakler bei der Kreissparkasse Böblingen.
Er empfiehlt außerdem, die zweite Besichtigung zu einer anderen Tageszeit durchzuführen als die erste: Kurz nach Feierabend kann der Verkehrslärm viel lauter sein als um 10 Uhr morgens. Räume, die vormittags lichtdurchflutet erscheinen, können am frühen Abend bereits stockdunkel sein. Der Sachverständige und Architekt Andreas Köhler aus Leonberg rät, sich bei der Besichtigung nicht zu sehr vom Innenausbau blenden zu lassen. Ob Parkett oder Teppichboden verlegt ist, sei zweitrangig. Viel entscheidender für den Immobilienwert und die noch verbleibende Nutzungsdauer sei die Gebäudehülle – der Keller, das Dach, die Fenster und Außenwände – sowie die Heizung.
Abklären sollte der Interessent auch, ob die Lage der Immobilie seinen Vorstellungen entspricht. Sind alle Einrichtungen, die für ihn wichtig sind, in der Nähe? Ein Kindergarten zum Beispiel, Supermärkte oder eine S-Bahn-Haltestelle? Gibt es Störfaktoren wie Bahnschienen direkt neben dem Grundstück oder eine Mülldeponie in der Nähe? Auch die Nachbarschaft sollte man sich genau anschauen. „Am besten unterhält man sich mit den zukünftigen Nachbarn“, sagt Jan Egetenmeier. „So erfährt man viel über das Quartier, in das man ziehen möchte.“
Sämtliche Unterlagen, die zur Immobilie gehören, sollten vor dem Kauf gesichtet werden. Ein Blick ins Grundbuch klärt unter anderem über die Eigentumsverhältnisse auf, über mögliche Grundschulden, die auf der Immobilie lasten, sowie Rechte Dritter. „Es kommt gar nicht so selten vor, dass ältere Leute, die ihr Haus schon auf die Kinder überschrieben haben, ein lebenslanges Wohnrecht haben“, weiß Jan Egetenmeier. „Dieses Nießbrauchrecht muss vor einem Kauf gelöscht werden.“ Überprüfen sollte der Käufer zudem das Baulastenverzeichnis. Darin sind die Verpflichtungen des Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde festgehalten. Eine typische Baulast ist die Abstandsflächenbaulast: die Vereinbarung, eine bestimmte Fläche, die ans Nachbargrundstück angrenzt, nicht zu bebauen.
Die schlechte Nachricht ist: ein mängelfreies Haus gibt es nicht. Die gute lautet: Nicht alle Baumängel müssen beseitigt werden. Kratzer im Fensterrahmen etwa sind ein rein optisches Manko. Ein feuchter Keller dagegen kann den neuen Eigentümer sehr viel Geld kosten. Die gravierendsten Baumängel betreffen die Gebäudehülle und die Heizung. Diese sollten besonders gründlich inspiziert werden. In den Wohnräumen deuten dunkle Stellen in den Ecken auf Schimmelbildung hin. Stutzig werden sollten Kaufinteressenten bei frisch gestrichenen Kellerwänden oder wenn an einer Wand ohne ersichtlichen Grund Grobspanplatten angebracht wurden. So könnte versucht worden sein, Wasserschäden oder Schimmel zu vertuschen.
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Eine neue Fassade, Heizung, Wärmedämmung: Viele Käufer rechnen nicht mit der Höhe der Sanierungskosten, die auf sie zukommt. Um herauszufinden, ob man sich eine Immobilie tatsächlich leisten kann, lohnt es, genau nachzurechnen: Wie lange hält der Heizkessel noch? Wie lang das Dach? Welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und wie viel sie kosten, offenbart zum Beispiel der Gebäude-Check der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Der Vor-Ort-Termin dauert rund zwei Stunden und kostet 30 Euro. Doch auch Bereiche, die nicht zu den üblichen Kostenfressern zählen – wie der Garten – können bei der Sanierung unerwartet viel Geld kosten. „Bei der Budgetplanung sollte man lieber noch einmal 20 Prozent als Puffer einplanen, damit man nicht an finanzielle Grenzen stößt“, so Egetenmeier. Er rät dazu, den Kostenrahmen für die Sanierung mit einem Architekten durchzuführen. Er kann einschätzen, welche Ausgaben auf den Käufer zukommen und weiß, welche gesetzlichen Auflagen eingehalten werden müssen. „Eine Sanierung ist heute wesentlich komplizierter als noch vor 20 Jahren“, sagt der Architekt Andreas Köhler. Viele Bauteile können nicht einfach ersetzt, sondern müssen gemäß der Energieeinsparverordnung nachgerüstet werden.
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, sollte der Käufer den Kaufpreis erst dann bezahlen, wenn alle Bedingungen, die vereinbart wurden, erfüllt sind. Das gilt für Auflagen wie die Eintragung der Grundschulden, insbesondere aber für die Räumung des Objekts. „Der Kaufpreis sollte erst dann bezahlt werden, wenn das Haus oder die Wohnung leer steht“, sagt Jan Egetenmeier. „Normalerweise erfolgt danach die Schlüsselübergabe.“ Eine Räumungsklage sei zeitaufwendig und könne teuer werden. Haben der Käufer und der Verkäufer sich auf eine Anzahlung geeinigt, müsse auch dies notariell festgehalten werden.
